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복덕 컬럼

연초 계획 대비 '절반도 못 지은' 건설사들.연초 계획 대비

정부 부동산 규제 영향으로 국내 대형 건설사의 신규 주택공급이 부진한 것으로 나타났다.

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투자자들이 관심가지는 지방 부동산은 항상 겹칩니다.
작성자 사진 큐에미
등록일 : 2019.08.17 조회수 : 145

반갑습니다.

재테크를 공부하는 직장인 블로거 입니다.


며칠 전 지방 부동산에 관한 글을 적은 후, 알고 지내는 몇 명의 이웃분들께 고민 상담을 받았습니다. 저도 100% 확신하지는 못하지만 제가 생각하는 내용을 알려드렸고, 몇 분과 대화를 하면서 새롭게 얻은 지식도 생겼습니다.

사례 1) 현재 거주 중인 주택의 매도를 고민 중인 분입니다.

제가 알기론 그 지역엔 최근 전국에서 투자자들이 많이 붙어서 저가 매물들이 소진되었고, 저가 매수 - 인테리어 - 고가 전세 놓기를 하여 갭이 1천 이하로도 가능한 지역입니다. 의견을 드리기에 앞서 입주물량을 확인한 결과 같은 구에서는 입주물량이 아예 없고, 시 전체를 보더라도 향후 3년간 수요 대비 절반 이하의 공급만 있는 지역입니다. 오를 가능성이 상당히 높다고 판단되는 바 "매도 보류"를 말씀드렸습니다.

그런데 몇 가지 더 확인해보니, 거주 중인 주택의 그래프가 상당히 이쁩니다.

입주한지 1년이 되었는데 그동안 전세가 1억가량 올랐고 매매가는 제자리! 곧 매매가를 밀어올릴 수 있어 보이는 주택이었고, 더군다나 그 지역에서 대장급 아파트인데, 굳이 팔 이유가 없어보였습니다. 그동안 맘고생 실컷 하시다 빛 보기 직전에 매도하는 게 아닌가 하는 생각이 들었습니다. 평소 부동산에 관심이 많은 이웃분이시지만 막상 본인 지역에 투자자들이 진입해서 매물을 흡수하고 있는 사실을 모르고 계셨습니다. 등잔 밑이 어둡습니다. 멀리 가기 전에 항상 본인 지역부터 확인하는 습관을 들이는 것으로요. 조언을 드리려고 알아보다 제 맘에 쏙 들어서 조만간 임장 가서 조건만 맞으면 매수하려는 생각을 가지고 있습니다.


사례 2) 투자 지인에게 A 지역의 정보를 문의하였습니다.

이분은 이미 몇 개월 전 진입하셔서 세팅이 완료된 상태입니다. 올 초부터 조금씩 투자자자들이 진입했고 지금은 괜찮은 매물이 동이 났다고 합니다. 몇 개 추천해주셨는데 저에게는 그다지 매력적인 상품은 아니었습니다. 계곡형 지형에 위치한 그 상품은 확장성 측면에서 부족함이 있어 보였습니다. 특히 투자자들이 이미 많이 붙은 곳이라.. 따라 들어가긴 싫습니다. 알고 보니 꽤 많은 분들이 진입하셨더군요. 그리고 해당 지역에 거주중인 이웃분과 대화를 나눠보니 여러모로 불편함이 많다는 사실도 알게 되었습니다. 투자자들이 왜 그 지역을 매수하는지 모르겠다는 말씀도 있었습니다.

이건 개인별 차이가 있습니다.

몇 년간의 시장을 경험하며, 성공도 하고 때론 실패도 하면서 저 나름대로 생긴 몇 가지 법칙이 있는데 이게 제 기준에 맞지 않았습니다. 제 투자 지인이 선택한 상품이 나쁘다는 것이 아니라, 저에게 맞지 않는 상품이라는 것입니다. 사람마다 투자 스타일이 다 다르니까요.

제 기준은 마지막에 말씀드리겠습니다.

사례 3) 평소 알고 지내는 이웃분께 연락이 왔습니다.

ㅇㅇ지역을 여쭈어보시네요. 제가 잘 아는 지역인데, 벌써 이곳까지도 투자자분들 발길이 이어지고 있었습니다. 2개의 상품을 질문하셨고 제가 생각하는 내용을 설명드렸습니다. A는 입지+수요가 부족하다고 생각되었고, B는 상품성이 부족하다고 생각되었습니다. 결과적으로 제가 생각하는 조건은 모두 만족하지 않는 상품들이었습니다. 제가 생각하는 장단점을 설명드리고, 대안으로 다른 곳도 한두 개 말씀드렸습니다.

그런데 말이죠. 아주 유용한(?) 정보를 얻었습니다.

그분 주변에 계신 지인들이 투자하셨던 지역과 상품을 몇개 말씀해주셨는데요. 이 이야기를 듣고 정말 놀랬습니다. 지역과 상품까지도 모두 같았습니다. 앞서 사례 2에 설명한 상품과 같더군요. 어떻게 이런 일이 가능할까요? 솔직히 이런 상황에선 합리적인 의심을 할 수밖에 없습니다. 유명하신 누군가가 찍었다는 것이죠. 빠르신 분들은 작년 말, 올해 초에 이미 세팅이 끝났고, 아직도 매수하는 분들이 꾸준히 늘고 있습니다. 이것을 우리는 추격 매수, 나쁘게 말하면 설거지라고 합니다. 기왕이면 손이 덜 탄 상품이 좋지 않을까요?

투자방법이 대중화되어서 그런지 대부분 투자대상 상품이 같습니다. 매번 겹칩니다. 멀리 타 지역에 가서 부동산에 브리핑을 듣고 나서는데 같은 동네 지역분을 만나기도 합니다. 갭 3천 아래로 맞추어야 돼서 그렇겠지요? 그렇다 보니 A급 상품은 없고 뭔가 하나씩 부족합니다. 연식, 상품성, 브랜드, 입지 등등 몇 가지씩 꼭 빠지는 게 있습니다. 전부 제 눈엔 별로입니다.

제가 생각하는 지방 아파트 결정기준은 세 가지입니다.

"새 아파트 + 대장급 브랜드 + 입지"


최근 몇 년간의 시장은 그러했습니다.

수요가 넘치는 서울, 경기권은 모두 다 올랐습니다. 상품, 입지 상관이 없었습니다. 오름폭의 차이만 있을 뿐 다 올랐습니다. 공급이 부족했고 수요가 높았기 때문입니다. 반면 지방은 전혀 그렇지 않았습니다. 대부분 하락했었죠. 특히나 광역시가 아닌 중소도시의 하락이 더 컸습니다.


그런데 말이죠. 대표적인 하락 도시의 아파트도 오른 곳이 있습니다.

그곳의 특징은 바로 위에서 언급했듯 "새 아파트 + 대장급 브랜드 + 입지" 였습니다. 보통 지방에는 일자리를 찾아서 움직이는 분들이 많습니다. 그러나 최근 몇 년 경기 하락으로 지방에 고급 일자리가 줄었고 일부는 서울권으로 이전하였습니다. 인구가 줄었고 수요가 줄었으니 대부분 하락했습니다. 집이 남아도니까요. 그래도 말이죠. 지방에도 꼭 살아야 하는 분들이 있습니다. 사업을 하시는 분도 있고, 고연봉 직업을 가진 분들도 있습니다. 이분들이 원하는 상품성을 가진 A급 상품은 여전히 인기가 높고 가격 방어가 잘됩니다. 이런 수요층은 변하지 않습니다. 일정하다는 특징이 있죠.

그러니, 기왕이면 A급을 사세요.

그게 맘 편한 투자입니다. 투자자들 잔뜩 진입한 곳에 들어가서 맘 불편한 투자하지 마시고요. 가격 상승 가능성은 현재로선 알지 못합니다. 다만 적어도 떨어지지 않겠다 또는 수요는 항상 있다라고 생각되는 상품이 있습니다. 지역주민들이 선호하는 입지에 새 아파트는 분명 수요가 충분하고, 입주물량이 줄어든다면 구축 보다 더 큰 상승이 될 것입니다. 간단합니다.

"2개 살 거, 1개만 사면 됩니다"

저는 이게 맘 편한 투자입니다. 당장 오르지 않아도 5년, 10년 지켜봐도 망하지 않을 것 같거든요. 막상 지나고 보니 갯수가 중요한 게 아니었습니다. 양보다 질입니다. 특히나 지방에는 집이 부족하지 않습니다. A급 집만 부족할뿐이죠. 투자자는 항상 B, C급을 찾는다는 불편한 진실입니다.

 


블로거 큐에미 https://blog.naver.com/gostma0/

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