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복덕 컬럼

연초 계획 대비 '절반도 못 지은' 건설사들.연초 계획 대비

정부 부동산 규제 영향으로 국내 대형 건설사의 신규 주택공급이 부진한 것으로 나타났다.

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부동산 투자 혹은 투기의 기준은 무엇인가
작성자 사진 피어슨
등록일 : 2019.08.05 조회수 : 206

부동산 투자인지 매매(투기와 약간 비슷)인지 여부에 대해서는 제 인생의 바이블 격인 기요사키의 부자아빠책에 명쾌하게 정의되어 있습니다.


 


"현금흐름을 위함은 투자이고, 자본차익을 위함은 매매(투기와 약간 비슷)라고^^....  부자들의 음모"


저는 거기다 덧붙여 자본차익 목적의 부동산 투자 였더라도, 소중한 다른 무엇에 차익을 희생할 수 있어야 한다는 생각입니다.



제 첫 부동산 투자(?)는 현재 부모님이 살고계시는 광역시 30평대 아파트입니다. '04년 광역시 외곽지역에 있는 2동짜리 별볼일 없는 물건을 사기위해 저는 IBM 노트북(까만색, 엄청무거움;;;)까지 들고다니며, 예산이 허용하는 물건들을 분석하고 또 분석했습니다. 경매역시 참전하고, 아버지의 대리기표까지 시도했었지만, 3차례 정도 물을 먹었었습니다 ㅎㅎ;;;



물건들의 투자성을 분석했느냐고요... 아닙니다! 부모님께서 이런 곳에서 살고싶다고 언질을 주신 부분들, 도보로 나지막한 산을 쉽게 접근할 수 있을것, 평지에 건축되어 있을것, 엘리베이트가 있을것, 10층내외 일것 등등... 이런 조건들을 갖추고, 예산이 허용하는(절대가격으로 가장 저렴하게 살수 있는) 물건들은 흔히 얘기하는 상승여력이 있는 물건 아닙니다;;;


"주택 매수는 침체기때 집중적으로 할것, 그리고 타겟 주택의 투자성을 확인하기 위한 가장 쉬운 방법은 타겟 주택, 건물을 지우고 주변을 볼것 입니다. 그럼 보이는게 인프라 입니다^^.


매수팁"


'19년 현재 제 첫 매수물건은 이후 투자한 어떤 물건보다 역대급 수익률을 보이고 있습니다^^. 지방상승기때는 매수가격의 3배이상 가격상승이 있었고, '19년 7월 현재 2.5배 상승한 가격대를 유지하고 있습니다.



여러가지 요인들이 있습니다만, 기본적으로 절대가격이 낮고, 긴 시간의 세례를 받아 인플레이션을 수용한 결과 입니다. 그리고 주변 나지막한 산으로 가는 길에 왕복 6차선 도로가 가로질러 나버렸습니다. 교통은 좋아졌습니다만.... 아파트 바로 옆 대로는 부모님 삶의 맥락 상 긍정적인 것이 아닙니다--;;;



타이밍 매수매도를 위해서는 벌써 처분하고 수익실현을 했어야 했고, 충분히 그럴 타이밍을 캐치도 했었습니다만...ㅎㅎ 제 부모님의 거주지 입니다.... 상승하락이 아무 의미가 없습니다.



아이러니 하게 교통 호재로 인해 상승이 있었지만, 그 요인 때문에 부모님의 거주지를 옮기는 문제를 논의하고 있습니다;;;



구체적으로 제 사례를 들면서 말씀드리고 싶은 것은, 투자진행 중 어느 시기쯤 우리 인생전반을 두고 소중한 것들을 정립하는 시간을 가지는 것이 필요하지 않나 하는 것입니다. 그리고 이를 부동산 투자 시 각 개인의 주요요인으로 포함 시켜야 한다는 생각입니다++. 이렇게 정립된 개인의 투자를 투기로 봐서는 않된다는 입장입니다!



투자는 수단이 돼야지 투자 자체가 목적, 목표가 돼서는 안된다는 생각을 누구나 하지만, 투자현장에 빠져있는 상황에서는, 어느날 문득 투자를 위한 투자를 하는 자신을 보게 됩니다;;;



가족들 모두가 진정으로 원하고, 이것이 투자의 주요한 요인에 포함되어 있다면, 투자성이 없더라도 매수할 수 있어야 하고, 투자를 방해(?)하는 가족들이 원하는 고비용의 주택에 살 수도 있어야 하는 겁니다^^. 이런 행복에 대한 근원적인 부분, 그리고 개인별 맥락상 필요로 비롯되는 각자 다른 요인들 때문에 전문가들이 권하는 일방적인 곳이 아니라, 내 자신의 이론을 바탕으로 투자를 해나가야 적어도 후회가 없는겁니다--;;;




저는 기본적으로 매수후 홀딩 스탠스 입니다. 현금흐름이있는인프라에 투자하고, 유동성이 필요할 경우 매도대신 전세로 전환하여, 투자금을 회수하고 있습니다^^.



대략 일년에 한채 꼴로 주택을 매수하고, 가족들 모두와 진짜 우리가 거주한다는 마인드로 임장여행을 가고, 꼼꼼하게 집을 보며 서로 얘기합니다^^.



이제 중딩인 아들은 친구들과의 약속으로 동행이 쉽진 않지만, 제법 자신의 의견을 얘기합니다 ㅎㅎ. 7살 딸은 임장여행 단지 내 놀이터에서 신나게 놀면서 아무나 붙잡고 몇살이니? 이러면서 헌팅을 합니다^^. 사실 주로 와이프와 많은 얘기를 하고, 우리가 살게되면 구체적인 장단점을 생각나는 대로 교환 합니다 ㅎㅎ.



이런 구체적 매수방식을 보면, 우리가족은 전문 투자자로 보기 힘듭니다^^;;; 1년에 10회도 채 안되는 임장여행과 부동산 방문 등을 통해 아이들에게 삶 속에 투자가 자연스럽게 녹아들기를 바라는 아마추어 투자마인드의 부모일 뿐입니다;;;



물론 이런 작업 스타일이 성향에 맞습니다. 집을 매수할 때는 정성을 들이고, 정성을 들이는 과정에서의 행복감을 느낄 정도로 이제는 심적으로도 여유로와 졌습니다ㅎㅎ.



결혼 후 지금까지(14년) 하루 2시간 이상 경제신문읽기, 부동산 관련 책읽기, 부동산카페 글읽기를 하고, 짬짬이 임장여행을 한 결과 입니다. 기요사키의 부자아빠 시리즈 전권(최근 나온 페이크 부터는 제외^^), 나심 탈레브의 인세르토 시리즈 전권(안티프래질은 진행중^^)을 바이블 처럼 그때그때 내키는 대로 한챕터씩 읽어 봅니다 ㅎㅎ.



지금은 제 스타일 혹은 우리가족 스타일에 맞는 투자방식을 경험치를 통해 내재화 한 상태입니다^^. 이런 부분들이 회사 일에도 긍정적 영향을 미쳤고, 결과적으로 회사도 즐겁게 다니고 있습니다 ㅋㅋ.



그 동안 투자초기 재건축 대상 아파트를 딱 한번 매도 했었고, 여기서 나온 차익 전액을 수도권 3개 아파트 갭투자 후 월임대(현금흐름중심)로 돌렸습니다. 


막 투자에 입문한 시기였고, 힘든 시절이었고, 절박한 때여서 수익성 위주로 부동산을 분석했었습니다;;;



그때 역시도 가족임장여행을 하면서 우리가 살아도 문제없을 곳으로 매수 했었습니다. 물론 그 당시 가장 중요한 투자 요인은 수익률 그것도 월수익률 이었습니다. 이후 그 중 한 곳에서 가족들이 '16년까지 즐겁게 거주했었습니다 ㅎㅎ.



아무리 좋은 입지의 부동산이더라도, 일정 숫자 이상의 사람들이 투자로 들어가면 끝이 좋을 수가 없습니다. 투기란 기요사키의 기준에 덧붙여, 자신의 맥락에서의 분석에서 비롯되지 않은, 뇌동매매의 대부분이다 라고 보고 있습니다^^;;;



투자는 외로운 것(리스크에 대한 귀책은 온전히 투자자의 몫)이고, 각자 자기만의 방식이 분명히 있어야 합니다. 그리고 침체기에 버틸 수 있도록 리스크 관리를 하며 지치지 않아야 합니다. 



부동산 투자는 아무리 경험치를 쌓고 날카로운 분석으로 매수를 하더라도, 블랙스완에 해당하는 우리는 우리가 모르는 것을 모른다는 것이 적용되는 분야 입니다(외환, 금리, 경기, 유동성 등 모든것이 관여되어 있습니다). 또한 전화위복이 판을 치는 분야 입니다. 



자신의 맥락에 의해 매수했던 물건이, 지금 당장은 처지는 것 같아도 나중에 효자 노릇을 하기도 합니다ㅎㅎ. 너무 일희일비 하지마시고, 매수후에는 리스크 관리를 보수적으로 하고, 가능한 장기로 보유하면서 행복한 행위에 시간을 쏟으면 어떨까 합니다. 



여기까지가 제가 생각하는 부동산 투자의 상세(Description) 입니다^^.


피어슨 블로그 https://blog.naver.com/piersn 



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