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복덕 컬럼

연초 계획 대비 '절반도 못 지은' 건설사들.연초 계획 대비

정부 부동산 규제 영향으로 국내 대형 건설사의 신규 주택공급이 부진한 것으로 나타났다.

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부동산투자 모형, 방법론 만들기(부동산투자의 요체)
작성자 사진 피어슨
등록일 : 2019.10.01 조회수 : 658

 

제가 근간으로 삼고 되풀이해서 읽는 책들이 있습니다. 투자서 이기도 하지만 인생전반에 영향을 끼쳤고, 생활과 일에 많이 써먹고 있기도 합니다^^.

 

 

1998년 이후 10년간은 로버트기요사키의 부자아빠 가난한아빠 시리즈를 읽었습니다. 그동안 나온 부동산 투자 책들을 모두 읽었었지만 기요사키의 책이 근간이었고 줄을 그어가며 되풀이해서 읽었고 지금도 가끔씩 읽습니다 ㅎㅎ.

 

 

2008년 이후 현재까지는 나심탈레브의 인세르토 시리즈를 바이블 처럼 끼고 살고 있습니다^^;;; 블랙스완이 나왔을때 서점에서 30분 동안 훑어보고 소화가 안되서 바로 구입해서 1독 했지만 너무 난해해서 처박아 두고 있다가 스킨인더게임을 2회독 하고나서 다시 블랙스완을 3회독을 했습니다. 대단한 통찰이 있는 책들입니다. 지금은 안티프래질 진행 중 입니다. 너무 두껍네요--;;;

 

 

하나의 세부적인 케이스들에 천착하면 미처 보지못하는 것들이 많다는 걸 느껴왔습니다. 케이스가 쌓이면 스터디를 하게되고 그 경험치와 본인 각자 스타일에 맞는 투자서(이론서?)가 만나서 세월이 쌓여야만, 많은 투자요소들이 연결되어 있다는 걸 인지하고 어느덧 씨어리(이론)까지 만들어지는게 아닐까 하는 생각이 듭니다. 부동산투자를 주제로 하면서 관련이 먼 책 얘기를 먼저 언급한 이유 입니다 ㅎㅎ.

 

 

사실 이런 생각이 들면서 투자 특히 국내 부동산 투자에 영향을 끼치는 요소(factor)를 임팩트의 강력함과 일어날 확률의 희박함에 따라 양끝쪽에 배치하고, 이후 마이너한 이슈를 중앙에 두고 시간에 따른 가중(보통 화폐가치하락 혹은 물가상승)을 두는 시뮬레이션 툴(투자스탠스 모델)을 생각하고 있었는데요;;;

 

 

모든 요소에 가중치를 둬야 하는데 가중치에 영향을 미치는 요소가 다시 회귀되는(기존 요소에 영향을 주고받는)식 이고, 정책요소를 뭉뚱거려 놓기에는 뭐가 나올지 영향도가 어떻게 될지 파악이 힘들어, 당초 생각보단 복잡해 지고 있습니다;;;

 

 

해서 간단한 부동산투자 모형부터 프로토타입 정도로 시작하면 어떨까 하고 접근법을 달리하고 있습니다^^. 향후 지속적으로 개선될 거라고 보시면 되겠습니다~~.

 

 

사실 복잡계의 현실을 단순화, 도식화 하는 작업은 소통과 공유를 위해서는 좋은 수단이지만, 나심탈레브가 지속적으로 얘기하는 부정적 블랙스완을 놓치기 딱 좋은 방식입니다--;;;

 

 

하지만 역시 기본적인 부분에 대한 이해와 공유를 위해서는 한번은 단순 도식화 하는 작업을 해서 공유하는 것도 필요하겠다 싶어서, 아래와 같은 모형을 만들어 봤습니다^^;;;

 

 

첫번째는 일반적인 가우스 정규분포곡선 입니다.

 

 

제가 느끼는 부동산 투자 요소의 위험도와 가능성을 한눈에 볼 수 있습니다. 순서는 큰 의미는 없습니다. 요소들을 많이 제외했고 최대한 단순화 시켰습니다. 주요한 것은 확률은 낮지만 일어나면 지대한 영향을 미치는 곡선 양끝단의 이슈들을 딜링할 수 있는지 여부 입니다;;;

 

 

제가 부동산투자의 요체 시리즈 전반에 걸쳐 언급하는 정규분포곡선 양끝단의 위기에 대한 소통을 하기 위한 목적의 모형 입니다.

 

 

두번째는 유동성(화폐)을 근간으로 한 자산가 상승 하락에 대한 시그널, 알람을 느끼기 위해 만든 기울어진 욕조모형입니다.

 


 


 

기울어진 욕조모형


세계를 흔들거리는 유동성 위의 하나의 대륙으로 단순화 함. 기울어진 욕조가 각 국가 하나를 상징함. 전쟁은 대륙과 국가 근간을 흔드는 지진등의 임팩트를 줌. 앨론 머스크의 우주개발 역시 근간을 흔드는 레벨이라고 봄.


기울어진 욕조(인프라 집중화로 인한 현상)에 수도꼭지를 점점 더 쎄게 틀고있음(금리인하로 인한 유동성 확대). 자산가격이 물수위인데일정 수위 이상 높아지는 부분의 상방을 틀어막음(종부세대출규제분양가상한제 민간확대).

 

 

물수위를 낮추는 주요한 방법중 하나는 욕조 밑바닥의 물빠짐 마개를 빼는 경우 즉 달러강세 상황이 되는 경우임(미국금리 동결상승 등으로 해외자본이 빠져나가는 경우).

 

 

욕조 높이를 높이는 것(자산가격의 상방을 높임)밑바닥 물빠짐 마개가 빠지지않게 만드는 것은 원화강세 상황이 되도록 만드는 경우임(경제경쟁력 제고 또는 화폐개혁금리인상 등).

 

 

물이 욕조를 넘치는 순간 순환매가 본격화 됨.

 

 

유동성 위에 대륙과 국가들이 있어타국가 금리환율해외자본이 자산가격에 지대한 영향을 끼친다는 것을 표출함.

 

    


다시한번 말씀드리지만 이런 단순 도식화된 표현은 공유를 빠르게 하자는 의도이지 복잡한 현실의 모든 디테일을 담고 있을 수는 없습니다!

 

 

물빠짐 마개를 빼는 경우를 달러강세로만 표현되어 있는데, 중국북한 문제가 대두될 수도 있습니다. 지금 현상황에서는 알수가 없는 겁니다;;;

 

 

현재는 물빠짐 마개를 빼는 어떤 조짐도 보이지 않지만, 욕조 자체의 높이를 높이는 조짐(삼성압구정 상방 체크)은 지속적으로 나타나고 있습니다. 그리고 수도꼭지 물을 더 틀었고, 앞으로 더욱 많이 틀어댈 예정입니다--;;;

 

 

제시한 욕조모형 디스크립션에는 욕조가 깨지는 요인에 대해서는 언급이 없었습니다. 디테일과 복잡계를 모두 표출할 수는 없더라고요^^. 욕조가 깨지는 경우는 환율의 밸런싱이 무너지는 즉 외환위기 급의 상황 발생입니다.

 

 

전쟁, 외환위기, 통일(장기 긍정, 단기 부정으로 봄) 등의 부정적 블랙스완의 등장이 아니라면 욕조가 깨지는 일은 없습니다.

 

 

현재는 미국금리, 경제력등에 따른 원달러 환율을 많이 체크하고 있습니다. 이를 모니터링 하기 위해, 연준(강달러 지지)과 대척에 있는 트럼프(약달러 지지)와 그 정치생명 등등도 어떻게 될지 생각이 꼬리를 물 수 밖에 없습니다ㅎㅎ.

 

 

그리고 간간히 대두되는 화폐개혁(리디노미네이션)이 부동산투자 모형 어느 레벨 쯤에 있는 이벤트 인지 찾아보는 생각작업 예시 입니다^^.

 

 

현 정부는 지속적으로 기재부에 재정확대를 요구하고 있습니다. 국가채무비율 GDP 대비 40%의 근거가 무엇인지 압박하면서 40% 이상의 부채증가를 통해 유동성을 늘리려 하고 있습니다. 또한 한국은행에 지속적으로 금리인하를 압박하고 있습니다. 경제성장률은 계속 떨어지고 있습니다. 모두 원화약세 요인 입니다.

 

 

이런 요인들의 앙상블로 인해 외환위기에 당면한거 처럼 급박해 보이는 경제환경이 대두되고 어떤 수단을 써서라도 환방어를 해야한다면, 그 수단이 화폐개혁(리디노미네이션)이 되지 말란 법은 없습니다 ㅎㅎ.

 

 

2019513일 화폐단위 변경 국회토론회에서 물가나 환율 지표로 봤을 때 안 할 이유가 없다”, “물가를 우려하지 않아도 되는 경제적 조건은 무르익었다" 라는 의견들이 나왔었습니다;;;

 

 

화폐개혁이 인프라(토건) 사업은 아니지만 그에 비견될 만큼의 사회적 비용이 소요되고 내수가 진작 됩니다. 금리인하, 재정확대와 맞물려 유동성이 풀린 이상으로 현금이 순환되고, 물가가 상승합니다^^. 여론이 우호적으로 변하기만 한다면 할수도 있다고 보고있습니다... 대비해야 겠지요~~.

 

 

따라서 정규분포곡선 상에서 환율하락과 자산가상승 요인 중간 어디쯤의 이벤트다 라고 주관적으로 생각을 하고 표기를 하는 식입니다^^.

 

 

화폐개혁(리디노미네이션)이 없다하더라도, 한국과 미국의 금리인하 추세가 급반전 되지 않는한, 투하된 유동성으로 자산가격 특히 부동산 가격은 상승할 수 밖에 없습니다.

 

 

이것은 자산가치 제고에서 비롯되는 것이 아니라, 그야말로 원화의 가치 그리고 달러화의 가치가 떨어짐에 따른 상대적인 자산가치 방어라고 봐야 하고, 이런 부분을 잘 캐치하는 해외자본, 한국의 일부 자산가들은 차익을 위해서가 아닌 자산보호 차원에서 서울 주택, 대지지분 매수를 할 수 밖에 없다라는 생각입니다--;;;

 

 

따라서 기울어진 욕조모형으로 봤을때, 분양가상제, 전월세상한제, 계약갱신청구권까지의 정책규제가 시행되더라도, 유동성은 수위를 높이고, 흘러 넘쳐 순환매로 이동하면서 전반적인 자산가격 상승을 불러오겠다 라고 주관적으로 생각하는 겁니다^^.

 

 

이런 추세는 부정적 블랙스완의 낌새가 강해지기 전 까지 유효하지만, 1주택 이상 보유자는 굳이 이런 기류에 편승해서 스트레스에 몸을 던지지 않았으면 하고 주관적으로 브레이크도 거는 식입니다^^.

 

 

다만 무주택자는 대출 딜링이 되는 한 힘껏 자산을 보유해야 한다고 보고 있고, 문의가 있으면 이런 기준에서 응답을 하고 있습니다ㅎㅎ.

 

 

그렇다면 실전 투자에서 이런 부동산투자 모형이 유의미 하냐는 의문이 듭니다. 사실 다분히 지적 유희적인 부분이 많습니다--;;; 하지만 이런 모형을 지속적으로 개선시켜 대부분의 부동산투자 요소들을 포함할 수만 있다면 위기에 대한 경고기능은 충분히 가능하다는 생각입니다...

 

 

부동산투자 모형만을 너무 데이터화 하기위해 현장을 소홀히 하면 아무런 의미 없는 페이퍼 일뿐입니다. 심플하게 위기에 대한 자신만의 적절한 알람 기능만 있으면 그것으로 족하다는 생각입니다^^.

 

 

마지막으로 방법론(methodology)에 대해서 입니다~~.

 

 

저는 제가 잘 모르는 일을 해야할 경우 방법론을 차용합니다. 많은 방법론 툴이 있지만 제가 그동안 회사일에든 투자에든 써먹었던 방법론이 애자일(Agile) 방법론 입니다^^.

 

 

처음 투자할 때 부담없는 곳 이지만, 최소이익이 확실한 곳에 투자하고 이를 통해 투자 경험치를 높여왔습니다... 말과 글의 한계가 분명있습니다. 후일 더 좋은 곳에 투자할 걸 하는 후회를 하더라도, 그 후회에는 이미 투자를 보는 눈과 경험치가 레벨 업 됐다는 반증이 포함되어 있다는 생각 입니다.

 

애자일 방법론-프로토타입


소프트웨어 개발방법론의 하나로 현실구현에 가장 적합하다고 판단하고 있음. 디자인 씽킹에서 프로토타입이 나오는 방법론으로 애자일 방법론을 차용함.

먼저 포로토타입(시제품, 프로세스의 샘플링)을 만들고(실행하고), 일정한 속도로 끊임없이 지속적으로 디벨럽 하는 방식임.


나선형으로 진화하고 어떤 레벨 이상에서 멈추는 것이 아니라 글로벌 표준이 될 때까지 혹은 무한하게 고도화, 구체화, 정교화 하는 형태임.


대부분의 벤처 스타트업이 프로토타입을 디벨럽하는 애자일 방법론을 차용하여 런칭함.

 

이상이 제가 부동산 투자를 해오면서 쌓이는 지식과 경험치를 덕지덕지 붙여서 만든 조악한 나침반입니다^^. 참조는 하시되 개인상황과 다양한 개인 재무적 디테일에 맞게 수정하는 작업을 먼저 하셔야 함을 알려드립니다.

 

 

부디 투자를 즐겁고 지속적으로 할 수 있는 작은 동기부여가 될 수 있으면 하는 바램입니다^^.

 

피어슨 블로그 https://blog.naver.com/piersn

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