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복덕 컬럼

연초 계획 대비 '절반도 못 지은' 건설사들.연초 계획 대비

정부 부동산 규제 영향으로 국내 대형 건설사의 신규 주택공급이 부진한 것으로 나타났다.

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인구 감소로 부동산 폭락은 있다 없다? 일본 사례..
작성자 사진 빌라랭가이드
등록일 : 2019.08.06 조회수 : 259

안녕하세요. 빌라랭가이드입니다.


빌라랭가이드라는 이름으로 네이버 블로그와 유튜브를 운영중인데요.

오늘은 복덕판에 제가 쓴 글 중에 하나 적어봅니다.


인구 감소가 부동산 가격 폭락으로 이어질까요?

여러분들은 어떻게 생각하시나요?

이웃나라 일본의 사례를 다룬 신문기사가 있어서 보도록 하겠습니다.

한국경제 신문기사입니다.




기사 내용을 간추리면

일본 도쿄권 공시지가가 6년 연속 상승했다. 지방 공시지가(도쿄·오사카·나고야 등 3대 도시권 제외한 지역)도 거품경제 이후 27년 만에 상승세로 돌아섰다. 인구가 줄면 부동산가격이 떨어진다는 일부 국내 전문가의 주장이 설득력을 잃었다는 지적이 나온다.

일본 국토교통성은 19일 1월 1일 시점 공시지가를 발표했다. 가장 큰 특징은 지방의 평균 공시지가가 1992년 이후 처음으로 올랐다는 점이다. 도쿄·오사카·나고야 등 3대 대도시 권역을 제외한 지방의 평균 공시지가가 전년대비 0.4% 올랐다. 일본 언론들은 2014년 3대 대도시권에서 시작된 지가 상승세가 4대 중핵도시(삿포로·센다이·히로시마·후쿠오카)를 거쳐 지방으로 확산됐다고 분석했다.

국토교통성은 "전매 목적의 거래가 이어졌던 버블기와 달리 실수요자 뒷받침해 지가가 올랐다"고 설명했다. 외국인 관광객의 증가로 관광지의 부동산 투자가 활성화된 데다 지방 중심 도시에서 재개발이 활발한 영향이라고 일본 언론들은 분석했다.



(중략)



상황이 이럼에도 국내 일부 폭락론자들은 일본형 집값 폭락이 임박했다고 주장하고 있다. 일본처럼 인구 감소, 고령화 시대가 임박했다는 이유에서다. 그러나 정작 10년 전 인구감소 시대에 들어선 일본에선 집값이 일방적으로 하락하는 것이 아니라 상승과 하락을 반복해서 사이클을 그리고 있다.

일본 공시지가는 1991년 이후 10여 년간 내리다가 2000년대 중반 고이즈미 수상 시절 반등했다. 당시 미니 버블이란 말이 나올 정도였다. 2008년 전후 리먼 쇼크를 맞아 다시 하락 전환했다가 2014년부터 3대 대도시부터 속속 상승 전환했다.

고준석 동국대 겸임교수는 "집값은 인구뿐 아니라 소득수준, 공급 등 수많은 변수에 의해 결정된다"며 인구가 줄더라도 주머니 사정이 넉넉해지면 부동산가격이 오른다는 것을 일본이 보여주고 있다"고 말했다.



또 다른 전문가는 "일본을 제대로 모르는 일부 전문가들이 일본의 옛날이야기하면서 폭락론을 주장하고 있다"고 지적했다.



신문기사에서는 최근 수년간의 일본 공시지가가 오르게 된 이유를 실수요자의 수요 증가와 관광객의 증가 및 재개발 등이라고 전하고 있습니다.

이 기사를 보면서 우리나라 사정과 비교해보지 않을 수 없네요.

일본의 경우 2017년 기준으로 일본 전체 인구가 8년 연속 줄고 있는 상황입니다.

일본 총무성 발표 자료에 따르면 일본 인구는 2009년 1억 2708만 명이 최대 인구였으며 그 이후 매년 인구가 줄어들었습니다.

연간 감소 폭이 이제는 30만 명을 넘기고 있는 추세입니다.

이에 비해 아직까지 우리나라는 인구가 늘고는 있지만 일본과 같이 감소할 시기도 멀지 않은 듯합니다.

최근 발표 자료에 의하면 우리나라 인구 감소 시기는 과거의 예상치보다 점점 앞당겨지고 있는데요.



통계청 발표 자료에 의하면 당초 예상했던 총인구 감소 예상 시기인 2028년보다 앞당겨져서 이르면 2024년부터 시작될 가능성이 있다고 봤습니다.



출처 : 연합뉴스(2019.02.10)



불과 5년 후부터 우리나라도 인구 감소 시대를 맞이할 수 있게 되었습니다.

인구 감소는 부동산 가격에 긍정적인 요인이 될 수는 없습니다.

아무래도 인구가 증가하는 것이 수요의 증가로 이어질 수 있기 때문인데요.

그렇지만 부동산 가격을 결정하는 것은 인구 변동 하나만으로는 단순히 설명될 수 없는 일입니다.

부동산 가격 변동 이유를 인구보다 수요와 공급차원에서 본다면?

인구 감소보다는 수요와 공급 측면이 보다 부동산 가격을 설명하는데 좀 더 가까울 것 같습니다.

특히나 우리나라 서울과 같은 일자리가 모여 있고 인프라가 집중된 지역은 기회만 된다면 언제든지 거주하고자 하는 대기 수요는 늘 존재하고 있는데요. 즉 부동산 경기만 살아난다면 다시 집을 사고자 하는 수요는 많은 편입니다.

최근 들어서 국토교통부가 재개발 사업의 임대주택 의무 비율 상향 조정 추진 정책을 내놓았고 서울시는 도시건축 혁신안을 내놓으면서 정비 사업 전 과정에 적극적으로 개입하겠다고 밝혔습니다.

최근에 국토교통부와 서울시가 발표한 정비 사업 관련 정책은 사업성 악화로 인해 정비 사업의 지연 및 위축될 수밖에 없을 것으로 예상됩니다.

이전의 재건축초과이익환수제, 정밀안전진단 강화, 대출규제, 보유세 인상 등에 이어 새로운 규제를 지속적으로 내놓으면서 재건축 및 재개발 사업은 점점 어려워지고 있습니다.

서울 내에 양질의 주택 공급 여력이 지속적으로 줄면서 작년 주택 인허가 실적은 재작년의 반 토막으로 줄었는데요.

2018년 서울의 주택 인허가 실적은 약 6만6천호(2017년 약 11만호, 전년비 41.9% 감소) 수준입니다.

주택 공급의 선행지수인 주택 인허가 실적이 작년에 뚝 떨어졌는데요.

올해 역시 정부와 서울시의 정비사업에 대한 억제책 위주의 정책으로 인해 정비사업의 진행속도가 떨어질 수밖에 없는 상황입니다.

문제는 이렇게 신축 주택의 공급이 축소된다면 향후 3~5년 후 시점에 가면 공급 부족으로 인해 주택 가격이 다시 상승할 수밖에 없는 상황이라는 것입니다.

자 여기서 정리하겠습니다.

제가 보는 입장은 '단순히 인구 감소만으로는 부동산 폭락은 없다'입니다.

인구 감소와 부동산 가격은 어느 정도 상관관계는 있지만 일본의 사례를 보면 절대적이지 않다는 것입니다.

우리나라 또한 수년 내로 일본과 같이 인구 감소 시대를 맞게 될 것으로 예상됩니다.

일본의 사례를 보면 부동산 가격은 인구 감소보다는 거시경제의 영향이 더 큰 것으로 보입니다.

그리고 인구감소와는 별개의 차원이지만 부동산 가격의 변동 요인을 수요와 공급의 차원에서 본다면

서울의 경우 양질의 주택 공급은 정비사업(재개발·재건축 사업)을 통해서 가능한데 최근의 억제책 위주의 정책으로 인해 3년~5년 후 주택 공급 부족 및 서울 집값 상승으로 이어질 수 있는 흐름으로 보입니다. 감사합니다.


그리고 제가 운영하는 네이버 블로그(블로그명 : 빌라랭가이드)입니다.

네이버나 구글에서 '빌라랭가이드'를 검색하면 나오는군요.

주로 투자자를 위한 신축빌라 분양 및 투자정보와 관련된 글을 올리고 있으며

그외 부동산 정보도 다루는 편입니다.

https://blog.naver.com/sangyeopkang 

※P.S 참조한 신문기사입니다.


https://www.hankyung.com/realestate/article/201903203175e 


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