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연초 계획 대비 '절반도 못 지은' 건설사들.연초 계획 대비

정부 부동산 규제 영향으로 국내 대형 건설사의 신규 주택공급이 부진한 것으로 나타났다.

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임차인이 월세 재계약시 월세인하를 요구할 때 임대인의 액션플랜
작성자 사진 서울휘
등록일 : 2019.08.13 조회수 : 219

안녕하세요. 서울휘입니다.

복덕판에 첫 글을 올려봅니다.

요즘 많은 임대인분들에게 일어나고 있는 일인데요.

이렇게 대응할 수 있는 방법도 있어 공유하고자 합니다.

오늘 아침 출근길에 이런 글을 봤네요.

제가 종종 들르는 부동산 카페에 올라온 글입니다.

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4년전 계약을 체결하였고 이제 재계약 시점이 도래한거네요.

250이라는 월세를 내는걸로 봐서 나름 경쟁력을 갖춘 업종이 들어온걸로 보여집니다.

현재 정확한 상황파악을 한후 협상에 임해야 합니다.

지금 상황에서 갱신을 하게 되면 10년(남은 6년)을 보장해주고 5% 인상제한에 걸리게 됩니다.

(10년 규정은 동일 영업 최초계약시점부터 10년 보장입니다.)

이렇듯 한번 내리면 5%인상 제한때문에 다시 그 금액으로 올리는것도 어렵습니다.


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우선 작년에 개정된 상가임대차 보호법을 살펴봅시다.

2018년 10월 16일 이후로 새롭게 체결되는 계약 또는 갱신되는 계약은

10년간 재계약(구법은 5년 보장)을 요구할 수 있으며

임대인은 법에서 정하는 사유가 없는 한 이를 거절 할 수가 없습니다.

여기서 짚어볼 사항은 '갱신되는 계약'인데요.

위의 경우처럼 4년차 계약만료는 재계약을 한다면

10년 보호법의 적용을 받게 됩니다.

하지만 기존 2018년 10월 16일전에 한 계약이 5년 만료가 되면 자동갱신은 되지 않습니다.

임대인이 재계약도 거절할 수 있습니다.


임대료는 한번 내리면 요즘 같아선 올리는게 쉽지가 않음을 명심합시다.

특히 임대료는 내 상가의 가치에 직접적인 영향을 끼칩니다.

이런 상황 저 같으면 이렇게 해보겠습니다.

지금 임차인이 제시한 조건은 180입니다.

아마도 250에서 180으로 부른건 200정도를 염두해 뒀다고 봅니다.

70만원의 격차는 굉장히 크죠.

임대인은 230까지 생각하지만 임차인의 목표금액은 200으로 보여집니다.

과연 이러한 제안을 할 때 임차인이 최악의 상황에서는 나갈 수 있는지

실제 오픈당시의 창업비용, 인테리어 투입비용을 한번 살펴 보세요.

뭐 이도저도 아니면 걍 접을수도 있겠지만요.

인테리어의 감가상각기간 평균 7년을 고려하면 임차인도 손해입니다.


우선 임대인의 액션플랜입니다.

첫째 주변의 정확한 시장현황, 임대료 추이, 경매물건 현황을 파악하기

둘째 계약서상의 임대료는 내리지 않고 임차인의 요구조건 수렴하기

월세 10만원을 우습게 생각하지 마세요. 나중에 눈물납니다.

월세 10만원의 차이는 경매에서는 1000만원,

일반매매에서는 2000만원의 차이를 가져옵니다.

1. 주변의 시세를 면밀하게 살피십시오.(공실유무, 시장분위기 - 업장사장님들 몇분만 이야기 들어봐도 살짝 느낌이 옵니다)

무작정 내 점포 임대료만 올리거나 고집하다보면 공실이라는 후폭풍을 맞을 수도 있습니다. 경매를 하다보면 이런 상황을 많이 목도하게 됩니다. 그 때 조금만 내려줬다면 임차인의 말에 조금만 더 귀기울였다면 최악의 상황은 피할 수 있었겠죠? 정확한 상황파악이 이 상황을 타계할 핵심이죠.

2. 인근의 공인중개사분들을 만나봅니다. 그 와중에는 시장을 안좋다고 보는 분, 무척 안좋다고 보는 분, 극도로 안좋다고 보는분들이 있을겁니다. 그냥 의견을 청취하세요. 본인의 의견을 피력할 필요는 없습니다. 그 중에 경험과 객관성을 갖고 계신 분의 말을 잘 귀담아 들으세요. 보통 경험이 많은 분들이 객관적으로 보시는 경우가 많습니다.

3. 상황파악을 어느정도 하신후 임차인과 만나 협상을 시작합니다. 이런 경우 1:1보다는 객관성을 확보한 공인중개사와 함께 하는 것이 좋습니다. 자칫 1:1로 임차인과 대화를 하다보면 감정만 안좋아질 수도 있습니다. 임차인도 임대인의 일방적인 의견보다는 제3자의 의견이 서로의 갭을 줄이는데 더욱 효과적일 수 있을 겁니다.

4. 계약서상의 월세금액은 최대한 높게 유지하십시오. 가령 협상이 잘되어 200으로 하기로 하고 2년 계약으로 합의를 했다면 계약서 상에는 230만원으로 명시합니다. 2년동안 660만원의 갭이 생깁니다. 2년이라면 그리고 특약사항에 계약을 성실히 이행시 2년이 다 되어가는 시점 21개월차 정도에 저 660만원 해당하는 돈은 빼주겠다고 하는 겁니다. 조금 복잡한듯 하지만 실은 무척 간단합니다. 더 잘 알아들으실 겁니다. 이렇게 임대인도 월세를 지키려는 의지를 보여주시는게 중요합니다.

오늘은 임차인과의 재계약에 대해 적어봤습니다.

요즘 공실이 어마무시 합니다.

너무 많이 보입니다.


어려운 시기일수록 무작정 나의 의견만 고집할게 아니라

상황을 잘 살피고 본인의 주장에 객관성을 더하는 습관이 중요한 듯 합니다.

결론..

임차인의 의도를 명확히 파악하자.

객관성이 확보된 나의 우군을 만들자.

계약서상의 숫자는 향후 수익과 직결됨을 잊지말자.


서울휘 블로그 : seoulwhi.com

유튜브채널 : http://bitly.kr/mIXOjQ


2019. 8. 13.


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