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복덕 컬럼

연초 계획 대비 '절반도 못 지은' 건설사들.연초 계획 대비

정부 부동산 규제 영향으로 국내 대형 건설사의 신규 주택공급이 부진한 것으로 나타났다.

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부동산투자를 취미처럼 삶에 녹이기(부동산투자의 요체)
작성자 사진 피어슨
등록일 : 2019.10.08 조회수 : 840

 

부동산 투자를 여러해 동안 하다보니 투자의 맥락 혹은 방향성이 자연스럽게 생겨났습니다. 처음 투자를 시작했던 목적은 내 인생에서 더 가치있는 일을 하기위해 이용하는 사다리 역할이 전부였습니다. 하루빨리 좋은 현금흐름을 만들어 회사생활도 청산해서 경제적 자유를 이뤄보리라는 생각이 강했습니다.

 

 

목적중심으로 가성비를 항상 고려해서 움직였습니다;;; 얼마나 신산(바둑용어-디테일한 바둑집 계산)이 요구되는 삶이었는지 가늠이 안되실겁니다.ㅎㅎ

 

 

그런데 어느순간, 삶에 필요조건인 현금흐름의 안정적인 인프라(주로 월임대용 부동산)가 어느정도 수준에 올라왔고, 이를 토대로 와이프의 전업이 가능해졌을때 우리는 주변분들의 만류에도 불구하고 맞벌이를 과감하게 포기했었습니다.

 

 

그리고 더 소중하다고 생각했던 아이들과 더 많은 시간을 보내고, 양육하고, 여행하는데 초점을 두는 삶으로 방향을 바꾸었습니다...

 

 

이후 좀더 현재에 충실하고 내가 가진것들을 다시 재평가 하고 즐기는 방향으로 나아갔고, 부동산 투자 역시 평생 무리하지 않게 잘 만들고 가꾸어서 법인체를 만들겠다라는 생각에 이르렀습니다^^.

 

 

투자가 목적지에 도달 하고자하는 도구만이 아닌 인생전반을 통해 취미처럼 생활에 녹아있는 삶의 한 부분이 된 겁니다^^;;;

 

 

이전 글에 꾸준히 얘기했었지만, 어느 레벨 이상의 자산규모가 되면 1,2곳의 역전세나 금리인상 등에는 심적 동요가 거의 없습니다 ㅎㅎ. 그냥 그렇게 되었구나.. 다음엔 이렇게 해야지 정도의 착안만 떠오르고 메모할 뿐 그냥 준비된 유동성으로 대응을 하면 문제없게 만들어져 있었습니다.

 

 

자산가격의 상승기에도 별 감흥이 없는 이런 마인드는 마찬가지 입니다;;; 미실현 이익이며, 한계효용 체감이며, 이익을 실현하더라도 어차피 또다른 자산에 재투자 되어야 할 사이버머니 입니다.

 

 

이런 상황을 저는 인공위성에 비유합니다 ㅎㅎ.

 

 

대기권을 벗어날 때 까지는 무진장한 에너지 소비가 요구되지만, 대기권 밖 공기의 저항이 없어지는 지점에서부터는 별다른 추진 없이도 궤도를 하염없이 운항할 수 있습니다. 투자도 비슷한 지점이 분명히 인지되는 때가 있습니다.

 

 

하지만 이런 지점에 살아생전 다다르기 위해서는 성취할 부, 경제적 자유의 기준이 개인마다 달라야 합니다. 남들이 보기에 강남쯤 입성해야 되겠지.. 에서 부터 시작되는, 행복감 및 과정에서의 즐거움을 배제한, 과욕에 의한 투자는 끝없이 대기권에서 사투하게 만들뿐이라는 생각입니다;;;

 

 

물론 정말 부동산 등 투자 자체를 즐기면서 정체성을 찾으시는 분들도 있습니다만, 대부분의 사람들이 허상일 수도 있는 경제적 자유를 찾아 투자에 매진 하고 있습니다. 그런 분 중에는 몇몇 분들이 대단한 현금 파이프라인을 구축할 수도 있습니다만 투자 인프라 자체에 매일수 밖에 없습니다.

 

 

경제적 자유를 통해 원하는 일, 삶을 살고 싶었지만 결국엔 경제적 자유를 주는 인프라에 종속되게 되는 겁니다;;;

 

 

약간 비약도 하고 투자에서 오는 행복감을 배제하기는 했지만 이런 부분에 명확한 인식 및 방향성이 있어야, 투자를 통해 궁극적으로 닿아야 할 경제적 풍요로움을 맛보며 순간을 잡아챌 수 있습니다.

 

 

그리고 더 중요한 삶의 컨텐츠를 누구와 어떻게 채워갈지를 고민하고, 행동하는데에 더 많은 시간을 보낼 수 있도록 만들어 줍니다. 이런 마인드 혹은 투자 방향성의 정립이 된 이후 일관되게 투자를 진행한다면, 시간이 문제일 뿐 각자가 원하는 목표에 도달하는 것은 분명하리라 생각합니다^^.

 

 

방향성을 설정하는 부분, 각각의 투자건에 대해서 가족과 함께 얘기하고 의견을 교환하는 그 자체가 즐거움이 되고 자연스러운 경제투자교육이 됨을 이제서야 저도 알게되었습니다..ㅎㅎ

 

 

아래는 우리 가족이 여행처럼 다녀본 지역 사례들 입니다^^.

 

 

보통 연말연초에 투어를 합니다. 추울 때 차타고 드라이브 하는 것을 가족 모두가 좋아합니다. 수도권 국도위주로 다니고, 도서관, 대학교 등을 찍고 천천히 달립니다. 주요 맛집을 경유하고, 한끼는 드라이브쓰루, 테잌아웃 이런 것으로 대신 합니다~

 

 

2014년 이전에는 주로 서울을 다녔습니다.

 

광화문, 시청도서관, 독립문 이진아도서관, 경희궁, 종로도서관, 남산 힐튼, 삼청동 부근, 돈암동, 길음미아, 혜화동, 금호옥수, 중랑, 홍대신촌, 마포 공덕 재개발지역(래미안 타운), 상암가재울, 은평뉴타운, 서울대, 연대, 고대, 경희대, 성대 등등..

 

 

2015년은 서울 및 수도권을 주로 다녔습니다.등촌염창, 목동용왕산근처, 숭실대, 현충원, 여의도, 선릉, 코엑스, 올림픽파크, 석촌호수, 반포, 압구정, 삼성청담, 도곡대치, 개포, 세곡내곡(근처 국정원 가봤음 ㅋㅋㅋ), 일원수서, 삼성병원(성대병원) 등등..

 

 

수도권은 과천-봉담 국도를 타고 호매실도서관, 수원대를 들렀었습니다. 기안84는 이 부근태생이고 지명에 기안이라고 있었습니다^^. 저는 정조대왕을 좋아하는데, 사도세자와 정조대왕의 능(융건릉)이 나란히 있습니다. 부근에 맛집 좋습니다..ㅋㅋ

 

 

거의 부동산에 손님이 없는 추운날 다니며, 나쁘지 않네 싶은 아파트가 있으면 근처 부동산에 가서 동네상황, 물건여부 확인합니다. 내부는 거의 보지는 않고, 일조 향 등만 체크를 합니다.. 그야말로 취미 생활입니다.ㅎㅎㅎ

 

 

향남, 발안, 전곡항 이렇게도 갔었습니다.향남도서관 중간기착으로 했었네요... 화성의 남양택지(화성시청-상가주택 가구수 3가구에서 최근 5가구로 늘었더군요..그래도 수익률은 그닥...), 시흥정왕배곧, 인천논현소래, 소래생태공원, 서창지구, 월곶(월곶도서관?-바다보임) 찍고 오이도 가서 조개구이 먹은 기억도 납니다^^. 제부도 물때 맞춰가서 섬 한바뀌 돌고 갯벌체험도 나쁘지 않았습니다.

 

 

2016~2017년에는 분당(정자, 수내, 서현, 이매 성남아트센터), 성남(남한산성, 단대오거리 등), 수원 신동(지혜샘도서관)택지지구, 서천택지(이 두 택지모두 상가주택 물밑작업까지 하다가 못한 곳입니다T.T 가끔 이곳 때문에 자다가 벌떡벌떡 일어납니다), 광교, 동탄, 오산, 평택(비전동에 무슨 대학교가 있었습니다) 한번 쓱 갔다왔습니다.

 

 

저는 수도권 택지지구의 상가주택지 분양에는 아파트만을 대상으로 투자 하시는 분이더라도 무조건 참여를 하는게 좋다라는 생각입니다. LH 사이트에서 인터넷으로 참여가능합니다^^. 보통 증거금 500만원으로 1군데 택지 기준 11신청 입니다. 명의를 여러개 해서 할 수 있으면 좋지만 증거금이 늘어나니 부부만으로 해서 하면되고 탈락하면 1주일 후 계좌로 돌려줍니다.

 

 

70, 80 평대 잘 정리된 땅이고 수도권 5억내외 대지는 운이 정말 좋아서 당첨이 되서 중도금이 없더라도 겁내실 필요가 없습니다. 대출이 되고 택지지구가 모습이 갖춰질 즈음 무조건 분양가+ 대출이자는 넘었습니다. 로또하지 마시고 이걸 하시는걸 추천 합니다^^.

 

 

지하철이 들어올 자리, 대로변 등 상가 공실이 전무한 곳은 선수들(건축업차, 부동산)이 집단으로 들어갑니다. 저는 이런 곳은 아예 패쓰하고 저만의 괜찮은 곳에 청약을 합니다. 보통 근린공원 옆, 도서관 옆, 하천 등이 있으면 고수부지 옆 주로 주차가 원활한 곳 모퉁이 물건에 집중합니다. 향도 중요치 않습니다. 상가는 향이 그리 중요하지 않습니다. 특히 고수부지 근처의 경사가 있는 땅은 지하1층이 1층이 되어 다른 땅보다 훨씬 찾아먹는 수익이 많습니다^^

 

 

그리고 가장 큰 것은 해당지역을 잘 알게된다는 겁니다. LH에서 제공하는 지도를 컬러프린트로 뽑아서 부부가 계속 토론아닌 토론을 합니다^^. 어디에 어떤 장사를 하면 되겠다라는 얘기까지도 하게됩니다...이걸 하고 나면 근처 아파트의 입지가 자동으로 그려집니다ㅋㅋㅋ. 교통, 학교 등등을 고려해서 상가주택 용지를 찍어야 하기 때문에 몇차례의 시뮬레이션을 하고 각자 생각을 얘기하다보면 공부가 됩니다.

 

 

택지지구 외 수도권 새로운 도로가 나거나, 날 곳들은 주로 창고용지를 부동산 가서 물어봅니다. 해당 지역은 농지가 대부분일 공산이 크고 향후 택지지구가 될지는 알 수 없는 노릇이지만, 적당한 땅을 가지면서 은행이자만 커버해주는 현금흐름이 있는 물건이 있으면 장기로 묻어두기는 나쁘지 않을꺼라는 생각에 몇군데를 봤었습니다.

 

 

이런 곳들은 수도권이긴 하지만 주변 경관이 좋았고, 근처 맛집 등을 찾거나 마트를 찾거나 해서 맛나는 것도 먹고 경치도 보면서 투어를 합니다. 그리고 운이 좋으면 몇개가 걸릴 수도 있습니다^^. '09년도 쯤인가 서울에서 와이프 하고 둘이서 광역버스 타고, 그때 한참 공사판이던 광교 주변의 경기대와 경희대 국제캠퍼스를 한번 갔었습니다. 주변에 괜찮은 물건들을 만났고 현재까지 나쁘지 않았습니다 ㅎㅎ.

 

 

그리고 관심을 기울이고 있는 제2경부고속도로(서세고속도로) 주변인 민속촌, 죽전수지구성, 금화보라지구(경기도박물관, 보라도서관), 용인시청(동백, 역북택지), 와우정사, 농촌테마파크, 에버랜드, 모현(모현도서관), 외대글로벌캠퍼스(용인외고), 광주태전택지 등을 돌아봤습니다^^.

 

 

일단 모든 가족구성원들이 동의를 해야 움직입니다. 계획을 세우지만, 맘에 드는 곳이 있으면 거기서 종일 있습니다. 계획대로 못한 것들은 다음주로 패스하고 잊어버리고 그렇습니다 ㅎㅎ.

 

 

주로 괜찮은 도서관을 만나면 쭉 거기 있습니다. 그러면서 그 동네 사람들을 살피고, 마트도 가보면서 와이프와 이런저런 얘기를 나눕니다.

 

 

서울시청 도서관이 젤 좋았습니다. 그리고 대부분 서울 강북의 오래된 도서관들이 괜찮습니다. 역사가 있습니다. 수도권은 서울시청도서관을 벤치마킹한 듯한 광교도서관이 최근에 지어지고 시설도 제일 좋았습니다.

 

 

택지지구의 도서관은 깨끗하지만 주변에 걸어서 사먹거나 하는것이 부족했던거 같고, 주변과 가장 잘 어우러진 도서관이 지혜샘도서관(수원신동) 이었던거 같습니다. 고수부지가 있고, 걸어서 택지지구 상가들을 이용할 수 있습니다.

 

 

아이들이 차에서 오래있는 것에 거부감이 없습니다. 그랜드카니발 맨뒤 쪽을 방처럼 만들어 놨습니다. 눕거나, 음식먹거나 하기에 부담이 없습니다. 제가 차박에도 관심이 많아 그쪽으로두 진화하고 있습니다^^. 지금 큰애가 크면서 방처럼 만든 것들은 모두 철거를 했지만 그래도 먼곳을 다니기엔 공간이 넓은 차가 좋습니다...

 

 

경기 광주 태전동 갈 즈음 그 중간에 들렀던 외대 글로벌 캠퍼스는 참 쓸쓸하고 공기가 좋았습니다. ㅋㅋ 산으로 둘러쌓여 있었는데, 산너머가 곤지암 화담숲 입니다..그 부근 몇개없는 아파트 단지를 둘러보고, 엄청 큰 하나로마트가서 군것질도 하면서 어슬렁 댔습니다...지역의 윤곽을 서서히 잡아나갑니다.

 

 

사실 저는 2016년 이후로 매수를 하지않고 있습니다. 부동산 규제가 집중되는 상황이고, 부동산 거래 합동조사를 통해 일벌백계 할려는데 굳이 힘든 길을 가고싶진 않습니다. 이후 지금까지는 몇개 아파트를 월임대로 돌리는 작업에 치중하고 있습니다^^. 덕분에 대출이 막히기 전에 최대한 활용할 수 있었습니다...

 

 

제 투자의 주요 원칙 중 하나가 자본소득(매매차익, 전세보증금 상승분)은 전액 재투자이고, 대출은 수익대출 매핑 입니다. 월임대를 위해서만 대출을 일으키고 있습니다^^.

 

 

2018~2019년 현재는 주로 서울핵심지를 다녀보고 있습니다. 반포 리딩 아파트 단지 놀이터를 아이들이 참 좋아했고, 스타벅스는 와이프가 참 좋아하더군요^^. 저는 역시 압구정이 좋았습니다 ㅎㅎ.

 

 

서리플터널(장재터널) 개통 후 바로 동작과 서초가 어떻게 연결될지 싶어서 몇번 왕복도 했었습니다;;; 동서울터미널이 개발되고 GBC, LWT를 한강건너에서 조망하면 야경은 어떨까도 생각해봤습니다^^.

 

 

감일, 거여마천, 위례가 개발이 마무리 되는 시점에서 교통이 어디로 직접될지도 생각해보고, 학원가의 밀집이 어디서 이루어질 수 있는지도 추측해 봤습니다.. 위례성대로가 개발지역과 연결되고, 파인타운에서도 연결되는 걸로 알고 있습니다^^.

 

 

그리고 2017년을 기점으로는 수도권 2개 아파트를 먼저 월임대로 돌리는 작업을 했었습니다. 기존대출이 있던 주택에 추가로 같은 금융사에서 대출을 풀로 냈었고, 최우선변제액인 2천만원 정도 보증금으로 70만원 내외 월세를 세팅했습니다. 현재 약간의 부침도 있고 일부 매도 타이밍을 재고 있기도 합니다 ㅎㅎ.

 

 

이런 투자가 획일적이지 않아야 하고 개인 특히 투자단위 가족 성향에 맞아야 과정을 즐기면서 길게 투자행위를 할 수 있다는 생각입니다...

 

 

한사람 일방의 의지로 하는 투자는 멀리 갈수 없습니다. 그리고 10, 100억 정해진 수치목표 달성에 집착하는 투자도 쉬이 지칠수 밖에 없습니다. 좋은 대출을 평생(보통 30) 가지고 간다고 생각하고, 팽창하는 우주같은 화폐를 인정하면서, 동시에 충분히 리스크를 대비하는 투자를 해야 합니다.

 

 

과하지 않는 물질적 목표를 정하고 현금흐름이있는인프라를 대를 이어 소멸되지 않고 키워나가도록 교육시키는 것.. 제가 생각하는 행복한 시간을 알뜰이 챙기면서 저의 뜻을 영속시키는 방법 입니다^^.

 

 

저는 명품, 외제차, 세계여행을 별 부담없이 할 수 있을 정도의 여유를 바라지 않습니다. 하지만 건강과 소중한 사람들을 위해 지불해야하는 것들에 대해선 경제력에 구애됨이 없이 결정할 수 있을 정도의 인프라를 추구하고 있습니다.

 

 

혼자나 부부 둘이서 다닐때는 정말 투자에 초점이 맞춰졌던 강행군 투어였지만, 지금은 아이들과 함께하는, 부동산은 1군데 정도만 들르고 어슬렁 거리고 맛있는거 먹고하는 즐기는 투어를 하고 있습니다. 아이들과 함께하는 시간들이 너무 좋습니다~. 그리고 아이들이 어려서 부터 투자라는 행위를 자연스럽게 알아가기를 바라고 있습니다^^.



피어슨 블로그 https://blog.naver.com/piersn 


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