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복덕 컬럼

연초 계획 대비 '절반도 못 지은' 건설사들.연초 계획 대비

정부 부동산 규제 영향으로 국내 대형 건설사의 신규 주택공급이 부진한 것으로 나타났다.

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부동산 장기보유가 가져다 준 통찰(부동산투자의 요체)
작성자 사진 피어슨
등록일 : 2019.08.21 조회수 : 820

부동산 상승기, 하락기, 정권에 따른 여러 부동산(규제)정책들을 겪으면서, 그때마다 투자방향을 어떻게 잡아야 하는지에 대한 생각을 하던 중, 역시 바람에 흔들리지 않는 기본기가 튼튼한 투자가 맞다는 결론에 도달했고, 약 15년 동안 부동산투자를 하면서 느꼈던 부분들을 글로 남기는 것이 좋겠다 싶었습니다^^.


그 글들을 '부동산투자의 요체'라는 카테고리로 묶어서, 투자시 주요한 부분들을 시리즈 컬럼식으로 올릴 예정입니다^^.


글이 나눠지다 보니 주요한 전제 조건(저의 삶의 맥락에서 주관적으로 중요한 것들)들을 먼저 얘기하지 않으면, 보편적인 것으로 간주될까 싶어 개인상황을 먼저 공유 하겠습니다.

저는 맞벌이 월급쟁이로 시작해서 종자돈을 모을때 까지(대략 '10여년정도-'99년 월급쟁이 시작, '05년 결혼),​ 누릴 수 있는 부분의 50%정도만 누리며 살았습니다. 의식주 모든 부분에서 그렇게 했고, 현재는 행복감이 큰 쪽으로 삶을 운행하고 있습니다.


인생 최고의 사치인 외벌이를 '14년에 시작했고, 이때 현금흐름이있는인프라(월임대료가 있는 부동산)의 도움이 컸습니다^^​.


또 저는 내가 잘 알거나, 잘 하는 일을 다른 사람에게 맡겨야 한다는 주의입니다. 때문에 내가 모르고 통제할 수 없는 것들(거시경제)에 너무 많이 휘둘리는 주식, 금 또는 펀드를 하는 것이 재미도 없고, 잃기도 했습니다T.T


다행히 국내 주택시장은 정보의 비대칭도 거의없고, 거대자본이 들어와 있지도 않습니다. 특히나 내가 살아본 곳은 내가 전문가 입니다...​


저는 정년까지 월급쟁이를 할려고 하고, 전업투자의 치열함 보다는 일단 가진 것을 잃지않을 정도의 부동산을 매수하고, 새로난 도로를 드라이브하고, 관련 책을읽고, 관련 사이트를 서치하고, 관련 종사자를 만나 얘기하는 것을 즐기는 아마추어 입니다~^^.


그렇지만, '98년 IMF 때 가족전체가 풍파를 겪고, '04년 첫 주택매수 이후 지금에 이르러 어떤 생각들이 ​쌓이는 것을 느끼며 누군가에겐 도움이 될수도 있고, 무엇보다 지금의 시대상 혹은 분위기를 남겨두고 싶다라는 생각에 글들을 쓰고 있습니다.


부동산을 '현금흐름이있는인프라'로 정의하고, 매도하지 않아도 되는 곳만 매수하는 것은 저의 성향과 맞고, 저의 행복한 삶을 사는데 적합한 방식이지 절대적으로 옳다는 것은 결코 아님을 말씀드립니다.​

이런 방향성에 따라 관련 정책분석 그리고 감가상각이 없는 땅까지도 생각이 닿았었습니다.


부동산 장기보유 예시를 한번 들어 보겠습니다.


지방 중소도시에 울며겨자먹기로 '05년에 매수한 20평대 아파트가 있습니다. 4천만원(집값, 부대비용 모두 포함)이 들었고, ​'06년 하반기 부터 '18년 7월까지 월임대료를 받았던 물건입니다(현재 전세). 일본인 부부의 사택으로도, 장사하시는 분들의 창고용으로도 무수히 많은 용도로 사용되어 졌고, 500/40 으로 쭉 현금흐름이 있어 왔었습니다.


만9년 정도의 세월이 흐른 '18년 7월까지의 손익체크를 한번 해보겠습니다...

아시는분은 아시겠지만, 현금의 미래가치, 미래현금의 현재가치의 계산 공식이 있습니다. 이 경우는 연금 혹은 적금 총액 4천만원의 미래가치을 계산하면 얼마 이렇게 나올텐데..복잡해서 아래 심플하고 보수적인 방식으로 접근해 보겠습니다^^.


그때만 해도 예금금리가 5%대가 있었고, 이 기준으로 4천만원을 13년후 6천6백으로 간주하겠습니다^^. 그리고 또 하나는 기회비용 입니다. 4천을 여기다 박아두는게 최선입니까?의 물음입니다. '05년 당시 목동 20평대 전세가 1억쯤이었던 것으로 기억합니다;;; 여러가지 더 좋은기회가 있을수 있었겠지만, 잃지않은 것이 첫번째 목표인 저는 같은 4천만원을 푸트코트 분양에 박아넣어서 몇년 후 원금만 건진 사례가 있어 더 나은 기회여부도 배제하겠습니다.


월40만원​은 년 480만원 이고 13년간의 전체액은 6,240만원 입니다. 여기다 보증금을 더해서 6,740만원을 저금을했던 뭘 사먹었던 했다는 겁니다. 이미 원금을 넘는 현금흐름이 흘러간 상태입니다. 부동산수수료, 수리비, 공실기간 등은 감안 하지않아서 원금이 안넘었을수도 있습니다만, 이 또한 시간의 문제이지 현재시점이면 충분히 넘을 걸로 보입니다.


그리고, 전세에 대한 제 생각입니다. 명백히 집주인에게만 특히 다주택자들에게만 엄청난 메리트를 주는 제도 입니다. 전세입자들이 눈치를 채지않아야 하겠지만, 직업적 특성때문에 지역을 옮겨다니는 일부 계층이 아니라면 전세입자들에게 전세의 메리트는 전혀 없습니다ㅎㅎ. 이는 화폐라는 종이돈 특성 상 인플레라는 증식성을 먹고 사는데, 그 결과 돈값은 계속 떨어지게 되어 있습니다;;;


매도를 하지 않는다는 전제조건 상 아파트 가격은 고려사항이 아니나, 참고로 말씀드리면 1억을 찍었습니다. 매도할 이유가 없습니다. 전세를 주더라도 대출을 일으키더라도 제가 매수한 금액 이상의 돈을 만들수도 있습니다(이후 매매가 8천으로 떨어졌고 몇개월간 공실도 났었습니다T.T).


여하튼 4천만원의 효용을 연금식으로 충분히 누렸고 유사시에 다시 그만한 돈을 땡길수도 있었습니다... 대출로도 전세로도 가능합니다. ​내돈의 가치는 모두 누렸겠다 나머지는 알어서해~ 이런 생각입니다... 지금은 그냥 그 아파트는 자가발전 하고 있습니다.ㅎㅎ


당연히 다 알고는 계실 내용들 입니다. 그렇지만 이걸 인지하고 정교하게 타게팅해 들어가는 것은 조금은 다른 문제입니다.


이후 저는 역전세도 한번 맞았습니다. 제가 제일 무서워하는 겁니다;;; 그러면 저는 이런 생각이 듭니다. 적당한 가격대의 역전세가 거의 없을 곳에 사놓고 잊으면 되겠구나... 그렇지만 세상 어려운게, 적당한 가격대 와 역전세가 없을 곳 입니다ㅎㅎㅎ.


수도권의 예를 들겠습니다. 1억4천에 매수해서 '09년 부터 2천/66만원에 임대를 주었습니다. ​언제 1억4천의 효용(현재 2억1천/전세 1억 7천 정도)을 다 찾아먹을지는 모르지만, 유사시에 전세 및 대출(대출을 풀로 내더라도 시간이 지나면서 추가의 여유가 생깁니다. 그런데 '19년 현재 대출규제와 DSR의 개념상 유사시 쓸 수있는 대출카드 하나가 줄어들 수도 있습니다)로 회수하기에 부담이 없습니다.


이런 곳을, 금리가 높을때 그리고 부동산 끝났다고 난리칠 때 들어가는게 젤 좋아보입니다^^(진입 타이밍이 있습니다. 이것두 나중에 한번 풀어보겠습니다).


찾으셔야 하는 겁니다. 저는 저와 유사한 방향성을 가지신 분들은 이런 식의 투자를 본업과 병행하시고, 남는 시간들을 행복한 삶을 살아가는데 쓰는 것이 맞다는 생각입니다.


인구유입이 지속되는 곳을 찾았다쳐도, 지금처럼 금리가 낮을때 수익형을 매수할 때는 금리가 오를때 임대료가 오르지 않으면 가격이 떨어질 수 있습니다. 그래서 관련 정책을 체크 합니다. 주택관련, 대출관련 등등 매일 경제지 하나를 쓰윽 훑어 봅니다. 그리고 큰틀에서 보는것이 이민통일정책의 확대, 그리고 기본소득의 대두 입니다;;;


지금까지 투자금 회수 부분에 대한 장기보유할 때의 시뮬레이션을 말씀드렸는데요.. 다음으로 실물 부분에 대한 감가상각은 어떻게 생각해야 하나 입니다.


서두에 살짝 말씀드렸듯이, 실물의 감가상각을 생각하다보니 땅을 가진 것들에 집착을 좀 했습니다. 5층 저층아파트, 상가주택(노후화에 따른 리모델링, 재건축을 할 수 있음)그리고 창고까지...땅 자체의 소유는 잘 모르기도하고, 너무나 재미가 없어 하지 않았습니다.. 그래서 적당한 부지에 창고지어서 현금흐름을 가질려고도 생각을 했었고, 물색도 했었습니다^^.


그런데...결국은 영원불멸은 없는 겁니다. 내 후대를 생각한다해도 유한한 겁니다...영원은 사람들이 있을때라야만 가능하다는 결론을 내렸습니다(투자와 철학의 콜라보 ㅎㅎ).


저층, 고층 막론하고 아파트​는 사람이 살 정도로는 항상 관리가 됩니다. 지방의 89년식 모 아파트 경우 아직도 튼튼하고 한번씩 전체 수도관, 엘리베이트 교체해 가면서 사람들이 살고 있습니다...요는 사람들 인 겁니다.


인구가 모여있는 혹은 추가로 유입될 곳은 감가상각이 제로가 되어도 공실이 되는 경우가 없었습니다. 지금까진 그러했습니다. 향후 패러다임이 바뀌면 어찌될지 지켜봐야 합니다. 그래서 택지지구의 아파트는 하위계층에서도 올라올려는 성향이 있고, 상위계층에서도 여기서라도 버텨보자며 살아지는 곳이라는 생각입니다.


저와 같은 포지션(극단적 장기보유)의 부동산 투자자는 인구의 변화, 그리고 인플레에 따른 적절한 월임대료 상승이 현실적으로 어떻게 될 것인지를 생각은 해봐야 합니다.


그와 연결된 것이 이민통일 정책, 그리고 기본소득 입니다. 사람들을 모이게 하는 정책이 어떻게 변하는지 한번씩 뉴스기사를 보는게 맞고, 기본소득의 개념(검색하면 자료 많음)을 탑재하고 관련정책(노령연금, 월세지원 등등이 그 범주에 들어감)을 팔로우업 해야한다는 생각입니다.


그리고 주택임대사업자 최고의 리스크인 기업형 임대사업이 본격화 되면, 기본소득의 변형인 월세지원 등으로 월임대료가 상승되지 않을 수가 없을거 같습니다. '19년 현재도 서울시 경우, 일정금액이하 월세거주자의 지원이 있었는데 이를 확대하여, 고시원 거주자에게도 주택바우처 월세 5만원 지원을 하고 있습니다.


제가 제시한 두가지 사례에서 이상한 점이 있지않나요? 전세보증금은 많이 올랐지만, 월임대료는 그대로 거나 아주 미미하게 올랐습니다. 정확한 이유를 저도 지속적으로 찾고있습니다^^.


하지만 저는 현재의 월임대료가 매트릭스적이지 않은 레알 현실이라고 생각합니다. 금리가 내려가자 현실적인 월임대료는 그대로 있으면서 주택가격만 올라갔습니다. 향후 금리가 올라갈때 주택가격이 내려가든지, 월임대료가 금리에 맞게 올라줘야 집값이 유지가 됩니다....


당분간 한국금리는 인상할 일이 없을꺼 같긴 하지만 외부충격이 있을 경우에 대한 대비는 해야 합니다. 이부분은 다른 글에서 풀어보겠습니다^^.

인플레에 따른 화폐가치 하락 등은 시중에 다양한 책들이 나와있습니다. 참고하시면 되겠습니다~. 다만 제가 느끼는 화폐는, 농도가 점점 옅어지고 있지만 계속 팽창하는 우주빅뱅과 비슷하다는 생각 입니다. 

그걸 장기간 부동산을 소유할 경우 확실하게 캐치하게 됩니다.​


10년 전으로 돌아간다면 어떻게 투자할래? 묻는다면,


맞벌이를 하면서 빠르게 종자돈을 모으고, 최대한 매매/전세 갭을 이용해 '서울 수도권 지역'의 월임대용 아파트를 매수할 겁니다. 이후 하나씩 월세로 돌리고 10년 후 혹은 그 중간쯤 있을 시세상승기에 '서울 수도권 지역'의 차익형 아파트에 최대한 투자할 겁니다. 그리고 적당한 때에 대출 리스크 헷지를 위

해 몇개를 처분도 해보겠습니다~.


이렇게 말할 것 같습니다.​


마지막으로 이 글은 전적으로 월급쟁이가 본업인 사람의 주관적인 얘기라는 걸 생각하시면, 객관적으로 보실 수 있을겁니다^^​.


피어슨 블로그 https://blog.naver.com/piersn 


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