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복덕 컬럼

연초 계획 대비 '절반도 못 지은' 건설사들.연초 계획 대비

정부 부동산 규제 영향으로 국내 대형 건설사의 신규 주택공급이 부진한 것으로 나타났다.

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외부로 부터의 기회 와 위기(부동산투자의 요체)
작성자 사진 피어슨
등록일 : 2019.09.17 조회수 : 837

 

저의 부동산 투자 시점은 IMF 외환위기 때라고 간주하고 있습니다. 실제 주택 매수를 그때 하지는 않았지만, 부동산과 금융이 어떻게 맞물려 돌아가는지 확실히 알게된 시기였고, 이후 자연스럽게 부동산 투자를 쉼없이 이어오고 있기 때문입니다^^;;

 

 

외환위기 당시 아버님의 사업이 내리막길을 걷다가, 2001년에 사업대출 연체로 인해 집이 경매에 넘겨졌었습니다T.T 사회초년생이던 저는 적금깨고 대출을 받아, 채권 은행, 보험사들의 채무를 해결하고 집을 지켰습니다.

 

 

경매 넘어가기 직전에 관련 법을 벼락치기 한 후 대출에 관여한 기관들을 돌면서 따박따박 따지고 위법적인 요소에 대해 어필한 후 경매를 취소 시켰습니다;;; 다시는 이런 상황에 처하고 싶지 않습니다!

 

 

위기를 겪은 후 부동산 투자를 하면서도, 근원적으로 드는 의구심을 지울 수가 없었습니다. 영화 매트릭스가 던지는 화두 이지요.. 내가 어떤 모래위에 성을 지어 올리고 있는가 하는.. 이런 미심쩍음은 IMF 외환위기 당시의 참담함과 맞물려 내가 감당할수 없는 위기가 다시 온다면, 모래위의 성이 온전할까를 고민했었고, 관련 스터디를 하던 중 환율의 중요성을 인식하게 되었습니다. 사실 오일달러의 정체를 조금 알게되었다는 정도입니다;;;

 

 

환율은 그야말로 미국달러 중심으로 봐야 합니다. 그 와중에 한국도 수출을 통한 경제성장을 해야하기 때문에 이와 더불어 원화의 가치가 어떻게 될까 생각해보고, 투자자 입장에서 케이스별 대응책이 있어야 한다는 생각입니다.

 

 

이러기 위해선 주요국 사례를 참고하지 않을 수 없고, 주로 일본사례를 레퍼런스 하며 환율에 따른 자산가격 변화 추이를 이해하고 있습니다;;;

 

 

1985년 플라자 합의 후 약 5년 남짓 일본의 경제력을 대변하는 말은 도쿄를팔면미국전체를살수있다(부동산) 와 와타나베부인(국외금융거래) 이었습니다. 5년 동안 엔고(엔화강세, 엔화절상, 달러약세)에도 불구하고 막강한 제조업수출 기반이 실물경제를 받쳐줬고, (수입)물가안정과 저금리를 통해 평균 5배의 지가 상승이 있었습니다. 평균 5배 이지만 주요 주택지는 10배 이상 폭등한 걸로 알고 있습니다--;;

 

 

플라자합의 이후 벚꽃처럼 활짝 핀 버블을 5년 정도 만끽하고, 1990년 초반 증시부터 무너지면서 대출연체 발생 및 금융, 부동산 시장이 연쇄하여 괴멸 수준까지 갔었습니다.

 

 

이후 거의 30년 정도 불황이 일상화 되었었습니다. 엔화절상으로 수출업체가 대부분 타국가에 생산라인을 갖췄고, 일본 산업경쟁력은 점점 떨어졌습니다. 그나마 고도로 정교화되고 장인화된 영역에서는 독보적인 위상으로, 기초 연구부분에서는 현장을 중시하는 기조로 나가 원천기술의 선점으로 국력을 유지하지 않았나 싶습니다.

 

 

1989년 말까지 극도의 엔화강세, 자산(부동산, 주식)버블이었던 상황이, 1990년 초 부터 일거에 무너지면서, 해당 세대 집단 트라우마도 생긴 걸로 알고있습니다. 집은 거주만 하는 곳이라는 생각으로 완전히 바뀌어 버린 것이지요--;;;

 

 

결론적으로 잃어버린 20년 인지 지금도 잃어버리고 있는 과정(30?)인지는 아베의 부흥정책이 마무리 돼 봐야 알수 있을거 같습니다.

 

 

근데 현재 일본국민들은 피폐해졌지만 국가레벨은 업그레이드 된건 확실합니다. 달러인덱스에 엔화가 포함되어 있고 기축국과 같은 위상 입니다. 일본국민들만 잃어버린 몇십년 이었고, 일본이라는 나라는 선진국에 확실히 진입했으니, 플라자합의를 어떻게 봐야할지 현재로서는 오히려 더 헷갈리고 있습니다;;;

 

 

디테일한 주택 매수 한건에 아무 도움이 안될것 같은 환율 얘기를 계속 하는지 좀 답답하실 수도 있습니다.. 하지만 환율의 움직임 만이 예술의 경지인 매도 타이밍을 낚아챌수 있는 유일한 지표라고 생각하고 대비하고 있습니다..ㅎㅎ 이제 좀 솔깃 하시지요~~(매도 타이밍 관련 글은 이후 올릴 예정입니다^^).

 

 

IMF 외환위기 이후 글로벌화 된 한국에서 환율변동에 따른 자산가격 변화 메커니즘을 알지 못한다면 숲에 불이나도 내 나무만 멀쩡하기를 바라는 꼴이라고 할 수 있습니다--;;;

 

 

환율변동에 따른 자산가격 변화 메커니즘의 예를 들고 단순화 해보겠습니다.

 

 

1달러 1000원 이 현재 환율입니다. 이 점 하나 가지고는 아무것도 알수도 행동할수도 없습니다. 하지만, 계속해서 원화강세가 되고 몇 년 후 1달러 500원이 된다는걸 안다면 해외자본(외국자본, 한국인 역외자본 등)이 어떻게 움직일까 생각을 해보면 됩니다.

 

 

기본적으로 환율은 상대적인 개념이기 때문에 환차익을 주요하게 생각을 해야합니다. 1달러 1000원에 국내에 들어온 해외자본은 단순하게 환율이 500원이 될때 2달러로 바꿔 나가면 이득 즉 환차익이 생깁니다.

 

 

여기다가 국내에 투자한 자산(부동산, 주식)이 상승한다면 그 상승갭 까지 챙겨먹고 나갈수 있는 겁니다. 1달러 1000원에 매수한 국내물건이 상승해서 5000원이 되었고, 환율이 500원이 되었다면 10배의 이익을 누리고 빠져나가는 겁니다. 원고(원화강세, 원화절상, 달러약세)에 의한 자산가 상승이 이런 매커니즘으로 부풀어지고 빠지게 되는 겁니다.

 

 

단순화 시키면,

 

원화강세(달러약세)시작=>해외자본 국내유입=>국내자산가격 상승=>원화강세 마무리(원화약세, 달러강세 시작)=>해외자본 국내자산 매도=>해외자본 국외유출(환차익은 덤)=>국내자산버블 붕괴

 

이런 식입니다...

 

 

이런부분에서 일본사례는 상당한 시사점을 줍니다. 엔이 1달러 240엔에서 120엔 가까이 2배가 절상이 된 시점에서 5년 내외로 벌어진 일이 부동산 5배 폭등과 버블붕괴 였습니다.

 

 

한국상황에 대해 말씀드리자면, 현재까지는 환율변화(원화강세-달러약세)에 의한 자산가 상승이 없거나 그 시작점 입니다. 2015~ 20184월 까지는 부동산의 수요공급, 증가한 국내 통화량으로 인한 상승이었다고 생각하고 있습니다.(20184-다주택자 사업자등록 다수 시점- 이후 현재는 유동성과 규제로 인한 상승이라는 생각인데 다른 글에 언급이 됩니다^^)

 

 

일본을 보면 자산 버블 상황이란 대부분의 사람들이 눈이 뒤집혀 입지 등 상관없이 무조건 부동산을 매수하려고 덤벼드는 상황이었습니다.

 

 

한국 부동산은 지난 몇년간 상승을 하고 전 고점을 돌파했습니다. 이게 버블인지 아닌지 알수 없는것도 맞습니다. 하지만 순환매가 일어나고 있는 지금 시점에서 일급지가 아닌 이급지, 삼급지의 순환매로인한 갭메우기가 마무리된다면

 

이 시세가 일급지의 하방경직이 되는 것도 사실입니다.

 

 

이런 겁니다. 강남 어느 아파트가 20억 인데, 강북 어느 아파트가 15억쯤으로 갭메우기를 한다면 상대적으로 다시 강남 아파트가 적절한 가격으로 보이게 되는 셈인데요..

 

 

향후 더 이상 매매수요가 없다면 나름 횡보나 조정을 통해서 시세 다지기를 지난하게 할테지만... 지금은 부동산 규제를 지속하는 시점이고, 일본 예에서 보자면 자산 대버블이 있기 위해서는 원화강세 추세가 있어야 한다는 생각입니다.

 

 

이런 외부상황과 더불어 국내의 자산가격에 영향을 끼치는 것은 금리입니다. 금리인상인하가 원인(경기호황, 경기하락)이 아닌 결과이기는 하지만, 자산 특히 부동산 자산의 기본가치인 수익률은 금리에 영향을 받지 않을수 없습니다.

 

 

2019년 한국은 저금리 추세이고, 환율도 전고점 20161200원대를 상회하는 원화약세를 보이고 있습니다;;; 경제성장률도 떨어지고 있기 때문에 수출을 위해 원화약세가 좋을 수 있겠다 싶지만, 중국 처럼 환율조작국 지정이 되면 이 또한 힘든 상황이 됩니다.

 

 

환율조작국 지정의 단순한 정의는 미국이 상대국에게 1년 정도 통화약세를 통한 무역흑자 시정을 요구합니다. 이후 개선되지 않으면, 환율조작(상대국 통화약세)으로 이득을 본 부분을 IMF에서 협의하여 환수하는 건데요...

 

 

일단 지정되면 국내에 있던 자본이 일부 빠져 나갑니다. 이러면 자연적으로 환율이 다시 상승(통화약세)하여 환율을 개선하지 않은 것으로 보일 수 있습니다. 그래서 환율하락(통화강세)을 위해 외환보유고를 써서 환율방어을 해야 합니다;;;

 

 

사실 환율방어(통화강세)을 위해 환율조작(당국개입)을 해야하는 상황인데, 환율상승(통화약세)을 조작한다고 제재를 받는 형국입니다... 미국은 이런 룰들을 무한대로 만들어 낼 수 있습니다. 이것이 현실임을 인지 해야 합니다;;;

 

 

이런 밑빠진 독에 외환붇기면 시간의 문제지 외환위기 당첨입니다--;;;

 

 

따라서 환율조작국을 회피하기 위해 원화강세를 위한 노력이 있어야 하고, 근본적으로 경제성장률 상승전환이 가장 효과적입니다. 이게 어렵다면 금리인상, 화폐개혁 등의 수단을 쓸 수도 있습니다;;; 근데 현재 금리인상도 힘들꺼 같군요..

 

 

20199월 한국경제 상황은 인플레이션 혹은 디플레이션이 일어 났느냐, 날것이냐 하는 부분에 대한 이견들이 많습니다. 저는 정부를 주요한 시장 참여자로 포함하는 경제학 관점에서 본다면, 현 상황은 스태그플레이션에 제일 가깝지 않은가 생각합니다. 스태그플레이션은 물가는 상승하지만 경기는 침체되는 현상을 말합니다.

 

 

원인이 어떻든 수출내수부진으로 인한 경기침체 추세로 진입한 건 맞는거 같습니다. 다만 자산버블기에 진입했는가에 대해선 아직 아니라고 보고 있습니다.

 

 

그럼에도 불구하고 일본식 장기불황의 초입일 수 있느냐에 대한 핵심은 과몰입된 유동성으로 부풀어 오른 자산시장의 붕괴과, 이로인한 금융의 몰락이 있을지를 살펴야 한다는 겁니다.

 

 

일단 한국은 일본식 버블이 없거나 그 초입 입니다. 그리고 2016년 즈음 부터 일본식으로 폭망하는 것을 방지하는 작업을 했었습니다.

 

 

주택담보대출의 제한 및 RTI 연계 등등입니다. 이는 개인 주택담보대출의 부실을 커버하기위한 것이 아니라, 위기시 쉽게 쓰러질 자영업자들의 생활자금 대출을 규제한 것입니다. 결과적으로 한국 금융기관이 대규모 연체로 나자빠질 위험을 크게 낮춘 상황입니다.

 

 

일본사례를 지속적으로 팔로업 해보는건 필요합니다만... 전제조건 즉 자산가의 대폭등 부터 먼저 있어야 버블붕괴도 있는 겁니다--;;; 따라서 아직은 화폐가치하락을 헷지하기 위한 수단으로 부동산은 유효하다고 생각합니다^^.

 

 

환율에 기인한 자산가격 상승을 체크하고 있긴 하지만, 그 버블에 몸을 싣고 싶지는 않습니다. 보통 몇차례의 파고를 통해 일반사람들은 대체 어떤 상황인지 알수 없게 됩니다. 지금도 마찬가지 입니다. 저는 1200원쯤 고점을 찍고 줄곧 원화강세로 가는 과정이라고 보고있지만, 지지부진 한듯 보이는 원화강세 추세 때문에 여러가지 의견들이 분분한 상황입니다...

 

 

이런 상황이 여러해 걸쳐 몇번이 반복된다면 뚜렷한 기준이 없는 개인들은 뭐가뭔지 도무지 알수 없게 됩니다. 해서 언론이 알리는 공포에 매도한 후 오르는 자산가격을 보고 후회하다가, 어렵게 긍정적인 마인드 탑재 후 매수하니 다시 자산가격이 내려가는 경험을 겪고 몸서리 치면서 투자를 외면하게 되는 겁니다--;;;

 

 

다만 아직 인서울 주택이 없거나 무주택이시라면, 유동성 확대로 인한 화폐가치 하락이든, 향후 환율로 인한 버블이든 자산가격 상승에서 소외되는 것 또한 절망감을 줄 것이므로 아직까지는 매수를 조언 드리고 있는 겁니다^^.

 

 

마지막으로 외부위기 시 부동산은 어느정도의 안전자산 인지에 대한 궁금증 입니다. 외환위기라는 급변상황에서 금의 위력은 절대적입니다. 한데 그 반대되는 상황(원화강세로 인한 국내자산 버블)에서 금은 쓸모가 없습니다;;;

 

 

부동산의 핵심은, 정규분포 양끝단의 정반대 리스크에라도, 금을 보유할 만한 재력이 안되는 흙수저가 그나마 헷지를 할수 있는 수단이라는 겁니다. 금과 달리 부동산은 필수재이기 때문입니다^^;;;

 

 

금리 급상승에 부동산이 안전자산이 될 수 있을것인가 역시 절대적일순 없습니다만 필수재의 하방경직이 있습니다. 저는 현재의 전세가격도 위기에는 안전하지 않다고 보고 있습니다만, 사람이 어디선가엔 살아야 하는겁니다. 주택효용이 휴지가 되지는 않습니다...

 

 

현금흐름을 만드는 부동산 또는 직장, 그리고 대출을 딜링(일부 상환가능, 금리인상에 따른 이자커버)할 수 있는 유동성 확보, 마지막으로 역전세 방지를 위한 최고가 주택 직접거주 세가지를 행한다면 부동산은 안전자산이 맞습니다^^

 

 

그리고 확보한 유동성은 위기 이후 기회를 낚아채는데 밑천이 될 것입니다...

 

 

갭투자 폭망의 원인은 대출이자의 증가가 아니라, 역전세로 인한 뭉터기 돈 마련의 어려움 입니다;;; 이런 부분을 잘 커버만 하면 살아남는 것이고, 이후 어떻게 될지는 IMF 후 한국이 잘 보여주고 있습니다 ㅎㅎ.


피어슨 블로그 https://blog.naver.com/piersn



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