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복덕 컬럼

연초 계획 대비 '절반도 못 지은' 건설사들.연초 계획 대비

정부 부동산 규제 영향으로 국내 대형 건설사의 신규 주택공급이 부진한 것으로 나타났다.

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예술이라 일컫는 부동산 매도 타이밍을 보는 관점(부동산투자의 요체)
작성자 사진 피어슨
등록일 : 2019.09.24 조회수 : 897

 

부동산은 다른 어떤 투자대상 보다 투자금 회수의 수단이 다양합니다. 레버리지, 월임대현금흐름, 전세보증금 그리도 매도...

 

 

제가 처음 부동산 투자를 하겠다라고 생각했을 때 이 점이 대단히 매력적으로 다가 왔습니다. 특히나 이후 평생 투자를 삶에 녹인다고 결심했을 때 매도를 극도로 자제하는 투자방식이 제 성향과 잘 맞아 거래로 부터 비롯되는 스트레스를 줄여 주었습니다^^.

 

 

특히나 한국에만 있는 전세라는 제도는 더욱 원금회수율을 빠르고 확실하게 해주는 특이점이 있었습니다. 현금흐름중심의 투자 및 투자금 회수를 확정하고 리스크를 줄이는 투자를 하기에 한국의 부동산 특히 주택 시장은 너무나 좋은 환경이었던 겁니다...

 

 

이런 관점에서 보면 투자처는 명확합니다. 사람이 모여있고, 앞으로도 모일곳... 지방에도 투자를 하고 있지만 조그마한 수요 혹은 공급 변동에도 매매, 전세가격이 널뛰기하는 모습을 너무나 많이 봤었습니다--;;;

 

 

전업이 아닌 월급쟁이가 굳이 명확한 투자처를 두고 발품을 팔며 시간을 들일 이유가 없었던 겁니다. 해서 수도권 1억대의 아파트를 중심으로 갭투자를 한후 세입자가 바뀔때는 하나씩 대출을 받고 현금흐름이 있는 자산으로 바꾸어 갔습니다.

 

 

그러다가 서울에 본격 진입하였고, 서울 아파트는 덩치 때문에 월임대보다는 전세금 상승을 통한 현금(유동성, Stock)확보의 자산으로 간주하며 보유를 하고 있습니다..ㅎㅎ

 

 

그렇다고 매도를 아예 하지 않아야 하느냐.. 아닙니다. 매도를 했습니다. 하지만 대부분이 생각하는 자본차익을 위한 매도는 아닙니다.

 

 

2009년 막 금융위기가 지난 후 서울수도권은 부동산 경기가 완전히 꺽인 상황이었습니다. 근데 지방 광역시는 그 동안 상승세가 미미했기 때문에 금융위기든 아니든 별 영향이 없었습니다.

 

 

이 타이밍에서 인구가 모이는 서울수도권의 아파트를 갭투자 해야 겠다는 생각을 했고, 그동안 2배 정도 오른채 횡보를 거듭하고 있는 지방 광역시 재건축 대상 아파트를 매도한 후 투자금을 만들어 보기로 했습니다^^.

 

 

당장 현금이 필요없는 매도는 세월을 낚으며 적절한 가격을 받을 수 있겠지만, 매매차익으로 또다른 투자를 해야하는 상황이라 적절한 네고를 통해 빠르게 매도를 했습니다;;;

 

 

제가 매도했던 지방 광역시 아파트는 2018년에 2배 가격이 되었습니다 T.T 또 다른 투자의 이유가 아니면 매도할 이유가 없습니다...

 

 

하지만 저도 충실하게 매매차익과 모아왔던 현금으로 서울 소형아파트 1, 수도권 소형아파트 2채를 갭투자 했습니다. 그 당시 1억은 아직 엄청나게 큰 돈 이었고 갭투자금이 5천만원 미만 이었습니다^^.

 

 

매도했던 지방 광역시 아파트가격은 2배가 되었지만, 서울 소형도 2배가 되었고, 수도권 소형 역시 시세는 상승해 있습니다^^. 무엇보다 그 세월 동안 수도권 아파트는 대출 등을 통해 월임대로 모두 바꾸면서 탄탄한 현금흐름의 선순환 구조를 갖추어 왔고, 이는 2014년 이후 서울 집중투자의 주요한 기반으로 연결 되었습니다^^.

 

 

이상이 대체투자 혹은 갈아타기를 위한 마이너 매도에 대한 예시 입니다. 그리고 글로벌 경제상황을 보며 살아남기 위해 행해야하는 메이저 매도가 있습니다--;;;(이런 개념이면 상속문제가 대두 되는데 다른 글에 정리를 하겠습니다)

 

 

일단 일생의 한두번 큰 매도 타이밍(메이저 매도)은 환율을 무조건 체크 해야합니다. 해외자본 유입으로 인한 자산가 상승과 자본차익을 위한 대량매도로 인한 유동성 축소기가 한번은 있을꺼 같습니다.. 그때 리셋 혹은 부분적인 자산정리를 한번은 해야할 듯 합니다.

 

 

사실 이런 판이 달라지는 환경말고 매도할 필요가 없다는 생각입니다. 다만 각자 기준에 따라 리스크를 헷지하기 위한 현금보유액(Stock)을 설정하고 항상 어느 선까지의 현금 유동성은 가지고 있어야 합니다. 그리고 인구가 많이 모일 곳으로의 갈아타기를 위해서만 매도를 허용하는 등 각자의 룰을 지키기만 하면 잃지않는 투자가 가능하다는 생각입니다.

 

 

모든 인간의 사고에는 앵커링 효과가 있습니다. 지식, 추론, 연애 뿐아니라 투자에서도 마찬가지 입니다;;;

 

 

앵커링 효과란 닻 내리기(앵커링 anchoring)라 불리는 정신적 메커니즘으로

 

인간은 어떤 수치(위치)를 만들어내고 거기에 닻을 내려 버림으로써 불확실성에 대한 불안을 덜려고 한다는 이론입니다.

 

 

앵커링을 얘기하는 것은 몇몇 매도여부를 묻는 사례에 대한 저의 가이드 사례를 말씀드리기 위해서 입니다. 한분은 계속 지방 거주 예정이라 서울 개포 물건을 매도 후 현금흐름이 있는 자산취득이 어떤가 하는 문의였고('19), 또 한분은 서울 사당 재건축 대상 물건 매도 후 강서 월임대 가능한 아파트 매수에 대한 문의 였습니다('17).

 

 

제가 어떻게 가이드를 했을지 궁금하시지요^^. 각자 형편과 그때그때의 경제위기설, 부동산 폭락설에 따라 이리저리 흔들리고 있는 상황 이었습니다.

 

 

2019년 하반기 시점에서 보면 2개 물건 모두 상당한 상승을 보이고 있고, 종착적으로 보유해야 할 요지의 아파트 였습니다.

 

 

앵커링 효과는 사실 부동산 영역에서 너무나 뚜렷하게 나타납니다. 부동산 투자를 한다면 서울에서 태어난 자체가 운이 좋은 겁니다^^. 특히 강남에서 태어나고 자랐다면 부모님께 감사해야 합니다.

 

 

자연스럽게 한국 핵심지를 준거 기준으로 부동산을 볼 수 있고, 해당 지역의 지식, 정부정책 변화와 경험 축적은 타 지역 부동산 투자에 대한 뛰어난 확장성과 적용성으로 표출되게 됩니다. 힘든 난제를 해결하면 레벨이 낮은 문제는 쉬워 보이는 것과 유사합니다(사실 가격 덩어리가 크면 그 자체로 압박감이 있습니다^^;;).

 

 

전문투자자가 아닌 일반 흙수저들이 서울 상위 주거지로 이주해서 아이들을 키우는 건 자금의 문제도 있지만 앵커링 효과도 무시할 수 없습니다. 연어가 물살을 거슬러 올라가는 정도의 정신적인 강단이 었어야 할 정도 입니다 ㅎㅎ.

 

 

결론은 두분 모두에게 위기시 혹은 현금흐름을 위한 적절한 방안을 각자 상황에 맞게 가이드 했고, 지금 두분 모두 앵커링 해야 하는 개포, 사당 물건은 보유하고 계십니다...

 

 

저의 매도 예시 포함 3가지 사례에서 모두 중간중간 등락은 있었지만 부동산은 장기 우상향 했습니다. 이는 아무리 예술적인 매도 타이밍을 낚아챘다 하더라도 대체자산에 투자하지 않는 한 이후 매도가격 보다 높아진 가격을 보며 씁쓸함을 느낄 수 밖에 없다는 결론을 보여줍니다.

 

 

제 투자 물건 중에 13(갭투자, 제반 비용 모두 포함) 투자 후, 2년 후 37천의 시세상승이 있었던 곳이 있습니다. 다주택자에게 상승한 시세는 사이버 머니일 뿐입니다. 양도세 등 제반 비용을 들여 현금화 하는 순간 빛좋은 개살구일 공산이 큽니다. 그리고 다시 어딘가에 또 투자를 해야하는 겁니다~~.

 

 

이 물건을 기간 무한대로 보유한다면 시간이 문제일 뿐 투자금 회수는 명백한 사실일 수 밖에 없습니다. 2019년 현재 약 1억원의 전세금 상승으로 13천 투자금액 중 대부분을 회수 하였고, 향후 무한대로 투자금회수 + 알파가 생기는 구조 입니다.

 

 

사람들이 모여드는 지역에 역전세 등의 리스크는 최소화 하고(최고가 주택 본인이 직접 거주하면 됨), 대출, 전세금을 활용한 현금흐름, 갭투자를 10년 정도 꾸준히 한다면 어느순간 자산은 기하급수적으로 불어나 있을 수 밖에 없습니다. 결국 투자된 자산이 화폐의 총량이 늘어나는 것에 비례해서 몸집을 키우고, 현금흐름을 통해 운영이 가능하도록 되는 겁니다.

 

 

이렇게 인프라를 만들어 놓은 이후 걱정되는 것은 IMF급 위기 혹은 재난, 전쟁이 되는 겁니다. 일어날 확률은 낮지만 발생하기만 한다면 극도로 큰 영향을 끼치는 리스크에 대한 헷지를 위한 매도가 필요한 겁니다. 위기 대응을 위해 각자 상황에 맞게 기준을 두고 꾸준히 지켜야 합니다.

 

 

가령 1억의 현금 유동성이 있어야 하는데 좋은 자산 매수를 위해 소진을 했으면(보통은 전세금 상승분으로 새로운 자산을 취득하기 때문에 유동성은 터치하지 않아도 됨), 어떤식으로든 몇개월 내 채워놔야 하는 겁니다.

 

 

그리고 역전세를 보는 살짝 다른 관점도 말하자면, 수도권 2억 초반이하 물건이 역전세 혹은 전세임차인 구하기가 힘들다면, 매도부터 생각하는 것이 아니라, 대출을 적극적으로 활용하여 월임대로 돌리는 좋은 기회일 수 있다는 겁니다^^.

 

 

결론적으로 일생의 한두번 정도 자산 리셋을 위한 메이저 매도 준비는 하되, 부동산 상승 하락에 연연한 찰라 매도는 지양해야 한다는 것이 제가 부동산 매도를 보는 관점 입니다... 부동산은 매수한 가격보다 높아질 확률이 높습니다. 같은 의미로 매도한 가격보다 떨어질 확률은 지극히 낮습니다;;;

 

 

저는 예술이라 일컫는 최적기의 매도 타이밍을 알수는 없습니다만, 부동산 매도를 보는 관점을 달리해서, 아쉬움이 없는 매도를 하고 매도 계획을 세우는데 초점을 두고 있습니다.

 

 

평생의 매도 타이밍인 자산버블붕괴의 회피 외에 매도를 극도로 자제하고, 시세 상승기에(2015~ ) 좋은 앵커링을 위한 대체투자 용으로 매도하는 것만이 매도 타이밍이 언제가 되더라도 손해가 없다는 입장입니다.

 

 

사실 지금도 일부 매도를 하고, 갈아타기 매수를 해도 좋을 곳이 있습니다만...

 

규제 비바람을 굳이 온몸으로 맞으며 홀로 호연지기 할 이유가 없다는 입장입니다.. 옳고 그름을 떠나 큰 흐름에 순순히 묻어가는 것도 투자자가 가져야 할 미덕이 아닌가 싶습니다^^.

 

 

매도를 각 투자자별 필요에 의한 자산 재조정의 관점에서 본다면, 자로 잰 듯 한 시점에서 역대 최대의 수익을 남겨야 하는 스트레스가 발생할 수밖에 없는 행위와는 거리가 멀다는 생각입니다^^;;;


피어슨 블로그 https://blog.naver.com/piersn



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