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복덕 컬럼

연초 계획 대비 '절반도 못 지은' 건설사들.연초 계획 대비

정부 부동산 규제 영향으로 국내 대형 건설사의 신규 주택공급이 부진한 것으로 나타났다.

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대치동 구마을 재건축 임장기
작성자 사진 럭슈누기
등록일 : 2019.08.17 조회수 : 351

대치동 은마아파트는 전국에 모르는 사람이 없을테지만, 대치동 구마을은 이 지역에 관심있는 사람이 아니면 모르는 경우가 많다. 남들이 잘 모르는 것에 먹을 것이 남아 있는 법! 부동산 촉이 좋은 아내가 오래 전부터 여기 저평가 같다고 찍었던 곳이 바로 대치동 구마을이다.

19/8/10 토요일.

푹푹 찌는 날씨임에도 아내와 아이들을 데리고 가봤다. 너무 더워서 오랜 시간을 할애하지는 못했다. 마음 같아서는 대치동 경계부터 해서 골목 곳곳을 걸어보고 싶었지만... 그건 날씨 선선해지면 해보기로....ㅎ



대치동 입지 갑


일단, 아래 그림에서 빨간 경계선이 대치동이다. 대치동 한가운데 십자 도로변에 학원가가 형성되어 있고, 대치동 구마을은 은마아파트 한블럭 위쪽에 위치한다.

구마을에서 삼성역까지 도보 16분(1.1km), 선릉역까지 27분(1.8km), 학여울역까지 16분(1.1km), 대치역까지 17분(1.2km) 걸린다. 완전 가깝다고는 할 수 없지만 이정도면 걸어갈만 하다. 최고 메인 노선인 2호선과 3호선을 도보로 이용 가능하다는!

굳이 지하철까지 걸어가지 않아도, 해당 블럭 동서남북 도로변에 버스 노선이 많이 때문에 이걸 타고 인근 지하철역으로 가도 된다. 버스 노선은 북쪽 정류장 4개 노선, 동쪽 정류장 12개 노선, 남쪽 정류장 1개 노선, 서쪽 정류장 5개 노선이 운행 중이다.

 


주) 대치동 경계. 구마을은 대치동 한가운데 자리잡고 있다.

 

게다가 영동대로, GBC 접근성. 입지는 두말하면 잔소리. 삼성역까지 걸어서 16분(1.1km), 2023년 완공될 GBC까지 걸어서 21분(1.4km). 더이상 말 안하겠다...ㅎㅎ

대치동 구마을 돌아보고 나서 얼마전에 가봤던 GBC 위쪽 청담삼익도 다시한번 들려 동네 한바퀴 걷다가 왔는데, 참고로 청담삼익에서 GBC까지는 도보로 24분(1.6km) 걸린다. 


 


 

주) GBC 생활권 최신축 아파트가 될 대치동 구마을과 청담삼익. 둘다 탐나는 곳.


학군을 살펴보면, 근방에 초등 3개(대현, 도곡, 대곡), 중등 3개(단대부중, 휘문, 대명), 고등 2개(단대부고, 휘문)가 있다. 모두 명문이다.

쇼핑시설 이용도 편리하다. 코엑스까지 가깝고, 은마 4거리에서 서쪽으로 한블럭 떨어진 한티역 4거리에 롯데백화점 강남점이 있고, 한티역 4거리에서 다시 한블럭 서쪽으로 가면 강남세브란스 4거리이다. 대형 병원이 근방에 있다는 것도 장점.


 



대치동 투자 핵심 포인트: 수급 밸런스가 깨진다


 

대치동 구마을 투자의 핵심 포인트는 수급 밸런스가 깨진다는 것이다. 이 말이 무엇인고 하니, 대치동에 대한 수요는 점차 높아지는 반면, 공급은 부족하다는 의미다.

대치동 학군 수요는 점점 높아진다

자사고/특목고 폐지로 강남 8학군으로의 쏠림은 매년 심해질 것이고, 그 중에서도 학군과 학원가의 메카인 대치동은 더욱 주목받을 것이다. 내 아이가 공부 좀 한다 싶으면 보통 초등학교 5학년에 들어가서 고등학교 3학년 수능 끝나고 나온다. 약 8년간 대치동에 머무는 셈인데, 전세를 살 수도 있지만 돈만 있으면 매수 타진한다. 8년이면 2년 전세계약을 4번 돌려야 하는데, 애들 공부에 집중해야 할 시기에 2년마다 이사 다니는건 가능하면 피하고 싶을 것이다.

아이들 교육에 있어서 가장 중요한 시기는 중학생 때이다. 사춘기가 오는 시기이기도 하고, 중학교 때 잘해야 명문고(특목고, 영재고, 자사고)로 진학하여 대학까지 이어지는 테크트리를 안정적으로 탈 수 있기 때문이다. 초등 1~3학년 때 딱히 대치동 학원가에 무덤덤하던 부모들도 4학년이 되면 민감해지고, 5학년이 되면 대치동으로의 이사를 검토하는 것 같다.

2023년 GBC 완성되면 배후 거주지 수요 높아진다

2023년 완공 예정인 GBC도 대치동 주거지역의 수요를 한층 높일 것이다. 현대차그룹 다니는 사람들 연봉도 높고 생활 수준도 높을텐데, 당연히 신축 찾을거다. GBC 완공 시점에 인근에서 최신축은 북쪽으로는 청담삼익, 남쪽으로는 대치동 구마을이며, 둘 다 GBC에서 도보권 이용이 가능한 최근접지이다. 그 중에서도 대치동 구마을은 자녀 교육과 직주근접을 동시에 누릴 수 있어 가히 수요가 폭발적이지 않을까 예상해 본다.

수요는 높아지는데 공급은 감소한다

미중 무역분쟁, 한일갈등, 내수침체, 수출감소, 고령화... 뭐 하나 좋은 뉴스가 없다. 이런 최악의 거시경제에도 불구하고 서울집값 상승을 주장하는 강세론자들의 제1 논리는 서울 내 아파트 공급부족이다. 특히 서울 신축이 점점 귀해지고 있다는건 뉴스에 하도 많이 나와 애들도 안다.

서울 전체적으로 공급이 충분치 않은 상황에서, 1급지인 대치동은 그 자체로서도 공급이 앞으로 부족해질 것으로 예상된다. 이게 핵심 투자 포인트다.

아래 그림에서 점선으로 표시한 부분이 재건축이 진행 중인 곳들인데, 대치동 구마을(약 900세대)은 이주 중이고, 오른쪽 대치우성1차(476세대), 쌍용1차(630세대), 쌍용2차(364세대)도 재건축이 추진 중이다. 그 다음으로 시간은 좀더 걸리겠지만 대치동 대장주 은마(4424세대)가 기다리고 있다.  


주) 대치동 재건축 1번타자는 구마을, 2번타자는 우쌍쌍.


재건축으로 이주하는 사람들이 대치동 밖으로 나간다면 수급 밸런스는 유지된다. 문제는 이 사람들이 대치동을 떠나지 않고 그대로 남아있는 경우인데, 이렇게 되면 이주 수요가 주변 전세가를 떠받지면서 아파트 가격을 올리거나 적어도 하방을 지지하는 역할을 하게 된다.

나는 대치동 구마을, 대치우성1차, 대치쌍용1차/2차 사람들이 재건축으로 이주하게 되어도 그대로 대치동 내에 머물 가능성이 높다고 생각한다. 대현초, 휘문중, 대명중 모두 SKY 캐슬로 가는 주요 관문들이기 때문이다. 특히, 휘문중과 대명중을 놔두고 다른 지역으로 이사 나갈 학부모들은 많지 않을 것이다.

참고로, 2019년 강남구 영재고+과학고 진학자수 순위를 보면, 2등부터 4등까지가 모두 대치동 중학교들이다. 휘문중이 2등, 대명중이 4등을 차지했다.  

 




대치동 구마을 투자에 있어 알아야 할 것들


 

이번엔 대치동 구마을 자체에 대해 좀더 알아보자. 복잡한 것들보다는 투자에 있어 알아야 할 핵심 포인트들만 정리해 보았다.


 

주) 점선으로 표시된 것들이 구마을 재건축. 왼쪽부터 3지구, 1지구, 2지구.


대치동 구마을은 3개의 조합(위 사진의 왼쪽부터 3지구, 1지구, 2지구)으로 이루어져 있다. 1~3지구 모두 13년 9월 주택재건축 정비구역 지정(안)이 통과되었고, 15년 3월 건축심의위원회 통과, 15년 9월 사업시행인가를 받았다. 1~3지구 모두 관리처분인가 받았고 초과이익환수제 대상이 아니다. 분양가상한제 정도가 남아있는 리스크.

* 1지구: 489세대(일반분양 80세대 예상). 9개동. 지하2층~지상18층. 대우건설(푸르지오써밋). 유아보육시설 입점 예정. 현재 이주 중이며 약 20가구 정도 남음.


주) 대치동 구마을 1지구 조감도(안).


* 2지구: 278세대(일반분양 30세대 예상). 6개동. 지하3층~지상15층. 롯데건설(프리미엄 브랜드). 경로당 및 헬스장 입점 예정. 이주 끝나고 현재 공사 중.  

 

주) 대치동 구마을 2지구 조감도(안).


* 3지구: 281세대(일반분양 77세대 예상). 6개동. 지하3층~지상16층. 현대건설(디에이치). 경로당, 북까페, 운동시설, 놀이터 입점 예정. 이제 이주를 막 시작하는 단계.


  

주) 대치동 구마을 3지구 조감도(안).


 

3지구가 가장 선호되는 편이라 한다. 삼성역에서 좀더 가깝고, 디에이치 브랜드 선호도가 높아서인 듯. 근데 거리가 거기가 거기여서 큰 의미있나 싶고, 롯데랑 대우도 작정하고 열심히 지을텐데 큰 차별성은 없다고 본다.




주) 곧 철거 예정인 구마을 1지구 건물들.


대치동 구마을 매수 가능한 물건은 많지 않다. 10년보유 5년거주한 물건 or 사업시행인가 이후 3년 보유한 물건만 가능하다. 10년보유 5년거주는 사실상 찾기가 어려워서 대부분 사업시행인가 이후 3년 보유 위주로 매물이 몇 개 나와 있다. 참고로, 3년 보유 여부는 등기부등본 떼서 등기원인 란에 적혀있는 날짜가 3년 지났는지를 확인하면 된다.

사업시행인가 이후 3년이 지났더라도 착공이 들어가면 매매가 안된다. 따라서 이미 착공에 들어간 2지구의 경우 10년보유 5년거주 요건을 채운 물건만 거래 가능하다. 사실상 거의 없다고 보면 된다. 1지구와 3지구는 아직 착공 전이므로 사업시행인가 이후 3년 지난 매물이 몇 개 나와 있다.


  


주) 구마을 1지구 주택. 세월의 흔적이 느껴지는.



 

구마을 매매 시세는 애매한 것이, 건물마다 대지지분이 모두 제각각이니, 감정평가액도 다 다르고, 따라서 추가분담금도 다 다르다. 같은 24평 배정인데 추가분담금 거의 없는 것도 있고, 4억 가까이 나오는 것도 있다. 아파트와는 달리 일정한 평형별 시세표가 깔끔하게 정리되어 있지 않으니, 건 바이 건으로 봐야 한다.

애들이 하도 난리를 쳐서 부동산은 한곳밖에 가보지를 못했다. 그래서, 시세 파악은 아직 확실히 되지는 않은 상태인데, 그래도 들은 바를 정리하면...

* 24평(방 3개)은 총투자금액 기준으로 16억 내외(가장 최근 거래 16.1억). 이 금액에서 추가분담금 빼고, 이주비대출(감정가의 max 40%) 빼고, 취득세(3.3%) 빼면 초기자금인데, 이주비대출 승계가 가능하다는 전제 하에 최소 9.5억은 현금으로 들고 있어야 출발 가능. 다만, 9.5억에 가능한 물건은 한정적이고, 13억 정도 들고 있으면 아무거나 고를 수 있음.

* 34평(방 3개)은 총투자금액 기준으로 19억 내외(가장 최근 거래 19억). 이주비대출 승계가 가능하다는 전제 하에 초기자금 12.5억이면 출발 가능. 아무거나 고를려면 14억 내외 소요.

* 42평은 물건이 없음. 총투자금액 기준 23~24억, 초기자금 13~15억 정도.

* 단, 저 위의 금액은 다시한번 언급하지만 부동산 1곳만 방문하며 슬쩍 들은 것이므로 정확치 않음. 최근 타지역 신축들이 급등을 했는데, 급등 전 시세일수도 있음. 직접 여러 부동산에 문의 바람.

* 요즘 대출규제가 복잡하니 은행 통해서 이주비대출 승계 가능한지 반드시 체크 필요. 3지구는 조합원 동호수 추첨을 다시 하기로 했다고도 하고(확실치 않음). 매수 타진 목적이 아니라 동네 분위기 살펴보러 마실나가는 기분으로 방문한 거여서 나도 막 부동산 붙잡고 치열하게 물어보지를 않았음. 매수 검토하실 분이라면 이런 부분들을 여러 부동산 방문을 통해 바꼼이 수준으로 체크 하셔야 할 듯.





대치동 구마을 단점



입지 갑 대치동 핵심지에 대해 굳이 태클을 걸고 싶지는 않지만, 그래도 몇 가지 언급하자면 다음과 같다.

심한 언덕 지형

은마아파트 4거리에서 대치동 학원가를 따라 대치 4거리까지 가는 길이 오르막길이다. 생각보다 경사가 심하다. 그리고, 대치현대아파트에서 대치구마을 방향으로도 심한 내리막길이다.




주) 대치현대아파트 앞 골목에서 대치구마을(동쪽)을 내려다보면서 찍은 사진.


대치구마을에서 대치현대아파트 쪽으로 올라오려면 계단을 한참 올라와야 한다. 구마을 1지구의 경우 언덕 경사로에 지어지게 되는 셈인데, 저 계단 아래쪽 2지구의 로열타운빌라-청송빌라-서주빌딩 라인에 공원을 조성할 계획이고, 경사로 밑쪽에 지하 주차장을 만들게 된다. 말로 설명하기가 좀 애매한데, 조감도를 보면서 나중에 어떻게 만들어질지 상상해볼 필요가 있다.

아래 사진은 대치현대아파트 앞 골목에서 은마아파트 방향을 바라본 사진인데, 역시나 경사가 가파르다.

 



주) 대치현대아파트 앞 골목에서 은마아파트 방향(남쪽)을 내려다보면서 찍은 사진.


단, 1~3지구 주변은 이렇게 경사가 있어도, 새로 지어질 아파트 단지 안은 평평하여 삼성역 쪽으로 걸어다니는데 큰 불편함은 아닐 것이다.

심한 교통 체증

대치동 학원가 교통 체증이야 뭐... 어쩔 수 없다 이건. 안고가야 한다. 교통체증 뻔히 알면서도 다들 일부러 집에서 멀리 대치동 학원가 다니지 않나.


주) 우리 첫째가 요즘 열심히 문제집 풀고 있는 소마셈 학원 간판.


개인적으로 나는 4면이 도로변인 아파트 단지에 가면 숨이 턱 막힌다. 시골 감성이어서 그런 듯. 적어도 한면만이라도 강이든 산이든 공원이든 학교든 도로 아닌 곳에 접해야 심신이 안정된다. 대치 구마을 주변을 걸으면서, 학원가 언덕길을 따라 올라가보면서 내내 든 생각은... "와 너무 답답하다." 였다. 더운 날씨 때문에 더 그랬는지도.

특히 은마아파트 4거리에서 대치 4거리로 이어지는 메인 학원가 언덕길을 오르면서... SKY 캐슬에 입성하기 위해 하루하루 참고 고생하며 어려운 계단을 올라가고 있는 학생들 생각에 씁쓸했다. 

 



주) 대치동 메인 학원가. 차들이 쭉 정체된 모습.

 

적은 세대수

좁은 언덕 지형에 요밀조밀하게 짓는데 더해 세대수까지 적어 상품가치는 어떨지 모르겠다. 세대수가 적어 커뮤니티센터 측면에서는 아쉬울 것 같다. 대단지가 아니니 어쩔 수 없는 부분이다.




대치동 구마을 투자 가치는?



얼핏 드는 생각은 아직 먹을 룸은 남아 있다는 느낌이다. 주변 핵심지 신축 거래 가격이 최근에 많이 올라서 24평 20억 내외, 34평은 24~25억을 호가하고 있다. 구마을 24평도 입주때 비슷한 가격까지 간다고 보면, 이자비용, 세금 감안해도 실거주 목적으로는 괜찮지 않나 하는 생각이다.

참고로, 현재 은마 31평이 18억 내외, 대치현대(99년 입주, 지하 3층~지상 24층, 8개동, 630세대) 34평이 18억 내외 정도 호가 나오는 것 같다.

무주택자이고 실거주 목적이라면, 경제와 시국이 어수선하긴 하다만... 대치동 중심에 위치한 입지, 자사고/특목고 폐지가 가져올 대치동의 학군수요, 우호적인 수급, 2023년 GBC가 가져올 판도 변화 등을 감안하여 투자 검토해 보는 것은 어떨까.

- 대치동 구마을 재건축 임장기 끝 -


블로그 주소: https://blog.naver.com/canvaslife/221614062720



 






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