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복덕 컬럼

연초 계획 대비 '절반도 못 지은' 건설사들.연초 계획 대비

정부 부동산 규제 영향으로 국내 대형 건설사의 신규 주택공급이 부진한 것으로 나타났다.

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갭투자, 정말 나쁠까?! 갭투자 파헤치기
작성자 사진 자유여행
등록일 : 2019.07.17 조회수 : 275

안녕하세요. 복덕판 투자자 여러분, 처음으로 인사드리는 복덕지기 웅몬입니다.

최근 먹튀 갭투자꾼으로 인하여 갭투자에 대한 이미지가 더욱 부정적인 된 것 같습니다. 서비스 내에서 '부동산 소액투자'로 갭투자 실거래 검색을 지원하는 저희 복덕판으로서는 조금 섭섭한 부분이죠.

네이버 검색결과만 봐도 그 상황을 짐작할 수 있습니다.

세상의 온갖미움은 다 받는다-갭투자


◆ 갭투자란 무엇인가?

그렇다면 이렇게 미움 받지만, 누구나 할 수 있는 듯한 갭투자. 도대체 그 갭투자는 어떤 것일까요? 웅몬이 찾아봤습니다.

갭투자란 매매가격과 전세가격 간 격차가 작을 때그 차이(갭)만큼의 돈만 갖고 집을 매수한 후직접 살지는 않고 임대주택으로 공급하다가집값이 오르면 매도해 차익을 실현하는 투자법이다. -네이버 지식백과 - 

간단히 요약하자면 갭투자는 "전세금"이 있을 때 매매가와의 차액을 이용하여 집을 매입하는 방식입니다.

즉 갭이라는 단어는 '전세금'이 없으면 존재할 수 가 없는 것이죠. 웅몬이 가장 좋아하는 부동산 유투버인 부읽남(부동산읽어주는남자)님의 경우에는 갭투자를 2가지로 분류합니다.

1. (3천 이하) 소액 투자로 등기치기용

2. 큰 돈이 있어야 할 수 있는 전세끼고 사기

참고로 아래의 영상은 3편까지 있으니 천천히 감상하시면 좋겠습니다. 무조건 하라는 것이 아니라, 해야할 시기가 따로 있고 다양한 경험으로 차근차근 알려주십니다.

즉 여기서 문제가 되는 사례는 갭이 너무 적은 경우가 해당됩니다.

수도권이나 서울지역 아파트경우, "갭"이라는 단어가 무색한 것이.... 갭의 가격이 몇천이 아니라 수도권은 왠만한 지역은 2억 이상, 서울지역은 4억~15억까지도 갭인 것이지요. 이게 갭이냐~ 하면 거의 55~60% 선이다보니 정말 2-3천의 돈을 가지고 매입하는 것과는 차이가 있을 수 밖에 없습니다.


◆ 갭투자 물건에 전세살 때 주의사항

사실상 이 갭이 중요한 부분은 경매로 넘어가게 되었을 때 내 전세금을 찾을 수 있느냐-는 것입니다. 저는 경매에 관심이 많은 편이라 경매기준으로 말씀드리면

신축빌라의 경우에는 매매가 대비 전세가를 80-90%까지 책정하는 경우가 허다합니다. 대다수의 신혼부부들은 새집을 선호하므로 이러한 리스크를 알면서도 과도한 전세비율로 입주하게 되는데요, 이번에 문제가 된 경우 역시 이러한 경우들이 있다고 보여집니다.

경매로 넘어갔을 때도 원금을 찾을 수 있는 비율을 체크하시고 전세 입주를 하시길 바랍니다. ​웅몬의 생각을 말씀드리자면, 서울의 단독이나 다세대, 지방 소도시의 아파트는 전세가율 70% 미만으로 전세계약이 이루어져야 경매안전선이라고 생각합니다.

현재 진행되고 있는 다수의 다세대, 지방아파트는 경매 대부분 한번 이상 유찰이 되어야만 비로소 거래가 되기 때문입니다.

(1회 유찰 서울 -20%, 지방 -30%)

그럼 예를 한번 보실까요? ​

그럼 갭투자하는 사람들이 전부 나쁜 사람들일까요? 세입자에게는 이점이 정말 없을까요?

그렇지는 않습니다. 한국은 기업형 임대, 국가형 임대가 적은 국가입니다.

임대를 유지하는 데 있어 들어가는 감가상각을 기업이 이윤으로 대체해야하거나, 세금으로 대체해야 하니 결코 쉬운 문제가 아닐 것입니다. 그런 이유로 집을 1채보다 더 많이 가진 다주택자들을 민간 임대사업자로 육성하려고 하는 것인데요.

그 과정에서 전세가 존재할 수 있는 부분은 다주택자들이 있기 때문이고 이들 중 갭투자를 통해 물건을 가지신 분들로 인해 매매가의 50-60%를 내고 사실 수 있는 부분입니다.

그럼 모두가 한채씩 사면 평화롭지 않을까? 라는 의문을 제기하는 분들이 있다면,

우리는 자본주의 국가에 살고 있고 주택 역시 주식처럼 투자의 한 부분이며, 이미 다양한 규제를 통해 다른 투자보다 더 많은 제한이 있다는 부분을 슬쩍 말씀드려볼게요. 논지를 흐리면 안되니까요!!


그럼 갭투자 물건 중 어느정도 되어야 안전한지를 먼저 이야기 드렸으니, 분위기를 전환해서 왜 많은 분들이 갭투자를 하시는걸까요? 갭투자의 이점에 대해 알아보겠습니다.

◆ 갭투자, 투자자 입장의 장점은 없을까?

1. 무이자 레버리지

전세금은 무이자 레버리지라고 할 수 있습니다. 제 주변에는 몇십억 전세를 사시는 분도 있었는데요. 집값이 떨어질 것이라고 믿는 분들에게는 원금보장제도가 전세금이며,

오를 것이라고 보는 사람들에게 이자율을 낮춰주는 것이 전세금이겠죠!

2. 청약통장이 필요없다.

기존 주택을 매입하는 형태이기에 청약통장과 그로 인한 대기시간이 필요없습니다.

3. 실투자금 기반의 수익률 실현

갭투자는 차액이 실투자금이기 때문에 자기자본 100%를 들여 매입하는 것 대비 큰 효과를 볼 수 있습니다. 동시에 큰 돈을 분산해서 갭투자를 한다면, 한 곳에 몰빵하는 것이 아니기 때문에 리스크 헷징도 가능하죠. 전세가가 오르면 매매가가 시차를 두고 따라오르는 경우가 많기 때문에 시세차익의 실현이 가능합니다. 여기서의 모든 기준은 10억짜리 집이 있다면 5억은 무이자 레버리지, 실투자금 5억 정도로 갭투자가 가능하기에 집이 10억 5천이 된다고 할 시, 실투자금 대비 이익률은 10%로 10억을 전부 쏟아부었을 때 보다 높다-는 이야기입니다.

이렇게 갭투자의 이점을 정리해봤습니다.

저에게 왜 하냐고 묻는다면.. 저는 리스크 헷징이라는 측면에 더 무게를 두고 싶어요.

최근에는 잦은 규제강화로 반대급부의 리스크가 존재하긴 합니다만 저는 주식,상가는 너무 어렵고 제가 잘 아는 지역의 저평가된 지역을 가장 적은 돈으로 소유하고 싶은 마음이니까요.

이러한 갭투자에 동의하시는 분에게는 복덕판의 갭투자검색 서비스를 추천드립니다.

준비한 자에게 '줍줍'이 온다는 강렬한 멘트와 함께 선보이는 저희의 갭투자 검색을 통해 투자지역을 선별하실 수 있습니다. 간단한 클릭만으로 엑셀 노가다를 줄일 수 있을 뿐 아니라 간편하게 인사이트 추출을 할 수 있으니 조금이라도 관심이 있으시다면!!?

사용해보세요!!

한가지 아쉬운 점은 아직도 사이트 개편중이라는 점. 모바일이 나오지 않았다는 점이지만- 8월 중순 기대를 충족시킬 예정이니 많은 응원과 기대도 부탁드리겠습니다.


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