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복덕 컬럼

연초 계획 대비 '절반도 못 지은' 건설사들.연초 계획 대비

정부 부동산 규제 영향으로 국내 대형 건설사의 신규 주택공급이 부진한 것으로 나타났다.

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예술이라 일컫는 부동산 매도 타이밍을 보는 관점(부동산투자의 요체)

피어슨
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  부동산은 다른 어떤 투자대상 보다 투자금 회수의 수단이 다양합니다. 레버리지, 월임대현금흐름, 전세보증금 그리도 매도...     제가 처음 부동산 투자를 하겠다라고 생각했을 때 이 점이 대단히 매력적으로 다가 왔습니다. 특히나 이후 평생 투자를 삶에 녹인다고 결심했을 때 매도를 극도로 자제하는 투자방식이 제 성향과 잘 맞아 거래로 부터 비롯되는 스트레스를 줄여 주었습니다^^.     특히나 한국에만 있는 전세라는 제도는 더욱 원금회수율을 빠르고 확실하게 해주는 특이점이 있었습니다. 현금흐름중심의 투자 및 투자금 회수를 확정하고 리스크를 줄이는 투자를 하기에 한국의 부동산 특히 주택 시장은 너무나 좋은 환경이었던 겁니다...     이런 관점에서 보면 투자처는 명확합니다. 사람이 모여있고, 앞으로도 모일곳... 지방에도 투자를 하고 있지만 조그마한 수요 혹은 공급 변동에도 매매, 전세가격이 널뛰기하는 모습을 너무나 많이 봤었습니다--;;;     전업이 아닌 월급쟁이가 굳이 명확한 투자처를 두고 발품을 팔며 시간을 들일 이유가 없었던 겁니다. 해서 수도권 1억대의 아파트를 중심으로 갭투자를 한후 세입자가 바뀔때는 하나씩 대출을 받고 현금흐름이 있는 자산으로 바꾸어 갔습니다.     그러다가 서울에 본격 진입하였고, 서울 아파트는 덩치 때문에 월임대보다는 전세금 상승을 통한 현금(유동성, Stock)확보의 자산으로 간주하며 보유를 하고 있습니다..ㅎㅎ     그렇다고 매도를 아예 하지 않아야 하느냐.. 아닙니다. 매도를 했습니다. 하지만 대부분이 생각하는 자본차익을 위한 매도는 아닙니다.     ​2009년 막 금융위기가 지난 후 서울수도권은 부동산 경기가 완전히 꺽인 상황이었습니다. 근데 지방 광역시는 그 동안 상승세가 미미했기 때문에 금융위기든 아니든 별 영향이 없었습니다.     이 타이밍에서 인구가 모이는 서울수도권의 아파트를 갭투자 해야 겠다는 생각을 했고, 그동안 2배 정도 오른채 횡보를 거듭하고 있는 지방 광역시 재건축 대상 아파트를 매도한 후 투자금을 만들어 보기로 했습니다^^.     당장 현금이 필요없는 매도는 세월을 낚으며 적절한 가격을 받을 수 있겠지만, 매매차익으로 또다른 투자를 해야하는 상황이라 적절한 네고를 통해 빠르게 매도를 했습니다;;;     제가 매도했던 지방 광역시 아파트는 2018년에 2배 가격이 되었습니다 T.T 또 다른 투자의 이유가 아니면 매도할 이유가 없습니다...     하지만 저도 충실하게 매매차익과 모아왔던 현금으로 서울 소형아파트 1채, 수도권 소형아파트 2채를 갭투자 했습니다. 그 당시 1억은 아직 엄청나게 큰 돈 이었고 갭투자금이 5천만원 미만 이었습니다^^.     매도했던 지방 광역시 아파트가격은 2배가 되었지만, 서울 소형도 2배가 되었고, 수도권 소형 역시 시세는 상승해 있습니다^^. 무엇보다 그 세월 동안 수도권 아파트는 대출 등을 통해 월임대로 모두 바꾸면서 탄탄한 현금흐름의 선순환 구조를 갖추어 왔고, 이는 2014년 이후 서울 집중투자의 주요한 기반으로 연결 되었습니다^^.     이상이 대체투자 혹은 갈아타기를 위한 마이너 매도에 대한 예시 입니다. 그리고 글로벌 경제상황을 보며 살아남기 위해 행해야하는 메이저 매도가 있습니다--;;;(이런 개념이면 상속문제가 대두 되는데 다른 글에 정리를 하겠습니다)     일단 일생의 한두번 큰 매도 타이밍(메이저 매도)은 환율을 무조건 체크 해야합니다. 해외자본 유입으로 인한 자산가 상승과 자본차익을 위한 대량매도로 인한 유동성 축소기가 한번은 있을꺼 같습니다.. 그때 리셋 혹은 부분적인 자산정리를 한번은 해야할 듯 합니다.     사실 이런 판이 달라지는 환경말고 매도할 필요가 없다는 생각입니다. 다만 각자 기준에 따라 리스크를 헷지하기 위한 현금보유액(Stock)을 설정하고 항상 어느 선까지의 현금 유동성은 가지고 있어야 합니다. 그리고 인구가 많이 모일 곳으로의 갈아타기를 위해서만 매도를 허용하는 등 각자의 룰을 지키기만 하면 잃지않는 투자가 가능하다는 생각입니다.     모든 인간의 사고에는 앵커링 효과가 있습니다. 지식, 추론, 연애 뿐아니라 투자에서도 마찬가지 입니다;;;     앵커링 효과란 닻 내리기(앵커링 anchoring)라 불리는 정신적 메커니즘으로   인간은 어떤 수치(위치)를 만들어내고 거기에 닻을 내려 버림으로써 불확실성에 대한 불안을 덜려고 한다는 이론입니다.     앵커링을 얘기하는 것은 몇몇 매도여부를 묻는 사례에 대한 저의 가이드 사례를 말씀드리기 위해서 입니다. 한분은 계속 지방 거주 예정이라 서울 개포 물건을 매도 후 현금흐름이 있는 자산취득이 어떤가 하는 문의였고('19년), 또 한분은 서울 사당 재건축 대상 물건 매도 후 강서 월임대 가능한 아파트 매수에 대한 문의 였습니다('17년).     제가 어떻게 가이드를 했을지 궁금하시지요^^. 각자 형편과 그때그때의 경제위기설, 부동산 폭락설에 따라 이리저리 흔들리고 있는 상황 이었습니다.     2019년 하반기 시점에서 보면 2개 물건 모두 상당한 상승을 보이고 있고, 종착적으로 보유해야 할 요지의 아파트 였습니다.     앵커링 효과는 사실 부동산 영역에서 너무나 뚜렷하게 나타납니다. 부동산 투자를 한다면 서울에서 태어난 자체가 운이 좋은 겁니다^^. 특히 강남에서 태어나고 자랐다면 부모님께 감사해야 합니다.     자연스럽게 한국 핵심지를 준거 기준으로 부동산을 볼 수 있고, 해당 지역의 지식, 정부정책 변화와 경험 축적은 타 지역 부동산 투자에 대한 뛰어난 확장성과 적용성으로 표출되게 됩니다. 힘든 난제를 해결하면 레벨이 낮은 문제는 쉬워 보이는 것과 유사합니다(사실 가격 덩어리가 크면 그 자체로 압박감이 있습니다^^;;).     전문투자자가 아닌 일반 흙수저들이 서울 상위 주거지로 이주해서 아이들을 키우는 건 자금의 문제도 있지만 앵커링 효과도 무시할 수 없습니다. 연어가 물살을 거슬러 올라가는 정도의 정신적인 강단이 었어야 할 정도 입니다 ㅎㅎ.     결론은 두분 모두에게 위기시 혹은 현금흐름을 위한 적절한 방안을 각자 상황에 맞게 가이드 했고, 지금 두분 모두 앵커링 해야 하는 개포, 사당 물건은 보유하고 계십니다...     저의 매도 예시 포함 3가지 사례에서 모두 중간중간 등락은 있었지만 부동산은 장기 우상향 했습니다. 이는 아무리 예술적인 매도 타이밍을 낚아챘다 하더라도 대체자산에 투자하지 않는 한 이후 매도가격 보다 높아진 가격을 보며 씁쓸함을 느낄 수 밖에 없다는 결론을 보여줍니다.     제 투자 물건 중에 1억 3천(갭투자, 제반 비용 모두 포함) 투자 후, 만 2년 후 3억 7천의 시세상승이 있었던 곳이 있습니다. 다주택자에게 상승한 시세는 사이버 머니일 뿐입니다. 양도세 등 제반 비용을 들여 현금화 하는 순간 빛좋은 개살구일 공산이 큽니다. 그리고 다시 어딘가에 또 투자를 해야하는 겁니다~~.     이 물건을 기간 무한대로 보유한다면 시간이 문제일 뿐 투자금 회수는 명백한 사실일 수 밖에 없습니다. 2019년 현재 약 1억원의 전세금 상승으로 1억 3천 투자금액 중 대부분을 회수 하였고, 향후 무한대로 투자금회수 + 알파가 생기는 구조 입니다.     사람들이 모여드는 지역에 역전세 등의 리스크는 최소화 하고(최고가 주택 본인이 직접 거주하면 됨), 대출, 전세금을 활용한 현금흐름, 갭투자를 10년 정도 꾸준히 한다면 어느순간 자산은 기하급수적으로 불어나 있을 수 밖에 없습니다. 결국 투자된 자산이 화폐의 총량이 늘어나는 것에 비례해서 몸집을 키우고, 현금흐름을 통해 운영이 가능하도록 되는 겁니다.     이렇게 인프라를 만들어 놓은 이후 걱정되는 것은 IMF급 위기 혹은 재난, 전쟁이 되는 겁니다. 일어날 확률은 낮지만 발생하기만 한다면 극도로 큰 영향을 끼치는 리스크에 대한 헷지를 위한 매도가 필요한 겁니다. 위기 대응을 위해 각자 상황에 맞게 기준을 두고 꾸준히 지켜야 합니다.     가령 1억의 현금 유동성이 있어야 하는데 좋은 자산 매수를 위해 소진을 했으면(보통은 전세금 상승분으로 새로운 자산을 취득하기 때문에 유동성은 터치하지 않아도 됨), 어떤식으로든 몇개월 내 채워놔야 하는 겁니다.     그리고 역전세를 보는 살짝 다른 관점도 말하자면, 수도권 2억 초반이하 물건이 역전세 혹은 전세임차인 구하기가 힘들다면, 매도부터 생각하는 것이 아니라, 대출을 적극적으로 활용하여 월임대로 돌리는 좋은 기회일 수 있다는 겁니다^^.     결론적으로 일생의 한두번 정도 자산 리셋을 위한 메이저 매도 준비는 하되, 부동산 상승 하락에 연연한 찰라 매도는 지양해야 한다는 것이 제가 부동산 매도를 보는 관점 입니다... 부동산은 매수한 가격보다 높아질 확률이 높습니다. 같은 의미로 매도한 가격보다 떨어질 확률은 지극히 낮습니다;;;     저는 예술이라 일컫는 최적기의 매도 타이밍을 알수는 없습니다만, 부동산 매도를 보는 관점을 달리해서, 아쉬움이 없는 매도를 하고 매도 계획을 세우는데 초점을 두고 있습니다.     평생의 매도 타이밍인 자산버블붕괴의 회피 외에 매도를 극도로 자제하고, 시세 상승기에(2015년~ ) 좋은 앵커링을 위한 대체투자 용으로 매도하는 것만이 매도 타이밍이 언제가 되더라도 손해가 없다는 입장입니다.     사실 지금도 일부 매도를 하고, 갈아타기 매수를 해도 좋을 곳이 있습니다만...   규제 비바람을 굳이 온몸으로 맞으며 홀로 호연지기 할 이유가 없다는 입장입니다.. 옳고 그름을 떠나 큰 흐름에 순순히 묻어가는 것도 투자자가 가져야 할 미덕이 아닌가 싶습니다^^.     매도를 각 투자자별 필요에 의한 자산 재조정의 관점에서 본다면, 자로 잰 듯 한 시점에서 역대 최대의 수익을 남겨야 하는 스트레스가 발생할 수밖에 없는 행위와는 거리가 멀다는 생각입니다^^;;; 피어슨 블로그 https://blog.naver.com/piersn

외부로 부터의 기회 와 위기(부동산투자의 요체)

피어슨
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  저의 부동산 투자 시점은 IMF 외환위기 때라고 간주하고 있습니다. 실제 주택 매수를 그때 하지는 않았지만, 부동산과 금융이 어떻게 맞물려 돌아가는지 확실히 알게된 시기였고, 이후 자연스럽게 부동산 투자를 쉼없이 이어오고 있기 때문입니다^^;;     외환위기 당시 아버님의 사업이 내리막길을 걷다가, 2001년에 사업대출 연체로 인해 집이 경매에 넘겨졌었습니다T.T 사회초년생이던 저는 적금깨고 대출을 받아, 채권 은행, 보험사들의 채무를 해결하고 집을 지켰습니다.     경매 넘어가기 직전에 관련 법을 벼락치기 한 후 대출에 관여한 기관들을 돌면서 따박따박 따지고 위법적인 요소에 대해 어필한 후 경매를 취소 시켰습니다;;; 다시는 이런 상황에 처하고 싶지 않습니다!     위기를 겪은 후 부동산 투자를 하면서도, 근원적으로 드는 의구심을 지울 수가 없었습니다. 영화 매트릭스가 던지는 화두 이지요.. 내가 어떤 모래위에 성을 지어 올리고 있는가 하는.. 이런 미심쩍음은 IMF 외환위기 당시의 참담함과 맞물려 내가 감당할수 없는 위기가 다시 온다면, 모래위의 성이 온전할까를 고민했었고, 관련 스터디를 하던 중 환율의 중요성을 인식하게 되었습니다. 사실 오일달러의 정체를 조금 알게되었다는 정도입니다;;;     환율은 그야말로 미국달러 중심으로 봐야 합니다. 그 와중에 한국도 수출을 통한 경제성장을 해야하기 때문에 이와 더불어 원화의 가치가 어떻게 될까 생각해보고, 투자자 입장에서 케이스별 대응책이 있어야 한다는 생각입니다.     이러기 위해선 주요국 사례를 참고하지 않을 수 없고, 주로 일본사례를 레퍼런스 하며 환율에 따른 자산가격 변화 추이를 이해하고 있습니다;;;     1985년 플라자 합의 후 약 5년 남짓 일본의 경제력을 대변하는 말은 도쿄를팔면미국전체를살수있다(부동산) 와 와타나베부인(국외금융거래) 이었습니다. 5년 동안 엔고(엔화강세, 엔화절상, 달러약세)에도 불구하고 막강한 제조업수출 기반이 실물경제를 받쳐줬고, (수입)물가안정과 저금리를 통해 평균 5배의 지가 상승이 있었습니다. 평균 5배 이지만 주요 주택지는 10배 이상 폭등한 걸로 알고 있습니다--;;     플라자합의 이후 벚꽃처럼 활짝 핀 버블을 5년 정도 만끽하고, 1990년 초반 증시부터 무너지면서 대출연체 발생 및 금융, 부동산 시장이 연쇄하여 괴멸 수준까지 갔었습니다.     이후 거의 30년 정도 불황이 일상화 되었었습니다. 엔화절상으로 수출업체가 대부분 타국가에 생산라인을 갖췄고, 일본 산업경쟁력은 점점 떨어졌습니다. 그나마 고도로 정교화되고 장인화된 영역에서는 독보적인 위상으로, 기초 연구부분에서는 현장을 중시하는 기조로 나가 원천기술의 선점으로 국력을 유지하지 않았나 싶습니다.     1989년 말까지 극도의 엔화강세, 자산(부동산, 주식)버블이었던 상황이, 1990년 초 부터 일거에 무너지면서, 해당 세대 집단 트라우마도 생긴 걸로 알고있습니다. 집은 거주만 하는 곳이라는 생각으로 완전히 바뀌어 버린 것이지요--;;;     결론적으로 잃어버린 20년 인지 지금도 잃어버리고 있는 과정(30년?)인지는 아베의 부흥정책이 마무리 돼 봐야 알수 있을거 같습니다.     근데 현재 일본국민들은 피폐해졌지만 국가레벨은 업그레이드 된건 확실합니다. 달러인덱스에 엔화가 포함되어 있고 기축국과 같은 위상 입니다. 일본국민들만 잃어버린 몇십년 이었고, 일본이라는 나라는 선진국에 확실히 진입했으니, 플라자합의를 어떻게 봐야할지 현재로서는 오히려 더 헷갈리고 있습니다;;;     디테일한 주택 매수 한건에 아무 도움이 안될것 같은 환율 얘기를 계속 하는지 좀 답답하실 수도 있습니다.. 하지만 환율의 움직임 만이 예술의 경지인 매도 타이밍을 낚아챌수 있는 유일한 지표라고 생각하고 대비하고 있습니다..ㅎㅎ 이제 좀 솔깃 하시지요~~(매도 타이밍 관련 글은 이후 올릴 예정입니다^^).     IMF 외환위기 이후 글로벌화 된 한국에서 환율변동에 따른 자산가격 변화 메커니즘을 알지 못한다면 숲에 불이나도 내 나무만 멀쩡하기를 바라는 꼴이라고 할 수 있습니다--;;;     환율변동에 따른 자산가격 변화 메커니즘의 예를 들고 단순화 해보겠습니다.     1달러 1000원 이 현재 환율입니다. 이 점 하나 가지고는 아무것도 알수도 행동할수도 없습니다. 하지만, 계속해서 원화강세가 되고 몇 년 후 1달러 500원이 된다는걸 안다면 해외자본(외국자본, 한국인 역외자본 등)이 어떻게 움직일까 생각을 해보면 됩니다.     기본적으로 환율은 상대적인 개념이기 때문에 환차익을 주요하게 생각을 해야합니다. 1달러 1000원에 국내에 들어온 해외자본은 단순하게 환율이 500원이 될때 2달러로 바꿔 나가면 이득 즉 환차익이 생깁니다.     여기다가 국내에 투자한 자산(부동산, 주식)이 상승한다면 그 상승갭 까지 챙겨먹고 나갈수 있는 겁니다. 1달러 1000원에 매수한 국내물건이 상승해서 5000원이 되었고, 환율이 500원이 되었다면 10배의 이익을 누리고 빠져나가는 겁니다. 원고(원화강세, 원화절상, 달러약세)에 의한 자산가 상승이 이런 매커니즘으로 부풀어지고 빠지게 되는 겁니다.     단순화 시키면,   원화강세(달러약세)시작=>해외자본 국내유입=>국내자산가격 상승=>원화강세 마무리(원화약세, 달러강세 시작)=>해외자본 국내자산 매도=>해외자본 국외유출(환차익은 덤)=>국내자산버블 붕괴   이런 식입니다...     이런부분에서 일본사례는 상당한 시사점을 줍니다. 엔이 1달러 240엔에서 120엔 가까이 2배가 절상이 된 시점에서 5년 내외로 벌어진 일이 부동산 5배 폭등과 버블붕괴 였습니다.     한국상황에 대해 말씀드리자면, 현재까지는 환율변화(원화강세-달러약세)에 의한 자산가 상승이 없거나 그 시작점 입니다. 2015년 ~ 2018년 4월 까지는 부동산의 수요공급, 증가한 국내 통화량으로 인한 상승이었다고 생각하고 있습니다.(2018년 4월-다주택자 사업자등록 다수 시점- 이후 현재는 유동성과 규제로 인한 상승이라는 생각인데 다른 글에 언급이 됩니다^^)     일본을 보면 자산 버블 상황이란 대부분의 사람들이 눈이 뒤집혀 입지 등 상관없이 무조건 부동산을 매수하려고 덤벼드는 상황이었습니다.     한국 부동산은 지난 몇년간 상승을 하고 전 고점을 돌파했습니다. 이게 버블인지 아닌지 알수 없는것도 맞습니다. 하지만 순환매가 일어나고 있는 지금 시점에서 일급지가 아닌 이급지, 삼급지의 순환매로인한 갭메우기가 마무리된다면   이 시세가 일급지의 하방경직이 되는 것도 사실입니다.     이런 겁니다. 강남 어느 아파트가 20억 인데, 강북 어느 아파트가 15억쯤으로 갭메우기를 한다면 상대적으로 다시 강남 아파트가 적절한 가격으로 보이게 되는 셈인데요..     향후 더 이상 매매수요가 없다면 나름 횡보나 조정을 통해서 시세 다지기를 지난하게 할테지만... 지금은 부동산 규제를 지속하는 시점이고, 일본 예에서 보자면 자산 대버블이 있기 위해서는 원화강세 추세가 있어야 한다는 생각입니다.     이런 외부상황과 더불어 국내의 자산가격에 영향을 끼치는 것은 금리입니다. 금리인상인하가 원인(경기호황, 경기하락)이 아닌 결과이기는 하지만, 자산 특히 부동산 자산의 기본가치인 수익률은 금리에 영향을 받지 않을수 없습니다.     2019년 한국은 저금리 추세이고, 환율도 전고점 2016년 1200원대를 상회하는 원화약세를 보이고 있습니다;;; 경제성장률도 떨어지고 있기 때문에 수출을 위해 원화약세가 좋을 수 있겠다 싶지만, 중국 처럼 환율조작국 지정이 되면 이 또한 힘든 상황이 됩니다.     환율조작국 지정의 단순한 정의는 미국이 상대국에게 1년 정도 통화약세를 통한 무역흑자 시정을 요구합니다. 이후 개선되지 않으면, 환율조작(상대국 통화약세)으로 이득을 본 부분을 IMF에서 협의하여 환수하는 건데요...     일단 지정되면 국내에 있던 자본이 일부 빠져 나갑니다. 이러면 자연적으로 환율이 다시 상승(통화약세)하여 환율을 개선하지 않은 것으로 보일 수 있습니다. 그래서 환율하락(통화강세)을 위해 외환보유고를 써서 환율방어을 해야 합니다;;;     사실 환율방어(통화강세)을 위해 환율조작(당국개입)을 해야하는 상황인데, 환율상승(통화약세)을 조작한다고 제재를 받는 형국입니다... 미국은 이런 룰들을 무한대로 만들어 낼 수 있습니다. 이것이 현실임을 인지 해야 합니다;;;     이런 밑빠진 독에 외환붇기면 시간의 문제지 외환위기 당첨입니다--;;;     따라서 환율조작국을 회피하기 위해 원화강세를 위한 노력이 있어야 하고, 근본적으로 경제성장률 상승전환이 가장 효과적입니다. 이게 어렵다면 금리인상, 화폐개혁 등의 수단을 쓸 수도 있습니다;;; 근데 현재 금리인상도 힘들꺼 같군요..     2019년 9월 한국경제 상황은 인플레이션 혹은 디플레이션이 일어 났느냐, 날것이냐 하는 부분에 대한 이견들이 많습니다. 저는 정부를 주요한 시장 참여자로 포함하는 경제학 관점에서 본다면, 현 상황은 스태그플레이션에 제일 가깝지 않은가 생각합니다. 스태그플레이션은 물가는 상승하지만 경기는 침체되는 현상을 말합니다.     원인이 어떻든 수출내수부진으로 인한 경기침체 추세로 진입한 건 맞는거 같습니다. 다만 자산버블기에 진입했는가에 대해선 아직 아니라고 보고 있습니다.     그럼에도 불구하고 일본식 장기불황의 초입일 수 있느냐에 대한 핵심은 과몰입된 유동성으로 부풀어 오른 자산시장의 붕괴과, 이로인한 금융의 몰락이 있을지를 살펴야 한다는 겁니다.     일단 한국은 일본식 버블이 없거나 그 초입 입니다. 그리고 2016년 즈음 부터 일본식으로 폭망하는 것을 방지하는 작업을 했었습니다.     주택담보대출의 제한 및 RTI 연계 등등입니다. 이는 개인 주택담보대출의 부실을 커버하기위한 것이 아니라, 위기시 쉽게 쓰러질 자영업자들의 생활자금 대출을 규제한 것입니다. 결과적으로 한국 금융기관이 대규모 연체로 나자빠질 위험을 크게 낮춘 상황입니다.     일본사례를 지속적으로 팔로업 해보는건 필요합니다만... 전제조건 즉 자산가의 대폭등 부터 먼저 있어야 버블붕괴도 있는 겁니다--;;; 따라서 아직은 화폐가치하락을 헷지하기 위한 수단으로 부동산은 유효하다고 생각합니다^^.     환율에 기인한 자산가격 상승을 체크하고 있긴 하지만, 그 버블에 몸을 싣고 싶지는 않습니다. 보통 몇차례의 파고를 통해 일반사람들은 대체 어떤 상황인지 알수 없게 됩니다. 지금도 마찬가지 입니다. 저는 1200원쯤 고점을 찍고 줄곧 원화강세로 가는 과정이라고 보고있지만, 지지부진 한듯 보이는 원화강세 추세 때문에 여러가지 의견들이 분분한 상황입니다...     이런 상황이 여러해 걸쳐 몇번이 반복된다면 뚜렷한 기준이 없는 개인들은 뭐가뭔지 도무지 알수 없게 됩니다. 해서 언론이 알리는 공포에 매도한 후 오르는 자산가격을 보고 후회하다가, 어렵게 긍정적인 마인드 탑재 후 매수하니 다시 자산가격이 내려가는 경험을 겪고 몸서리 치면서 투자를 외면하게 되는 겁니다--;;;     다만 아직 인서울 주택이 없거나 무주택이시라면, 유동성 확대로 인한 화폐가치 하락이든, 향후 환율로 인한 버블이든 자산가격 상승에서 소외되는 것 또한 절망감을 줄 것이므로 아직까지는 매수를 조언 드리고 있는 겁니다^^.     마지막으로 외부위기 시 부동산은 어느정도의 안전자산 인지에 대한 궁금증 입니다. 외환위기라는 급변상황에서 금의 위력은 절대적입니다. 한데 그 반대되는 상황(원화강세로 인한 국내자산 버블)에서 금은 쓸모가 없습니다;;;     부동산의 핵심은, 정규분포 양끝단의 정반대 리스크에라도, 금을 보유할 만한 재력이 안되는 흙수저가 그나마 헷지를 할수 있는 수단이라는 겁니다. 금과 달리 부동산은 필수재이기 때문입니다^^;;;     금리 급상승에 부동산이 안전자산이 될 수 있을것인가 역시 절대적일순 없습니다만 필수재의 하방경직이 있습니다. 저는 현재의 전세가격도 위기에는 안전하지 않다고 보고 있습니다만, 사람이 어디선가엔 살아야 하는겁니다. 주택효용이 휴지가 되지는 않습니다...     현금흐름을 만드는 부동산 또는 직장, 그리고 대출을 딜링(일부 상환가능, 금리인상에 따른 이자커버)할 수 있는 유동성 확보, 마지막으로 역전세 방지를 위한 최고가 주택 직접거주 세가지를 행한다면 부동산은 안전자산이 맞습니다^^     그리고 확보한 유동성은 위기 이후 기회를 낚아채는데 밑천이 될 것입니다...     갭투자 폭망의 원인은 대출이자의 증가가 아니라, 역전세로 인한 뭉터기 돈 마련의 어려움 입니다;;; 이런 부분을 잘 커버만 하면 살아남는 것이고, 이후 어떻게 될지는 IMF 후 한국이 잘 보여주고 있습니다 ㅎㅎ. 피어슨 블로그 https://blog.naver.com/piersn

부동산투자에서 레버리지(대출)란 무엇인가(부동산투자의 요체)

피어슨
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  저는 경영학을 전공했습니다. 상경계열 전공자로 회계는 필수로 배웁니다. 회계원리 첫 페이지에 나오는 공식이 있습니다. '자산 = (자기)자본 + 부채'... 사실 누구나 아는 공식 입니다^^.     하지만 저는 자산이 자기자본과 더불어 '부채의 합'이라는 개념을 현실에서 이해하는데는 상당히 오랜 시간이 걸렸습니다. 월급쟁이가 인식하는 부채(빚)와 사업을 하는 사람들이 부채를 인식하는 관점이 서로 다른겁니다.     회계 기본에서 조차 레버리지를 이용하지 않으면 이익잉여가 만들어 질수 없다는 전제로 기업을 운영하는데, 월급여 생활자가 이를 이해한다는 건 애당초 불가능 할 수도 있겠다는 생각이 듭니다;;;     따라서 월급여 생활자 입장에서 이런 세계에 본격적으로 뛰어드는 건 힘들수 있습니다만, 레버리지(대출) 이용없이는 유동성의 확대(양적완화, 인플레이션)를 버텨낼수가 없습니다!     화폐 특히 신용화폐의 속성을 빨리 파악하고 헷지를 하는 것이 투자의 첫번째 깨달음이어야 한다는 생각이고, 월급쟁이를 지속하는 것을 전제로 이 화폐의 속성을 적극적으로 수용하는 방법이, 부채를 적절히 활용해서 선제적으로 실물을 보유하는 것입니다.     그러면 왜 우리(월급여 생활자)는 대출에 대한 근원적 불안감을 떨칠 수가 없을까요... 바로 정부가 우리에게 주는 대출에 대한 시그널은 부정적인 것이 대부분 이기 때문입니다--;;;     사실 유동성이 늘어난 부분에 대한 근원적 위기감을 정부가 인지하고 가계대출증가에 대응 하고자 한다면, 전세자금대출을 무조건 축소해야 합니다. 주택담보대출이 위험한데, 채권 혹은 질권일 뿐인 그것도 주택담보가치에 기인한 전세자금대출은 더더욱 위험한 대출이 될 수 밖에 없기 때문입니다.     그러나 계속된 정책 모니터링을 통해 전세자금대출에 대한 축소는 전혀 없다는 것을 캐치하게 되었습니다. DSR(총부채원리금상환비율-대출을 받으려는 사람의 소득 대비 전체 금융부채의 원리금 상환액 비율)이 실행되고있지만, 전세자금대출의 경우 이자상환비용만 포함되고 있고, 이는 규제가 전혀 없는 것과 마찬가지 입니다 ㅎㅎ.     일부 전세자금대출 규제 시도가 있기는 했으나 반발에 흐지부지 되어왔고, 금액대별 전세자금 대출규모 제한 등의 규제가 실행된다면, 서울의 높은 전세가가 부담스러운 일부 세입자들의 수도권 이전이 트리거가 되어, 도미노 처럼 수도권 전반적인 전세금 상승으로인한 매매가 상승을 촉발하는 정책이 될거라고 생각합니다. 갭메우기의 가속화 입니다;;;     정부의 대외적 워딩과 속내는 다른 상황인 겁니다. 대출규모의 확대는 너무 우려스럽지만, 이중 특히 주택담보 부분은 리스키하지 않다는 속내를 전세자금대출 규제약화 혹은 없음으로 눈치챌수 있게 되었습니다^^.     다만 주택담보 사업자대출 또는 신용에 근거한 운영자금, 생활자금 대출이 문제가 될수 있음은 인지하고 있고, 이런 대출이 트리거가 되어 금융 전반적인 위기 될까봐 헷지를 하고 있다고 보고있습니다.     이런 까닭으로 RTI(Rent To Interest, 임대업이자상환비율) 도입을 통해 사업운영자금, 생활자금으로 쓰여지고 있거나 향후 쓰여질 대출을 주택담보에 근거하더라도 규제를 하고자 한다는 결론에 도달했습니다^^. 아마 주택담보 대출(법인설립 후 담보대출은 RTI 배제)은 수익(월임대료) 대출 매핑으로 간다고 보면 될거 같습니다.     서울 투기지역, 투기과열지역에 주택담보대출 규제를 했지만 다분히 리스크 관리차원의 액션일 뿐입니다. 한계사업자의 생활자금으로 쓰여지는 주택담보 대출을 최소화하고, 1주택 실거주라 하더라도 블랙스완 수준의 외부충격이 올 경우 최소한 '금융기관'이 나자빠지는걸 방지하는 수준으로 대출 규제를 하고 있을 뿐입니다;;;     이런 대출에 대한 정부의 관리포인트에 대한 내재적 지식이 먼저 있어야 합니다. 그리고 전세라는 대한민국 특유의 주거형태가 집주인에게 특히 다주택자에게 얼마나 유리한 투자금 회수 수단인지를 깨닫는다면, 이후 부동산 투자는 카피 앤 패이스트에 불과하다는 걸 눈치채게 될 거라는 생각입니다^^.     레버리지(대출)에 대한 긍정적 마인드를 세팅한 이후 젤 힘든 판단은 도대체 어느정도가 적절한 레버리지 인지에 대한 기준 입니다^^.     적절한 부채에 대한 기준은 개인상황, 시점에 따라 각각 다른게 사실입니다. 그리고 양털깍기에 준하는 경제위기상황을 당해보지 않았다면 낙관적 예상이 지배적이기 때문에 그 자체로 위기에 취약할 수 밖에 없습니다.     이런 취약성에 대비하기 위해서는 한국에서 일어난 가장 최악의 위기를 준거로 삼는 것이 가장 안전합니다. 바로 '97년 외환위기 즉 IMF 입니다;;;     하지만 대부분의 흙수저 월급쟁이들이 IMF 때의 부채 상환압박과 이자율에 근거 하면 대출을 할 여지가 없어져 버립니다.     해서 유동자산(현금)을 총 부채의 몇% 정도로 보유하면서, 월 임대수익이 있는 자산에만 대출을 일으킨다면 그 룰 자체로 건전한 재무상태를 유지하도록 강제하지 않겠나 싶은겁니다^^.     이것도 쉽지 않습니다. 그리고 어느기간 정도는 종자돈을 모아야 하는 고난의 행군도 해야 합니다;;; 이 고난의 터널이 감당 가능한 기간 이어야 합니다. 그럴려면 인생전반적인 삶의 목표를 정하고 너무 심한 과욕에서 벗어나야 합니다;;;     제 기준은 매수물건에 대한 수익률 추계시, 대출이 없다는 가정하에(추산을 빠르게하기 위함) 월 5%(연6%, 1%는 유지관리비용으로 간주) 정도 수익률이면 금리인상이 되더라도 큰 문제는 없을것으로 파악하고 있습니다. 개인적인 기준입니다.     금리에 따라 다르긴 하지만 대출을 내면 수익률은 5% 이상입니다. 금리가 올라 5%가 넘어가면 수익률은 내려 가겠지만, 월급여 생활자들은 이 정도는 버텨낼수 있으리라 생각합니다.     사실 이또한 각자 재정상황에 따라 엑셀에 금리인상, 월상환액, 월현금흐름 등을 넣어두고 돌려보면서 어느정도까지 버텨낼수 있는지 파악해야 합니다.     한국금리가 이후 외환상황, 경제상황에 따라 최대한 올라갈 수 있는 천정으로 7% 정도 보고 있습니다.     근거가 미약하긴 하지만 IMF 외환위기 때 기준은 아니고요, 향후 한국에 있을 최대 이벤트인 통일을 생각해 봤고, 독일통일 과정에서의 금리를 참고한 수치 입니다^^;;;     독일은 통일 후 4%~5% 정도 기준금리가 올랐고, 한국금리 2%(지금은 더 낮죠) 기준으로 최대 5% 정도 오를 수 있다고 본 겁니다;;;     제가 보는 한국경제 최악의 시나리오의 금리 입니다. 사실 현 상황에서 한국금리는 미국금리를 팔로우업 하는게 맞긴 합니다 ㅎㅎ.     해서 미국과 한국 금리차는 2% 정도(최근 몇년간 한국금리는 미국금리에 비해 2%정도 높았음)라고 기준을 잡고, 미국금리 및 환율을 모니터링 하고 있습니다. 미국 금리가 올라서 3%(현재 2% 정도-금리인하 추세) 까지 올라가고 국내금리가 달러화 약세를 위해 동조하여 금리를 올리더라도 최대 5% 정도라고 보고 있습니다.     사실 이것도 보수적으로 잡았다고 생각하고 있으나 위기는 상상 그 이상이 되어야 위기 겠지요;;;(환율, 금리 부분은 외부위기를 다루는 글에 디테일하게 언급 예정입니다)     금리에 대한 생각을 좀 전환해서, 대출금리 7% 정도에 몸집 큰 수익형 부동산을 매수했을 경우, 현재의 저금리 상황에서는 단물을 맘껏 즐길 수 있을 겁니다. 갑자기 월 현금흐름이 엄청 증가한 것과 같은 결과가 나오니까요 ㅎㅎ.     더군다나 이런 분들은 웬만한 금리인상에도 전혀 손해볼 수가 없습니다. 혹시 모를 외환위기급 상황에만 대비하고 있으면 되는 겁니다. 주로 일정비율의 현금을 충담금 개념으로 Stock 하고 있습니다;;;     이런 금리인상에 대한 나름의 대비가 있어야 하고, 어느 정도 대출을 받아야 위험에 대응할 지도 각자 기준이 있어야 합니다.     저는 자산(순자산+부채)의 30%를 넘지않게 대출을 일으키고 있고, 대출금의 30%를 유동성(현금+마이너스대출)으로 확보 하고 있습니다. 외기 시 급박한 대출상환압박이 있더라도 첫번째 케이스만 어떻게든 막으면 멘탈은 잡을 수 있습니다--;;;     개똥 기준이라도 본인만의 기준이 있어야 멘탈 붙들어 따질 수도 있는겁니다.그리고 확보된 유동성(Stock)은 역전세의 스트레스에서도 완충을 해줘, 결과적으로 투자자체에 대한 회의감이 드는것을 방지합니다--;;;     보수적인 축에 속하는 개인의 주관적인 사례를 언급한 것은 각자의 상황, 중요성, 시점(주로 나이)에 따라 이런 기준들이 다르게 조율 되어야 한다는 생각에서 입니다.     사실 이런 것들을 말과 글로 배우는 것에는 한계가 있습니다.     잃지 않을만한 부동산을 매수해서 각자의 경험치를 올리고, 자신의 경험치에 비추어 선험자들의 글을 내재화하면서 레벨업 할 뿐입니다..ㅎㅎ   피어슨 블로그 https://blog.naver.com/piersn

화폐와 자산의 관계에 대한 고찰(부동산투자의 요체)

피어슨
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  지금에서 보면, 화폐는 농도짙은 한점으로 시작한 우주빅뱅과 유사한 점이 있습니다. 농도(가치)는 옅어지지만 끝없이 팽창하고 있습니다. 실물자산(금, 주식, 부동산 등등)을 10년 이상 보유하고 있다면 이런 점을 적나라하게 느낄수 있습니다^^. 화폐량이 늘어남에 따라 자산들의 덩치가 '비례'해서 같이 커져 갑니다.     그리고 화폐는 실물가격을 측정하는 척도이기는 하지만, 금 태환을 보장하지 않는 시점(닉슨독트린-1971년 달러 금태환 중지)부터 절대적인 척도가 아닌 상대적인 척도 일뿐이라고 생각해 왔습니다.     화폐 자체가 여러상황에 따라 가치가 왔다갔다 하고, 각 국가 화폐의 가치는 너무나 상대적인 것으로 바뀐 상황입니다.     이런 맥락에서 화폐가치는 기축통화(주로 달러) 대비 자국통화의 가치인 환율로 파악을 해야합니다;;; 기축통화 달러를 찍어내는 미국의 경제동향에 따라 수시로 가치가 바뀌어 집니다.     따라서 국내자산의 상승여부 역시 블랙스완 수준의 외부충격이 없다면 달러대비 환율을 주요하게 살펴야하고, 결과적으로 미국 경제동향(금리, 경제무역정책 등등)을 모니터링 하지않을 수 없는 상황이 되었습니다--;;;     이런 상대적인 화폐가치로 말미암아 부정적 블랙스완이 언제 어떻게 생길지 더욱 예측하기 힘든 상황이 되었습니다. 블랙스완 급 외부위기와 대응에 대해서는 다른 글에서 심도 있게 다뤄 보겠습니다;;;     '자산이라고 타이틀링 되는 실물의 계측은 상대적인 성격을 갖는 화폐의 단위다' 라는 속성을 아는것이 투자에 있어 아주 주요하다는 생각입니다.     자산가 등락에 따른 차익실현에만 집중된 투자에서는 전혀 볼수 없는 것들을, 장기투자의 결과로 얻게된 화폐로 단위메겨지는 자산의 속성에 대한 캐치를 통해, 새로운 관점에서 볼 수 있다는 것을 많이 느꼈습니다.     환율 개념은 지금 보면 심플한 것들을 누군가가 어렵게 꼬아놨나는 생각이 들기도 합니다...     내가 열심히 노력해서 부(富)를 일구었는데, 적당한 규모의 부(富)라면 화폐로 충분히 부(富)의 유지가 가능하고, 아마 죽기 전까지 써서 없애거나 일부를 증여하는데 까지는 문제가 없을 겁니다.     하지만 분명한 임계점이 있습니다. 어느정도의 부(富) 이상이 되면 화폐로 부(富)의 유지가 불가능하게 됩니다. 그리고 가장 큰 리스크인 환율 혹은 인플레이션(주로 금리하락기 혹은 원화강세 시기)에 의한 부(富)의 축소가 진행된다는 것을 느끼게 됩니다...     따라서 일정수준 이상의 부(富)가 있다면 당연히 무슨 수를 써서든 역외자산(해외 주식, 부동산, 달러 등)을 취득하지 않을수 없습니다. 역외 자산의 취득에 소요되는 비용이 애들 장난은 아닙니다.     하지만 환율 리스크를 염두해 두지 않는다면 가만히 앉아서 기껏 이뤄놓은 부(富)가 쪼그라 드는걸 지켜 볼 수 밖에 없습니다.     그저 개인이나 가족구성원이 써서 없어지는 돈의 규모와는 차원이 다릅니다.     여기서 등장하는 것이 부동산을 포함한 실물자산의 취득 입니다. 화폐를 지니고 있어봤자 교환가치가 줄어드는게 뻔하기 때문에, 이를 헷지하기 위해 실물을 매수 하는것입니다.     이런 레벨의 부(화폐)는 자산을 취득해서 묶이거나, 없어지는 것이 아닙니다.   자산 취득과 동시에 적절한 대출을 통해 유동성을 확보하고 시간이 흐를수록 상승한 자산가격을 통해 매수했던 가격 이상의 유동성 동원이 가능하게 됩니다.     상당한 이자가 나가지 않느냐..?.ㅎㅎ 맞습니다. 하지만 이것도 의미가 없습니다. 이자 상당액을 대출을 통해서든, 자산에서 발생하는 현금흐름을 통해서든 확보해놓고 대출을 받기때문에 대부분의 사람들이 생각하는 이자의 압박감 등등은 고려대상이 아닙니다.     그리면 상환에 대한 압박이 없느냐..? 일부 상환요구에 대비해 어느정도는 유동성을 확보(Stock)해 두고 있습니다. 화폐가치 기준으로 총자산은 대출총액 보다 더 크지만, 한꺼번에 요구되는 대출상환에는 대차대조표 상 흑자 도산이 있을수도 있습니다.     이런 헤비한 상환요구가 딱 한번 IMF때 있었지요.. 정부가 살생부 만들고 죽일 기업 살릴 기업 리스트업 했었습니다... 달러보유가 안정되지 않는다면 유력한 국가조차 부도사태를 맞을 수 있다는 본보기를 확실히 보여 줬었습니다--;;;     이상은 투자자 입장에서 화폐를 어떻게 생각해야 하고, 신용창출(유동성 창출)을 이런 방식으로 할 수도 있다는 단면을 언급한 겁니다. 하지만 이런 방식을 과도하게 사용하다가는 한방에 훅 가게됩니다^^;;;     이제 위와 같은 신용창출 방식이 있다는 것을 안다면, 일을 하는 목표가 돈모으기가 되어서는 안된다는 각성이 생길겁니다.     자산을 매수해서(화폐를 털고 부동산을 매수) 부(富)의 축소를 막고, 대출을 통해 유동성을 확보해서 사업이든 다른 자산을 매수하든 하는 겁니다. 물론 이런 작업의 근간에는 월급이 됐건, 임대수익 됐건 '루틴한 현금흐름'이 반드시 있어야 합니다!     그리고 어느 순간 이런 작업을 돈의 단위만 키워서 되풀이하게 되는 겁니다. 처음에는 대출의 어마무시함에 위협감이 있을수 있겠지만, 곧 적응이 되고 대출 딜링이 가능하게 됩니다. 이때 자산 혹은 사업체에서 나오는 현금흐름(수익)과 대출로 인한 현금유동성(빚)을 구분하지 않는다면, 다량의 현금에 취해 헤롱댈 수도 있습니다^^.     제가 보는 화폐는 교환을 위한 매개일 뿐 일군 부(富)를 유지시켜주는 역할은 하나도 없다는 생각입니다--;;; 그렇다면 자산 특히 부동산은 영원히 부(富)를 유지시켜 주는 것인가...? 이것도 기간을 100년 이상으로 잡으면 의미가 없습니다.     백년 후에 청담동이 어떻게 될지 뉴욕이 남아 있을지 알게 뭐겠습니까..ㅎㅎ   다만 그 시대상에 맞는 적절한 방식으로 계승된 자산을 유지하는 것이 주요한 과제가 될거라고 보고있습니다.     이러면 가장 중요한 것은 역시 자녀교육으로 귀결될 수 밖에 없습니다. 학교 공부 몇등하고 이런게 아닌 그야말로 화폐, 외환, 금융, 투자에 대한 교육을 부모가 습득한 노하우를 더해서 자녀성향 맞춤식으로 해야 한다는 생각입니다..     주제와 좀 벗어나고 있는데요.. 제가 자산과 투자에 대해 생각한 끝에는 이런 부분들이 있었습니다^^.     화폐에 대한 인식은 부동산투자에서 가장 주요한 대출 즉 레버리지를 이해하는데 기본 바탕입니다. 부동산투자 요인으로써의 대출을 아무리 설명해도 대출불가라는 스탠스가 있는 사람들에겐 마이동풍 이었습니다.     하지만 화폐라는 다소 추상적 개념을 스터디하고, 화폐와 대출을 연결하여 생각하면 대출이 투자에서 어떤 의미인지 더욱 잘 캐치가 되는 경향이 있었습니다^^.     현재 지구 상에 금태환이 되는 화폐는 없습니다. 달러 역시 석유 거래의 매개로 사용되며, 오일달러로써 실물근간이 있을 뿐입니다. 원화 역시 마찬가지 입니다. 교환의 매개로써의 역할만이 있을 뿐 부(富)의 저장(Stock) 역할은 없다고 봐야 합니다.     원화의 가치는 달러에 종속되고 달러의 가치는 미국 경제력에 종속되어 있습니다. 이런 글로벌 금융체인 역시 '97년 IMF 이후 가속화 되어, 환율에 따른 원화 화폐가치, 자산가치가 변화할 수 밖에 없도록 짜여져 있습니다--;;;     따라서 환율에 대한 모니터링 없이 화폐로 표기되는 부동산자산의 실제 가치를 측정하겠다는 것은 어리석은 접근법이라는 생각입니다.     앞으로 몇가지 글들은 위 내용을 포함한 화폐의 특성 때문에 표출되는 것에 대한 얘기(레버리지, 외부위기)이고, 이는 숲이 불타는데 내 나무만 보호할 수 있다는 아집을 경계하고, 다주택자들의 플렉서블한 태세전환을 위해서 입니다.     '화폐에 대한 고찰'이라는 이 글은 향후 글들에 대한 메타 글 성격임을 알려드립니다^^. 피어슨 블로그 https://blog.naver.com/piersn        설문 링크 : https://forms.gle/Z3JBW5qRDBz69Kf37

부동산 타이밍 매수의 기술(부동산투자의 요체)

피어슨
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저는 부동산투자는 타이밍을 타는게 가장 중요하다고 생각합니다. 지금 이 타이밍이 부동산 상승구간이냐 하락구간이냐를 확인하는 요인(factor)이 몇가지 있습니다. 젤 주요하게 생각하는 요인은 전세가율과 가격비교입니다. '14년을 예로들어 보겠습니다. 부동산가격이 서울수도권과 지방이 디커플링 상태였고, 지방에 보유하고 있었던 안테나 역할을 하는 부동산들이 얼마나 오르는지 확인을 한 상태였습니다. 이젠 수도권으로 오겠구나...생각이 들었고, '14년 부터 서울 수도권 매수를 시작 했었습니다. 사실 이때도 하우스 푸어가 아직 메아리치고 있었던 상황이었고, 매매수요에 비해 전세수요가 많아 서울수도권 전세가율(매매전세갭)이 70%에 육박했었습니다. 재건축 제외하면 80%, 90% 전세가율의 아파트가 서울에도 수두룩 했었습니다^^;;; 나름 근거를 가지고 매수를 시작했지만 긴가민가 하고 있었는데, '15년 들어서 서울수도권 주택가격은 완연한 상승세를 보이기 시작했습니다. 이런 상황에서는 외부충격(외환위기, 금융위기 등)을 조심하고 대비한다면, 가격비교법으로 여긴 아직 안올랐네... 이런데만 찾아서 매수하면 되는 거였습니다~ㅎㅎ 가령 서울 광화문 중심지의 경희궁자이 30평 분양가 및 프리미엄이 15억이면, 주변 아파트 연식 평지 등등을 고려해서 저평가 여부 등을 과거 시세와 비교해서 과거시세와 비교할 때 최근 폭발적 상승이 없었다면(주변신축연동효과) 매수해야겠네.. 이런 겁니다. 이런 작업을 랜드마크 아파트를 시작으로 차츰 주변으로 대입해보다 보면 한두가지 모자른 아파트지만 가격이 상대적으로 낮은 것들이 보입니다. 이런데를 매수하고 얼마쯤까지는 오르겠구나 생각하다가 적절한 상승이 있을때 매도하는 겁니다;;; 저의 경우 매수후 홀딩이지만, 대출리스크를 헷지할 정도의 매도는 생각하고 있습니다. 매도는 매수 때와는 다른 요인을 모니터링 하고 있으며, 가장 주요하고 영향을 끼치는 요인은 서울 핵심지(삼성-아파트로는 압구정)의 상방이 어디까지 열릴 것인지의 확인 입니다. 그리고 부동산 상승재료에 대한 저의 생각입니다. LWT(롯데월드타워)는 50% 건축진행이 된 이후, 인근지역 투자를 강하게 얘기했었습니다. 그때가 막 지방 상승을 확인한 후, '14년 서울 전반적인 상승을 확인한 다음 '15년에야 LWT 완공은 선릉~올팍 지역에 호재라고 언급했었습니다.. GBC는 이미 서울 핵심지 상승 중반기를 지난 상황에서 착공을 하게 되었습니다. 이 타이밍에서는 영동대로 개발 보도자료 같은 페이퍼 만으로도 인근지역 및 주변지역(동작~올팍)을 바로 서치해야 한다고 했었습니다. 자산가격이 한창 상승 중일 땐 동네 수퍼마켓 착공 소식도 호재 입니다^^. 이런 맥락에서 개발호재는 실제 공사진행 중일 때, 그리고 완공 즈음일 때 등의 주요 스텝마다 자산가격 상승국면인지 하락국면인지를 보고 움직여야 합니다. 하락기일 땐 LWT 땅파고 있는걸 봐도 호재가 아닙니다. 싱크홀, 석촌호수 물빠짐만 이슈가 될 뿐이었구요--;;; 지방부동산 상황, 전세가 추세, 필수재에 해당하는 수도권 택지지구 소형 아파트들의 가격을 보면 대략 바닥을 알 수 있고, 블랙스완 급 외부충격이 없다면 바닥을 다진 상황에서의 개발호재는 상승재료로 급부상할 것입니다. 이런 타이밍에 따른 진입이 필요합니다... 이런 상승기세를 캐치 했다면 과감하게 매수작업을 진행해야 합니다. 부동산 한건 매수 때 부터는 그야말로 심리전이 시작됩니다--;;; 부동산을 매수하는 것은 루틴하게 일어나는 일이 아닌 그야말로 그 시점에만 이루어지는 단발성 이벤트 입니다. 이때 이해관계자들은 깊이 생각하고, 첨예하게 대립할 수 밖에 없는 겁니다~. 그리고 심리게임이 적나라하게 펼쳐집니다 ㅎㅎㅎ. 부동산 침체기 혹은 상승기 초반에는 누구나 얘기합니다. 이제 부동산으로 돈버는 시대는 끝이다... 하지만 이런 상황에서 저는 그동안 서치해놨던 곳을 추호의 망설임 없이 매수 하기 시작합니다. 이때 매수하는 사람의 심리와 매도하는 사람의 심리는 눈에 보일정도로 확연히 드러납니다. 부동산 입장에서는 매수자 매도자 가격차이로 인해 가격조율이 더 필요하더라도 일단 양자간 대면하게끔 합니다. 부동산의 심리는 항상 같습니다. 상황이 좋든 나쁘든 누군가를 일단 자신의 편으로 만들고 무조건! 거래를 성사시키도록 유도합니다. 당연한겁니다..그래야 수입이 생기니 방향성이 매매성사로 흐를수 밖에 없습니다ㅎㅎㅎ. 매수매도 당사자가 마주하면 적절한 네고와 충동질 등을 통해 계약서 작성이 원활하다는것을 누구보다 잘알고 있는 겁니다--;;; 부동산은 보통 희소성이 있는 쪽의 편을 들어 거래를 성사 시킵니다. 상승세, 하락세에 따라 다르긴 한데 매물이 없으면 매도인, 매수세가 없으면 매수인 쪽의 대변을 많이 하는 경향이 있었습니다 ㅎㅎ. 사실 매도자 입장을 보면, 침체기 시즌의 매도자는 패를 까놓고 도박을 하는것과 다를바 없습니다. 아무리 급하지않다고 얘기를 하더라도 가격이 맞지않는데 협상 테이블에 앉은 자체가 매도를 해야한다라는 것을 의미하게 됩니다~ 이 타이밍에서의 매수자는 급할것이 없습니다. '아~ 네고가 힘드네요.. 그럼 계약 안할게요...' 이 멘트 한마디면 끝나는 겁니다^^. 대체제가 워낙 많아 선택지가 넓습니다. 굳이 네고도 안해주고 자신의 입장만 주장하는 매도자와는 거래하지 않으면 그뿐인 겁니다ㅎㅎㅎ. 저는 '04년, '05년 지방광역시, '09년 ~'15년 서울수도권 안개속이던 부동산 시장의 매수시점에서, 위와 같은 매도자 매수자 부동산업자 간의 심리전을 겪었었습니다. 한군데서는 협상 네고후 너무 싸게 못팔겠다며 계약을 깼던 매도자가, 몇개월 후 그 가격보다 더 낮은 가격으로 매도를 하겠다고 연락이 왔던 경우도 있었고, 또 다른 곳에서는 부동산 사장님이 매수 중도금을 자신의 돈으로 해결하고, 잔금때 제가 드렸던 경우도 있었습니다. 잔금때 현금이 만들어지는데 중도금을 해결할 방법이 없어 망설이는 저에게 과감하게 중도금을 빌려 주시더군요.. 침체기때 이런 경우가 제법있습니다^^. 거래가 무조건 되게 하는겁니다~~ 이런 분위기일 때 정말로 매수하겠다는 진정성을 가지고 부동산에 가서 확실히 멘트를 날리면 대부분의 부동산들은 가지고 있던 물건 중 최고로 위치가 좋고, 적당한 가격대의 물건을 내놓습니다. 잘 팔릴 물건위주로 먼저 소개합니다. 최종선택은 본인이 해야하지만, 아무리 임장을 하고 분석을 하더라도 로얄동의 디테일은 살고있는 사람들 밖에 알수 없는 것들이 있습니다. 실질적으로 디테일이 좋은물건이 나올수 밖에 없습니다. 현재 수도권의 월임대료를 받고 있는 물건들은 모두 침체기 때 매수한 것들입니다. 월세입자가 장기로 거주하고 있습니다. 해당지역 혹은 해당단지에서 중상급에 해당되는 물건을 매수한 결과 입니다^^. 이후 그 중 한군데에 내가 살아보고서야 아~ 여기 정말 로얄동이 맞구나 하는걸 알수 있었습니다. 애가 학교교실에 들어가기 전까지 육안으로 식별이 되는 동이었습니다..ㅋㅋㅋ 부동산 침체기가 아닌 호황기라면, 매수자 입장에서 상황은 데칼코마니 처럼 정반대가 됩니다. 즉 매도자 우위가 된다는 겁니다--;;; 매도자가 협상 테이블에서 몇천만원을 올려버립니다. 난감하다고 얘기하면 '그럼 안팔아' 이런 멘트를 날리는 겁니다. '17년~'18년 9월까지의 상황이 이랬었습니다. 그럼에도 불구하고 대부분의 사람들이 적당한 시세 상승기가 되어서, 매수자 입장이 불리하게 되고서야 매수를 한다는 점이 참으로 의아합니다....;;; 이후 여러 부동산 규제정책이 나왔고 '19년 8월 현재 분양가상한제 민간확대를 앞두고 있습니다. 상승 에너지가 식지 않았고 핵심지 신축, 기축은 모두 '18년 전고점을 회복했거나 최고가 경신을 하고 있습니다;;; 지금이 매수에 좋은 타이밍이냐의 경우... 저는 이미 다주택자 입니다. '17년 이후 매수를 멈추고 정책에 순응하며 기존 주택 관리에 집중하고 있습니다. 오르든 내리든 별 문제 없도록 세팅하고 있습니다. 하지만 무주택자라면 자산가 상승기에, 그것이 버블이라 하더라도 편승하지 못한 상실감은 심대할 것입니다. 현 시점에서 가장 주요하게 보는 하락시그널은 전세가추이 입니다. 근데 분양가 상한제 실시예고로 강동구 물량이 해소되고 있고, 2년전 대비 전세가 역시 상승세 입니다. 지금 제가 무주택자라면 내가 가장 잘 아는 지역에 대출리스크를 딜링할 정도의 물건으로 매수를 진행했을 것이라고 말씀드립니다^^. 피어슨 블로그 https://blog.naver.com/piersn

부동산 장기보유가 가져다 준 통찰(부동산투자의 요체)

피어슨
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부동산 상승기, 하락기, 정권에 따른 여러 부동산(규제)정책들을 겪으면서, 그때마다 투자방향을 어떻게 잡아야 하는지에 대한 생각을 하던 중, 역시 바람에 흔들리지 않는 기본기가 튼튼한 투자가 맞다는 결론에 도달했고, 약 15년 동안 부동산투자를 하면서 느꼈던 부분들을 글로 남기는 것이 좋겠다 싶었습니다^^. 그 글들을 '부동산투자의 요체'라는 카테고리로 묶어서, 투자시 주요한 부분들을 시리즈 컬럼식으로 올릴 예정입니다^^. 글이 나눠지다 보니 주요한 전제 조건(저의 삶의 맥락에서 주관적으로 중요한 것들)들을 먼저 얘기하지 않으면, 보편적인 것으로 간주될까 싶어 개인상황을 먼저 공유 하겠습니다. ​ 저는 맞벌이 월급쟁이로 시작해서 종자돈을 모을때 까지(대략 '10여년정도-'99년 월급쟁이 시작, '05년 결혼),​ 누릴 수 있는 부분의 50%정도만 누리며 살았습니다. 의식주 모든 부분에서 그렇게 했고, 현재는 행복감이 큰 쪽으로 삶을 운행하고 있습니다. 인생 최고의 사치인 외벌이를 '14년에 시작했고, 이때 현금흐름이있는인프라(월임대료가 있는 부동산)의 도움이 컸습니다^^​. 또 저는 내가 잘 알거나, 잘 하는 일을 다른 사람에게 맡겨야 한다는 주의입니다. 때문에 내가 모르고 통제할 수 없는 것들(거시경제)에 너무 많이 휘둘리는 주식, 금 또는 펀드를 하는 것이 재미도 없고, 잃기도 했습니다T.T 다행히 국내 주택시장은 정보의 비대칭도 거의없고, 거대자본이 들어와 있지도 않습니다. 특히나 내가 살아본 곳은 내가 전문가 입니다...​ 저는 정년까지 월급쟁이를 할려고 하고, 전업투자의 치열함 보다는 일단 가진 것을 잃지않을 정도의 부동산을 매수하고, 새로난 도로를 드라이브하고, 관련 책을읽고, 관련 사이트를 서치하고, 관련 종사자를 만나 얘기하는 것을 즐기는 아마추어 입니다~^^. 그렇지만, '98년 IMF 때 가족전체가 풍파를 겪고, '04년 첫 주택매수 이후 지금에 이르러 어떤 생각들이 ​쌓이는 것을 느끼며 누군가에겐 도움이 될수도 있고, 무엇보다 지금의 시대상 혹은 분위기를 남겨두고 싶다라는 생각에 글들을 쓰고 있습니다. 부동산을 '현금흐름이있는인프라'로 정의하고, 매도하지 않아도 되는 곳만 매수하는 것은 저의 성향과 맞고, 저의 행복한 삶을 사는데 적합한 방식이지 절대적으로 옳다는 것은 결코 아님을 말씀드립니다.​ 이런 방향성에 따라 관련 정책분석 그리고 감가상각이 없는 땅까지도 생각이 닿았었습니다. 부동산 장기보유 예시를 한번 들어 보겠습니다. 지방 중소도시에 울며겨자먹기로 '05년에 매수한 20평대 아파트가 있습니다. 4천만원(집값, 부대비용 모두 포함)이 들었고, ​'06년 하반기 부터 '18년 7월까지 월임대료를 받았던 물건입니다(현재 전세). 일본인 부부의 사택으로도, 장사하시는 분들의 창고용으로도 무수히 많은 용도로 사용되어 졌고, 500/40 으로 쭉 현금흐름이 있어 왔었습니다. 만9년 정도의 세월이 흐른 '18년 7월까지의 손익체크를 한번 해보겠습니다... 아시는분은 아시겠지만, 현금의 미래가치, 미래현금의 현재가치의 계산 공식이 있습니다. 이 경우는 연금 혹은 적금 총액 4천만원의 미래가치을 계산하면 얼마 이렇게 나올텐데..복잡해서 아래 심플하고 보수적인 방식으로 접근해 보겠습니다^^. 그때만 해도 예금금리가 5%대가 있었고, 이 기준으로 4천만원을 13년후 6천6백으로 간주하겠습니다^^. 그리고 또 하나는 기회비용 입니다. 4천을 여기다 박아두는게 최선입니까?의 물음입니다. '05년 당시 목동 20평대 전세가 1억쯤이었던 것으로 기억합니다;;; 여러가지 더 좋은기회가 있을수 있었겠지만, 잃지않은 것이 첫번째 목표인 저는 같은 4천만원을 푸트코트 분양에 박아넣어서 몇년 후 원금만 건진 사례가 있어 더 나은 기회여부도 배제하겠습니다. 월40만원​은 년 480만원 이고 13년간의 전체액은 6,240만원 입니다. 여기다 보증금을 더해서 6,740만원을 저금을했던 뭘 사먹었던 했다는 겁니다. 이미 원금을 넘는 현금흐름이 흘러간 상태입니다. 부동산수수료, 수리비, 공실기간 등은 감안 하지않아서 원금이 안넘었을수도 있습니다만, 이 또한 시간의 문제이지 현재시점이면 충분히 넘을 걸로 보입니다. 그리고, 전세에 대한 제 생각입니다. 명백히 집주인에게만 특히 다주택자들에게만 엄청난 메리트를 주는 제도 입니다. 전세입자들이 눈치를 채지않아야 하겠지만, 직업적 특성때문에 지역을 옮겨다니는 일부 계층이 아니라면 전세입자들에게 전세의 메리트는 전혀 없습니다ㅎㅎ. 이는 화폐라는 종이돈 특성 상 인플레라는 증식성을 먹고 사는데, 그 결과 돈값은 계속 떨어지게 되어 있습니다;;; 매도를 하지 않는다는 전제조건 상 아파트 가격은 고려사항이 아니나, 참고로 말씀드리면 1억을 찍었습니다. 매도할 이유가 없습니다. 전세를 주더라도 대출을 일으키더라도 제가 매수한 금액 이상의 돈을 만들수도 있습니다(이후 매매가 8천으로 떨어졌고 몇개월간 공실도 났었습니다T.T). 여하튼 4천만원의 효용을 연금식으로 충분히 누렸고 유사시에 다시 그만한 돈을 땡길수도 있었습니다... 대출로도 전세로도 가능합니다. ​내돈의 가치는 모두 누렸겠다 나머지는 알어서해~ 이런 생각입니다... 지금은 그냥 그 아파트는 자가발전 하고 있습니다.ㅎㅎ 당연히 다 알고는 계실 내용들 입니다. 그렇지만 이걸 인지하고 정교하게 타게팅해 들어가는 것은 조금은 다른 문제입니다. 이후 저는 역전세도 한번 맞았습니다. 제가 제일 무서워하는 겁니다;;; 그러면 저는 이런 생각이 듭니다. 적당한 가격대의 역전세가 거의 없을 곳에 사놓고 잊으면 되겠구나... 그렇지만 세상 어려운게, 적당한 가격대 와 역전세가 없을 곳 입니다ㅎㅎㅎ. 수도권의 예를 들겠습니다. 1억4천에 매수해서 '09년 부터 2천/66만원에 임대를 주었습니다. ​언제 1억4천의 효용(현재 2억1천/전세 1억 7천 정도)을 다 찾아먹을지는 모르지만, 유사시에 전세 및 대출(대출을 풀로 내더라도 시간이 지나면서 추가의 여유가 생깁니다. 그런데 '19년 현재 대출규제와 DSR의 개념상 유사시 쓸 수있는 대출카드 하나가 줄어들 수도 있습니다)로 회수하기에 부담이 없습니다. 이런 곳을, 금리가 높을때 그리고 부동산 끝났다고 난리칠 때 들어가는게 젤 좋아보입니다^^(진입 타이밍이 있습니다. 이것두 나중에 한번 풀어보겠습니다). 찾으셔야 하는 겁니다. 저는 저와 유사한 방향성을 가지신 분들은 이런 식의 투자를 본업과 병행하시고, 남는 시간들을 행복한 삶을 살아가는데 쓰는 것이 맞다는 생각입니다. 인구유입이 지속되는 곳을 찾았다쳐도, 지금처럼 금리가 낮을때 수익형을 매수할 때는 금리가 오를때 임대료가 오르지 않으면 가격이 떨어질 수 있습니다. 그래서 관련 정책을 체크 합니다. 주택관련, 대출관련 등등 매일 경제지 하나를 쓰윽 훑어 봅니다. 그리고 큰틀에서 보는것이 이민통일정책의 확대, 그리고 기본소득의 대두 입니다;;; 지금까지 투자금 회수 부분에 대한 장기보유할 때의 시뮬레이션을 말씀드렸는데요.. 다음으로 실물 부분에 대한 감가상각은 어떻게 생각해야 하나 입니다. 서두에 살짝 말씀드렸듯이, 실물의 감가상각을 생각하다보니 땅을 가진 것들에 집착을 좀 했습니다. 5층 저층아파트, 상가주택(노후화에 따른 리모델링, 재건축을 할 수 있음)그리고 창고까지...땅 자체의 소유는 잘 모르기도하고, 너무나 재미가 없어 하지 않았습니다.. 그래서 적당한 부지에 창고지어서 현금흐름을 가질려고도 생각을 했었고, 물색도 했었습니다^^. 그런데...결국은 영원불멸은 없는 겁니다. 내 후대를 생각한다해도 유한한 겁니다...영원은 사람들이 있을때라야만 가능하다는 결론을 내렸습니다(투자와 철학의 콜라보 ㅎㅎ). 저층, 고층 막론하고 아파트​는 사람이 살 정도로는 항상 관리가 됩니다. 지방의 89년식 모 아파트 경우 아직도 튼튼하고 한번씩 전체 수도관, 엘리베이트 교체해 가면서 사람들이 살고 있습니다...요는 사람들 인 겁니다. 인구가 모여있는 혹은 추가로 유입될 곳은 감가상각이 제로가 되어도 공실이 되는 경우가 없었습니다. 지금까진 그러했습니다. 향후 패러다임이 바뀌면 어찌될지 지켜봐야 합니다. 그래서 택지지구의 아파트는 하위계층에서도 올라올려는 성향이 있고, 상위계층에서도 여기서라도 버텨보자며 살아지는 곳이라는 생각입니다. 저와 같은 포지션(극단적 장기보유)의 부동산 투자자는 인구의 변화, 그리고 인플레에 따른 적절한 월임대료 상승이 현실적으로 어떻게 될 것인지를 생각은 해봐야 합니다. 그와 연결된 것이 이민통일 정책, 그리고 기본소득 입니다. 사람들을 모이게 하는 정책이 어떻게 변하는지 한번씩 뉴스기사를 보는게 맞고, 기본소득의 개념(검색하면 자료 많음)을 탑재하고 관련정책(노령연금, 월세지원 등등이 그 범주에 들어감)을 팔로우업 해야한다는 생각입니다. 그리고 주택임대사업자 최고의 리스크인 기업형 임대사업이 본격화 되면, 기본소득의 변형인 월세지원 등으로 월임대료가 상승되지 않을 수가 없을거 같습니다. '19년 현재도 서울시 경우, 일정금액이하 월세거주자의 지원이 있었는데 이를 확대하여, 고시원 거주자에게도 주택바우처 월세 5만원 지원을 하고 있습니다. 제가 제시한 두가지 사례에서 이상한 점이 있지않나요? 전세보증금은 많이 올랐지만, 월임대료는 그대로 거나 아주 미미하게 올랐습니다. 정확한 이유를 저도 지속적으로 찾고있습니다^^. 하지만 저는 현재의 월임대료가 매트릭스적이지 않은 레알 현실이라고 생각합니다. 금리가 내려가자 현실적인 월임대료는 그대로 있으면서 주택가격만 올라갔습니다. 향후 금리가 올라갈때 주택가격이 내려가든지, 월임대료가 금리에 맞게 올라줘야 집값이 유지가 됩니다.... 당분간 한국금리는 인상할 일이 없을꺼 같긴 하지만 외부충격이 있을 경우에 대한 대비는 해야 합니다. 이부분은 다른 글에서 풀어보겠습니다^^. ​ 인플레에 따른 화폐가치 하락 등은 시중에 다양한 책들이 나와있습니다. 참고하시면 되겠습니다~. 다만 제가 느끼는 화폐는, 농도가 점점 옅어지고 있지만 계속 팽창하는 우주빅뱅과 비슷하다는 생각 입니다.  그걸 장기간 부동산을 소유할 경우 확실하게 캐치하게 됩니다.​ 10년 전으로 돌아간다면 어떻게 투자할래? 묻는다면, 맞벌이를 하면서 빠르게 종자돈을 모으고, 최대한 매매/전세 갭을 이용해 '서울 수도권 지역'의 월임대용 아파트를 매수할 겁니다. 이후 하나씩 월세로 돌리고 10년 후 혹은 그 중간쯤 있을 시세상승기에 '서울 수도권 지역'의 차익형 아파트에 최대한 투자할 겁니다. 그리고 적당한 때에 대출 리스크 헷지를 위 해 몇개를 처분도 해보겠습니다~. 이렇게 말할 것 같습니다.​ 마지막으로 이 글은 전적으로 월급쟁이가 본업인 사람의 주관적인 얘기라는 걸 생각하시면, 객관적으로 보실 수 있을겁니다^^​. 피어슨 블로그 https://blog.naver.com/piersn 

나만의 시세지도 만들기(수정)

잼잼
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안녕하세요 잼잼입니다 ​ ​ ​ 오늘은 임장약속이 있어서 주말내내 임장보고서를 작성했어요 올 초, 경매 입찰을 위해 혼자 어설프게 다녔던 임장이었는데 함께가는 임장은 처음이네요^^ ​ 그리고 제대로 된 '준비'를 하고 가는 임장도 처음이에요 ​ 처음 임장이라는 것을 할 때에는 어디서부터 어디까지 알고가야할지, 뭐부터 해야할지 몰라 지도한번 슥 보고 부동산가서 브리핑받느라 시간 다 떼우고오고, 입찰할 집앞에 한번 가보고, 이게 전부였던것 같아요 ​ 주변의 조언없이 홀로하는 경매라 막막함도 있었고 제일 중요한 '임장'에 대해 철저한 준비가 많이 부족했죠 ​ 몇개월이 지난 지금, 다시 부알못 탈출, 초보탈출을 위해 책을 읽고 독기맘님의 미친로드를 하며 조금씩 눈을 뜨고있는 중이랍니다 ​ ​ 내일 가는 임장지역은 '수원 영통구'에요 ​ ​ 지역이 선정된 후 초보가 임장가기전 준비해야할 순서는 ​ 1. 지리적 위치 (주변에 접근할 수 있는 지역) 2. 법정동과 행정동 3. 인구수 4. 입지 (주요직장, 교통, 학군, 환경, 공급) 5. 시세지도 ​ ​ 이렇게 다섯가지가 있어요 ​ ​ 처음엔 이걸 다 조사하려니 복잡하고 어렵고 시간도 굉장히 많이 걸렸지만 할 수 있는 선까지 알고나면 훨씬 지역에 대한 이해가 빨리 된답니다 ​ 임장 전 다섯가지를 모두 알면 좋지만 어렵다, 부담스럽다하신다면 시세지도만 가지고 가셔도 좋아요 시세지도는 쏘쿨님이 창안하신 임장지도에요 ​ ​ ​- 시세지도 프린트하기 - ​ 시세지도를 프린트하기 전, 그렇게 큰 지도를 어떻게 프린트하느냐? ​ 간단히 말하면, ​ 1. 원하는 지역을 네이버 맵/카카오 맵에서 캡쳐를 하고 액셀에 하나하나 붙인다 2. 원하는 만큼 지도를 다 붙이면 A4용지로 70%~75% 축소 프린트한다 3. 한 장 한 장 크기에 맞춰 잘라서 풀로 붙인다 ​ 생각보다 아날로그식이죠? ​ 하지만 분명 PPT시세지도보다 더 장점이 있기때문에 임장시 필수 준비물이겠죠^^ ​ ​ ​ ​- 시세조사하기 - ​ 프린트를 다 마치셨다면 지도에 있는 모든 아파트에 대한 시세가 필요합니다 ​ 시세라 하면, 매매가,전세가,월세가,전세비율.... 등등 써야할 항목이 많은데 어떤걸 써야하지? ​ 이런 고민이 있었는데요, 너무나 감사하게도 수현님께서 시세지도 만들기에 적합한 자료를 주셨어요 ​ ​ ​ 공유해주신 파일에는 < 평형/매매최고가/전세최고가/평당가/평균매전갭 > 이렇게 5가지가 있습니다 ​ ​ ​ ​ 이런식으로 수현님이 공유해주신 방법에 따라 해당지역 아파트의 시세를 모두 정리하셨다면, 이 과정에서 PPT 시세지도를 만들수도 있고 임장을 위한 준비라면 프린트한 종이지도에 옮기는 작업이 필요합니다 ​ - 지도에서 시세지도로 - 조사한 시세파일을 모두 프린트하고 위에서 잘라서 이어붙인 지도를 준비합니다 ​ ​ 시세지도 만들기 준비물 ​ ​ ​ 짠 ^_^ ​ 이렇게 여백을 남기면서 5~6장 정도로 준비하면 추후에 내용을 추가하거나 수정할때 좋아요 ​ 그리고 지도를 컬러풀하게 나만의 색깔로 구분해주기 위해 색색의 형광펜과 3~5색 펜을 준비합니다 ​ 모두 준비를 마쳤는데 무엇부터 그려야 하는가? ​ ​ 1. 시세파일을 쭉 훑어보고 평당가의 기준을 정한다 ​ 2. 3~4가지 기준을 만든후 각가의 컬러를 지정한다 ​ 3. 평당가 기준에 맞춰 지도에 표시를 해준다 ​ ​ 이렇게 평당가에 기준을 맞추면 컬러표시하기가 쉬워져요 ​ 학군,환경 등 표시할 컬러 몇가지 제외해주고 나만의 평당가 기준을 먼저 맞춰줍니다 ​ ​ ​ ​ ​ 저는 처음에 5가지했는데 하다보니 불필요해서 4가지 평당가를 지정해주었어요 ​ 그리고 평형에 관해서 펜 색깔도 구분해줍니다 ​ 20평대는 블루 , 30평대는 오렌지 이런식으로요 ​ 이렇게 색을 지정해놓고 단지 하나하나 그려주고 평형대가 너무 많다면 필요한 부분만 작정해줍니다 ​ ​ 잼잼의 시세지도 ​ ​ ​ 이 곳은 30평대가 많아서 오렌지컬러라 잘 안보이시겠지만, 저같은경우 단지별로 필수 작성한 요소는 < 세대수 / 년도 / 평형대 / 평당가 > 를 모두 작성했어요 ​ 임장시 지나가며 꼭 확인해야할 부분들로요 ​ 그리고 형광펜으로 표시하며 그 지역의 랜드마크는 왕관표시를 해줍니다 ​ 이렇게 표시를 해주면 임장하며 펼쳐보기 좋고 이 아파트는 세대수가 어느정도고 시세가 이렇게 형성되어있구나 하는 것을 알 수 있겠죠? ​ ​ ​ ​ ​ ​ 나만의 시세지도 완성! ​ 지도는 무지 크게 뽑았는데 조사하다보니 헤매면서 시간의 한계로 영통통/망포동밖에 시세를 조사하지 못했어요 ​ 학군과 직장은 조금 더 알아보고 추가하려고 합니다^^ ​ 오늘 임장다녀온 후 한번, 그리고 다음에 매탄동 다녀와서 한번 나만의 시세지도를 더욱 컬러풀하게 만들어보겠습니다^^♡     블로그 주소 : https://blog.naver.com/id_ej/221591873809 ​ ​

대치동 구마을 재건축 임장기

럭슈누기
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대치동 은마아파트는 전국에 모르는 사람이 없을테지만, 대치동 구마을은 이 지역에 관심있는 사람이 아니면 모르는 경우가 많다. 남들이 잘 모르는 것에 먹을 것이 남아 있는 법! 부동산 촉이 좋은 아내가 오래 전부터 여기 저평가 같다고 찍었던 곳이 바로 대치동 구마을이다. ​ 19/8/10 토요일. ​ 푹푹 찌는 날씨임에도 아내와 아이들을 데리고 가봤다. 너무 더워서 오랜 시간을 할애하지는 못했다. 마음 같아서는 대치동 경계부터 해서 골목 곳곳을 걸어보고 싶었지만... 그건 날씨 선선해지면 해보기로....ㅎ 대치동 입지 갑 일단, 아래 그림에서 빨간 경계선이 대치동이다. 대치동 한가운데 십자 도로변에 학원가가 형성되어 있고, 대치동 구마을은 은마아파트 한블럭 위쪽에 위치한다. ​ 구마을에서 삼성역까지 도보 16분(1.1km), 선릉역까지 27분(1.8km), 학여울역까지 16분(1.1km), 대치역까지 17분(1.2km) 걸린다. 완전 가깝다고는 할 수 없지만 이정도면 걸어갈만 하다. 최고 메인 노선인 2호선과 3호선을 도보로 이용 가능하다는! ​ 굳이 지하철까지 걸어가지 않아도, 해당 블럭 동서남북 도로변에 버스 노선이 많이 때문에 이걸 타고 인근 지하철역으로 가도 된다. 버스 노선은 북쪽 정류장 4개 노선, 동쪽 정류장 12개 노선, 남쪽 정류장 1개 노선, 서쪽 정류장 5개 노선이 운행 중이다. ​  주) 대치동 경계. 구마을은 대치동 한가운데 자리잡고 있다.   게다가 영동대로, GBC 접근성. 입지는 두말하면 잔소리. 삼성역까지 걸어서 16분(1.1km), 2023년 완공될 GBC까지 걸어서 21분(1.4km). 더이상 말 안하겠다...ㅎㅎ ​ 대치동 구마을 돌아보고 나서 얼마전에 가봤던 GBC 위쪽 청담삼익도 다시한번 들려 동네 한바퀴 걷다가 왔는데, 참고로 청담삼익에서 GBC까지는 도보로 24분(1.6km) 걸린다.      주) GBC 생활권 최신축 아파트가 될 대치동 구마을과 청담삼익. 둘다 탐나는 곳. 학군을 살펴보면, 근방에 초등 3개(대현, 도곡, 대곡), 중등 3개(단대부중, 휘문, 대명), 고등 2개(단대부고, 휘문)가 있다. 모두 명문이다. ​ 쇼핑시설 이용도 편리하다. 코엑스까지 가깝고, 은마 4거리에서 서쪽으로 한블럭 떨어진 한티역 4거리에 롯데백화점 강남점이 있고, 한티역 4거리에서 다시 한블럭 서쪽으로 가면 강남세브란스 4거리이다. 대형 병원이 근방에 있다는 것도 장점.   대치동 투자 핵심 포인트: 수급 밸런스가 깨진다   대치동 구마을 투자의 핵심 포인트는 수급 밸런스가 깨진다는 것이다. 이 말이 무엇인고 하니, 대치동에 대한 수요는 점차 높아지는 반면, 공급은 부족하다는 의미다. ​ 대치동 학군 수요는 점점 높아진다 ​ 자사고/특목고 폐지로 강남 8학군으로의 쏠림은 매년 심해질 것이고, 그 중에서도 학군과 학원가의 메카인 대치동은 더욱 주목받을 것이다. 내 아이가 공부 좀 한다 싶으면 보통 초등학교 5학년에 들어가서 고등학교 3학년 수능 끝나고 나온다. 약 8년간 대치동에 머무는 셈인데, 전세를 살 수도 있지만 돈만 있으면 매수 타진한다. 8년이면 2년 전세계약을 4번 돌려야 하는데, 애들 공부에 집중해야 할 시기에 2년마다 이사 다니는건 가능하면 피하고 싶을 것이다. ​ 아이들 교육에 있어서 가장 중요한 시기는 중학생 때이다. 사춘기가 오는 시기이기도 하고, 중학교 때 잘해야 명문고(특목고, 영재고, 자사고)로 진학하여 대학까지 이어지는 테크트리를 안정적으로 탈 수 있기 때문이다. 초등 1~3학년 때 딱히 대치동 학원가에 무덤덤하던 부모들도 4학년이 되면 민감해지고, 5학년이 되면 대치동으로의 이사를 검토하는 것 같다. ​ 2023년 GBC 완성되면 배후 거주지 수요 높아진다 ​ 2023년 완공 예정인 GBC도 대치동 주거지역의 수요를 한층 높일 것이다. 현대차그룹 다니는 사람들 연봉도 높고 생활 수준도 높을텐데, 당연히 신축 찾을거다. GBC 완공 시점에 인근에서 최신축은 북쪽으로는 청담삼익, 남쪽으로는 대치동 구마을이며, 둘 다 GBC에서 도보권 이용이 가능한 최근접지이다. 그 중에서도 대치동 구마을은 자녀 교육과 직주근접을 동시에 누릴 수 있어 가히 수요가 폭발적이지 않을까 예상해 본다. ​ 수요는 높아지는데 공급은 감소한다 ​ 미중 무역분쟁, 한일갈등, 내수침체, 수출감소, 고령화... 뭐 하나 좋은 뉴스가 없다. 이런 최악의 거시경제에도 불구하고 서울집값 상승을 주장하는 강세론자들의 제1 논리는 서울 내 아파트 공급부족이다. 특히 서울 신축이 점점 귀해지고 있다는건 뉴스에 하도 많이 나와 애들도 안다. ​ 서울 전체적으로 공급이 충분치 않은 상황에서, 1급지인 대치동은 그 자체로서도 공급이 앞으로 부족해질 것으로 예상된다. 이게 핵심 투자 포인트다. ​ 아래 그림에서 점선으로 표시한 부분이 재건축이 진행 중인 곳들인데, 대치동 구마을(약 900세대)은 이주 중이고, 오른쪽 대치우성1차(476세대), 쌍용1차(630세대), 쌍용2차(364세대)도 재건축이 추진 중이다. 그 다음으로 시간은 좀더 걸리겠지만 대치동 대장주 은마(4424세대)가 기다리고 있다.   주) 대치동 재건축 1번타자는 구마을, 2번타자는 우쌍쌍. 재건축으로 이주하는 사람들이 대치동 밖으로 나간다면 수급 밸런스는 유지된다. 문제는 이 사람들이 대치동을 떠나지 않고 그대로 남아있는 경우인데, 이렇게 되면 이주 수요가 주변 전세가를 떠받지면서 아파트 가격을 올리거나 적어도 하방을 지지하는 역할을 하게 된다. ​ 나는 대치동 구마을, 대치우성1차, 대치쌍용1차/2차 사람들이 재건축으로 이주하게 되어도 그대로 대치동 내에 머물 가능성이 높다고 생각한다. 대현초, 휘문중, 대명중 모두 SKY 캐슬로 가는 주요 관문들이기 때문이다. 특히, 휘문중과 대명중을 놔두고 다른 지역으로 이사 나갈 학부모들은 많지 않을 것이다. ​ 참고로, 2019년 강남구 영재고+과학고 진학자수 순위를 보면, 2등부터 4등까지가 모두 대치동 중학교들이다. 휘문중이 2등, 대명중이 4등을 차지했다.     대치동 구마을 투자에 있어 알아야 할 것들   이번엔 대치동 구마을 자체에 대해 좀더 알아보자. 복잡한 것들보다는 투자에 있어 알아야 할 핵심 포인트들만 정리해 보았다.   주) 점선으로 표시된 것들이 구마을 재건축. 왼쪽부터 3지구, 1지구, 2지구. 대치동 구마을은 3개의 조합(위 사진의 왼쪽부터 3지구, 1지구, 2지구)으로 이루어져 있다. 1~3지구 모두 13년 9월 주택재건축 정비구역 지정(안)이 통과되었고, 15년 3월 건축심의위원회 통과, 15년 9월 사업시행인가를 받았다. 1~3지구 모두 관리처분인가 받았고 초과이익환수제 대상이 아니다. 분양가상한제 정도가 남아있는 리스크. ​ * 1지구: 489세대(일반분양 80세대 예상). 9개동. 지하2층~지상18층. 대우건설(푸르지오써밋). 유아보육시설 입점 예정. 현재 이주 중이며 약 20가구 정도 남음. 주) 대치동 구마을 1지구 조감도(안). * 2지구: 278세대(일반분양 30세대 예상). 6개동. 지하3층~지상15층. 롯데건설(프리미엄 브랜드). 경로당 및 헬스장 입점 예정. 이주 끝나고 현재 공사 중.     주) 대치동 구마을 2지구 조감도(안). * 3지구: 281세대(일반분양 77세대 예상). 6개동. 지하3층~지상16층. 현대건설(디에이치). 경로당, 북까페, 운동시설, 놀이터 입점 예정. 이제 이주를 막 시작하는 단계.    주) 대치동 구마을 3지구 조감도(안).   3지구가 가장 선호되는 편이라 한다. 삼성역에서 좀더 가깝고, 디에이치 브랜드 선호도가 높아서인 듯. 근데 거리가 거기가 거기여서 큰 의미있나 싶고, 롯데랑 대우도 작정하고 열심히 지을텐데 큰 차별성은 없다고 본다. 주) 곧 철거 예정인 구마을 1지구 건물들. 대치동 구마을 매수 가능한 물건은 많지 않다. 10년보유 5년거주한 물건 or 사업시행인가 이후 3년 보유한 물건만 가능하다. 10년보유 5년거주는 사실상 찾기가 어려워서 대부분 사업시행인가 이후 3년 보유 위주로 매물이 몇 개 나와 있다. 참고로, 3년 보유 여부는 등기부등본 떼서 등기원인 란에 적혀있는 날짜가 3년 지났는지를 확인하면 된다. ​ 사업시행인가 이후 3년이 지났더라도 착공이 들어가면 매매가 안된다. 따라서 이미 착공에 들어간 2지구의 경우 10년보유 5년거주 요건을 채운 물건만 거래 가능하다. 사실상 거의 없다고 보면 된다. 1지구와 3지구는 아직 착공 전이므로 사업시행인가 이후 3년 지난 매물이 몇 개 나와 있다.    주) 구마을 1지구 주택. 세월의 흔적이 느껴지는.   구마을 매매 시세는 애매한 것이, 건물마다 대지지분이 모두 제각각이니, 감정평가액도 다 다르고, 따라서 추가분담금도 다 다르다. 같은 24평 배정인데 추가분담금 거의 없는 것도 있고, 4억 가까이 나오는 것도 있다. 아파트와는 달리 일정한 평형별 시세표가 깔끔하게 정리되어 있지 않으니, 건 바이 건으로 봐야 한다. ​ 애들이 하도 난리를 쳐서 부동산은 한곳밖에 가보지를 못했다. 그래서, 시세 파악은 아직 확실히 되지는 않은 상태인데, 그래도 들은 바를 정리하면... ​ * 24평(방 3개)은 총투자금액 기준으로 16억 내외(가장 최근 거래 16.1억). 이 금액에서 추가분담금 빼고, 이주비대출(감정가의 max 40%) 빼고, 취득세(3.3%) 빼면 초기자금인데, 이주비대출 승계가 가능하다는 전제 하에 최소 9.5억은 현금으로 들고 있어야 출발 가능. 다만, 9.5억에 가능한 물건은 한정적이고, 13억 정도 들고 있으면 아무거나 고를 수 있음. ​ * 34평(방 3개)은 총투자금액 기준으로 19억 내외(가장 최근 거래 19억). 이주비대출 승계가 가능하다는 전제 하에 초기자금 12.5억이면 출발 가능. 아무거나 고를려면 14억 내외 소요. ​ * 42평은 물건이 없음. 총투자금액 기준 23~24억, 초기자금 13~15억 정도. ​ * 단, 저 위의 금액은 다시한번 언급하지만 부동산 1곳만 방문하며 슬쩍 들은 것이므로 정확치 않음. 최근 타지역 신축들이 급등을 했는데, 급등 전 시세일수도 있음. 직접 여러 부동산에 문의 바람. ​ * 요즘 대출규제가 복잡하니 은행 통해서 이주비대출 승계 가능한지 반드시 체크 필요. 3지구는 조합원 동호수 추첨을 다시 하기로 했다고도 하고(확실치 않음). 매수 타진 목적이 아니라 동네 분위기 살펴보러 마실나가는 기분으로 방문한 거여서 나도 막 부동산 붙잡고 치열하게 물어보지를 않았음. 매수 검토하실 분이라면 이런 부분들을 여러 부동산 방문을 통해 바꼼이 수준으로 체크 하셔야 할 듯. 대치동 구마을 단점 입지 갑 대치동 핵심지에 대해 굳이 태클을 걸고 싶지는 않지만, 그래도 몇 가지 언급하자면 다음과 같다. ​ 심한 언덕 지형 ​ 은마아파트 4거리에서 대치동 학원가를 따라 대치 4거리까지 가는 길이 오르막길이다. 생각보다 경사가 심하다. 그리고, 대치현대아파트에서 대치구마을 방향으로도 심한 내리막길이다. 주) 대치현대아파트 앞 골목에서 대치구마을(동쪽)을 내려다보면서 찍은 사진. 대치구마을에서 대치현대아파트 쪽으로 올라오려면 계단을 한참 올라와야 한다. 구마을 1지구의 경우 언덕 경사로에 지어지게 되는 셈인데, 저 계단 아래쪽 2지구의 로열타운빌라-청송빌라-서주빌딩 라인에 공원을 조성할 계획이고, 경사로 밑쪽에 지하 주차장을 만들게 된다. 말로 설명하기가 좀 애매한데, 조감도를 보면서 나중에 어떻게 만들어질지 상상해볼 필요가 있다. ​ 아래 사진은 대치현대아파트 앞 골목에서 은마아파트 방향을 바라본 사진인데, 역시나 경사가 가파르다.   주) 대치현대아파트 앞 골목에서 은마아파트 방향(남쪽)을 내려다보면서 찍은 사진. 단, 1~3지구 주변은 이렇게 경사가 있어도, 새로 지어질 아파트 단지 안은 평평하여 삼성역 쪽으로 걸어다니는데 큰 불편함은 아닐 것이다. ​​ 심한 교통 체증 ​ 대치동 학원가 교통 체증이야 뭐... 어쩔 수 없다 이건. 안고가야 한다. 교통체증 뻔히 알면서도 다들 일부러 집에서 멀리 대치동 학원가 다니지 않나. 주) 우리 첫째가 요즘 열심히 문제집 풀고 있는 소마셈 학원 간판. 개인적으로 나는 4면이 도로변인 아파트 단지에 가면 숨이 턱 막힌다. 시골 감성이어서 그런 듯. 적어도 한면만이라도 강이든 산이든 공원이든 학교든 도로 아닌 곳에 접해야 심신이 안정된다. 대치 구마을 주변을 걸으면서, 학원가 언덕길을 따라 올라가보면서 내내 든 생각은... "와 너무 답답하다." 였다. 더운 날씨 때문에 더 그랬는지도. ​ 특히 은마아파트 4거리에서 대치 4거리로 이어지는 메인 학원가 언덕길을 오르면서... SKY 캐슬에 입성하기 위해 하루하루 참고 고생하며 어려운 계단을 올라가고 있는 학생들 생각에 씁쓸했다.    주) 대치동 메인 학원가. 차들이 쭉 정체된 모습.   적은 세대수 ​ 좁은 언덕 지형에 요밀조밀하게 짓는데 더해 세대수까지 적어 상품가치는 어떨지 모르겠다. 세대수가 적어 커뮤니티센터 측면에서는 아쉬울 것 같다. 대단지가 아니니 어쩔 수 없는 부분이다. 대치동 구마을 투자 가치는? 얼핏 드는 생각은 아직 먹을 룸은 남아 있다는 느낌이다. 주변 핵심지 신축 거래 가격이 최근에 많이 올라서 24평 20억 내외, 34평은 24~25억을 호가하고 있다. 구마을 24평도 입주때 비슷한 가격까지 간다고 보면, 이자비용, 세금 감안해도 실거주 목적으로는 괜찮지 않나 하는 생각이다. ​ 참고로, 현재 은마 31평이 18억 내외, 대치현대(99년 입주, 지하 3층~지상 24층, 8개동, 630세대) 34평이 18억 내외 정도 호가 나오는 것 같다. ​ 무주택자이고 실거주 목적이라면, 경제와 시국이 어수선하긴 하다만... 대치동 중심에 위치한 입지, 자사고/특목고 폐지가 가져올 대치동의 학군수요, 우호적인 수급, 2023년 GBC가 가져올 판도 변화 등을 감안하여 투자 검토해 보는 것은 어떨까. ​ ​- 대치동 구마을 재건축 임장기 끝 - 블로그 주소: https://blog.naver.com/canvaslife/221614062720 ​  

투자자들이 관심가지는 지방 부동산은 항상 겹칩니다.

큐에미
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반갑습니다. 재테크를 공부하는 직장인 블로거 입니다. 며칠 전 지방 부동산에 관한 글을 적은 후, 알고 지내는 몇 명의 이웃분들께 고민 상담을 받았습니다. 저도 100% 확신하지는 못하지만 제가 생각하는 내용을 알려드렸고, 몇 분과 대화를 하면서 새롭게 얻은 지식도 생겼습니다. ​ 사례 1) 현재 거주 중인 주택의 매도를 고민 중인 분입니다. 제가 알기론 그 지역엔 최근 전국에서 투자자들이 많이 붙어서 저가 매물들이 소진되었고, 저가 매수 - 인테리어 - 고가 전세 놓기를 하여 갭이 1천 이하로도 가능한 지역입니다. 의견을 드리기에 앞서 입주물량을 확인한 결과 같은 구에서는 입주물량이 아예 없고, 시 전체를 보더라도 향후 3년간 수요 대비 절반 이하의 공급만 있는 지역입니다. 오를 가능성이 상당히 높다고 판단되는 바 "매도 보류"를 말씀드렸습니다. ​ 그런데 몇 가지 더 확인해보니, 거주 중인 주택의 그래프가 상당히 이쁩니다. 입주한지 1년이 되었는데 그동안 전세가 1억가량 올랐고 매매가는 제자리! 곧 매매가를 밀어올릴 수 있어 보이는 주택이었고, 더군다나 그 지역에서 대장급 아파트인데, 굳이 팔 이유가 없어보였습니다. 그동안 맘고생 실컷 하시다 빛 보기 직전에 매도하는 게 아닌가 하는 생각이 들었습니다. 평소 부동산에 관심이 많은 이웃분이시지만 막상 본인 지역에 투자자들이 진입해서 매물을 흡수하고 있는 사실을 모르고 계셨습니다. 등잔 밑이 어둡습니다. 멀리 가기 전에 항상 본인 지역부터 확인하는 습관을 들이는 것으로요. 조언을 드리려고 알아보다 제 맘에 쏙 들어서 조만간 임장 가서 조건만 맞으면 매수하려는 생각을 가지고 있습니다. ​ 사례 2) 투자 지인에게 A 지역의 정보를 문의하였습니다. 이분은 이미 몇 개월 전 진입하셔서 세팅이 완료된 상태입니다. 올 초부터 조금씩 투자자자들이 진입했고 지금은 괜찮은 매물이 동이 났다고 합니다. 몇 개 추천해주셨는데 저에게는 그다지 매력적인 상품은 아니었습니다. 계곡형 지형에 위치한 그 상품은 확장성 측면에서 부족함이 있어 보였습니다. 특히 투자자들이 이미 많이 붙은 곳이라.. 따라 들어가긴 싫습니다. 알고 보니 꽤 많은 분들이 진입하셨더군요. 그리고 해당 지역에 거주중인 이웃분과 대화를 나눠보니 여러모로 불편함이 많다는 사실도 알게 되었습니다. 투자자들이 왜 그 지역을 매수하는지 모르겠다는 말씀도 있었습니다. ​ 이건 개인별 차이가 있습니다. 몇 년간의 시장을 경험하며, 성공도 하고 때론 실패도 하면서 저 나름대로 생긴 몇 가지 법칙이 있는데 이게 제 기준에 맞지 않았습니다. 제 투자 지인이 선택한 상품이 나쁘다는 것이 아니라, 저에게 맞지 않는 상품이라는 것입니다. 사람마다 투자 스타일이 다 다르니까요. 제 기준은 마지막에 말씀드리겠습니다. ​ 사례 3) 평소 알고 지내는 이웃분께 연락이 왔습니다. ㅇㅇ지역을 여쭈어보시네요. 제가 잘 아는 지역인데, 벌써 이곳까지도 투자자분들 발길이 이어지고 있었습니다. 2개의 상품을 질문하셨고 제가 생각하는 내용을 설명드렸습니다. A는 입지+수요가 부족하다고 생각되었고, B는 상품성이 부족하다고 생각되었습니다. 결과적으로 제가 생각하는 조건은 모두 만족하지 않는 상품들이었습니다. 제가 생각하는 장단점을 설명드리고, 대안으로 다른 곳도 한두 개 말씀드렸습니다. ​ 그런데 말이죠. 아주 유용한(?) 정보를 얻었습니다. 그분 주변에 계신 지인들이 투자하셨던 지역과 상품을 몇개 말씀해주셨는데요. 이 이야기를 듣고 정말 놀랬습니다. 지역과 상품까지도 모두 같았습니다. 앞서 사례 2에 설명한 상품과 같더군요. 어떻게 이런 일이 가능할까요? 솔직히 이런 상황에선 합리적인 의심을 할 수밖에 없습니다. 유명하신 누군가가 찍었다는 것이죠. 빠르신 분들은 작년 말, 올해 초에 이미 세팅이 끝났고, 아직도 매수하는 분들이 꾸준히 늘고 있습니다. 이것을 우리는 추격 매수, 나쁘게 말하면 설거지라고 합니다. 기왕이면 손이 덜 탄 상품이 좋지 않을까요? ​ 투자방법이 대중화되어서 그런지 대부분 투자대상 상품이 같습니다. 매번 겹칩니다. 멀리 타 지역에 가서 부동산에 브리핑을 듣고 나서는데 같은 동네 지역분을 만나기도 합니다. 갭 3천 아래로 맞추어야 돼서 그렇겠지요? 그렇다 보니 A급 상품은 없고 뭔가 하나씩 부족합니다. 연식, 상품성, 브랜드, 입지 등등 몇 가지씩 꼭 빠지는 게 있습니다. 전부 제 눈엔 별로입니다. ​ 제가 생각하는 지방 아파트 결정기준은 세 가지입니다. "새 아파트 + 대장급 브랜드 + 입지" 최근 몇 년간의 시장은 그러했습니다. 수요가 넘치는 서울, 경기권은 모두 다 올랐습니다. 상품, 입지 상관이 없었습니다. 오름폭의 차이만 있을 뿐 다 올랐습니다. 공급이 부족했고 수요가 높았기 때문입니다. 반면 지방은 전혀 그렇지 않았습니다. 대부분 하락했었죠. 특히나 광역시가 아닌 중소도시의 하락이 더 컸습니다. 그런데 말이죠. 대표적인 하락 도시의 아파트도 오른 곳이 있습니다. 그곳의 특징은 바로 위에서 언급했듯 "새 아파트 + 대장급 브랜드 + 입지" 였습니다. 보통 지방에는 일자리를 찾아서 움직이는 분들이 많습니다. 그러나 최근 몇 년 경기 하락으로 지방에 고급 일자리가 줄었고 일부는 서울권으로 이전하였습니다. 인구가 줄었고 수요가 줄었으니 대부분 하락했습니다. 집이 남아도니까요. 그래도 말이죠. 지방에도 꼭 살아야 하는 분들이 있습니다. 사업을 하시는 분도 있고, 고연봉 직업을 가진 분들도 있습니다. 이분들이 원하는 상품성을 가진 A급 상품은 여전히 인기가 높고 가격 방어가 잘됩니다. 이런 수요층은 변하지 않습니다. 일정하다는 특징이 있죠. ​ 그러니, 기왕이면 A급을 사세요. 그게 맘 편한 투자입니다. 투자자들 잔뜩 진입한 곳에 들어가서 맘 불편한 투자하지 마시고요. 가격 상승 가능성은 현재로선 알지 못합니다. 다만 적어도 떨어지지 않겠다 또는 수요는 항상 있다라고 생각되는 상품이 있습니다. 지역주민들이 선호하는 입지에 새 아파트는 분명 수요가 충분하고, 입주물량이 줄어든다면 구축 보다 더 큰 상승이 될 것입니다. 간단합니다. ​ "2개 살 거, 1개만 사면 됩니다"​ 저는 이게 맘 편한 투자입니다. 당장 오르지 않아도 5년, 10년 지켜봐도 망하지 않을 것 같거든요. 막상 지나고 보니 갯수가 중요한 게 아니었습니다. 양보다 질입니다. 특히나 지방에는 집이 부족하지 않습니다. A급 집만 부족할뿐이죠. 투자자는 항상 B, C급을 찾는다는 불편한 진실입니다.   블로거 큐에미 https://blog.naver.com/gostma0/

임차인이 월세 재계약시 월세인하를 요구할 때 임대인의 액션플랜

서울휘
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안녕하세요. 서울휘입니다. 복덕판에 첫 글을 올려봅니다. 요즘 많은 임대인분들에게 일어나고 있는 일인데요. 이렇게 대응할 수 있는 방법도 있어 공유하고자 합니다. ​ 오늘 아침 출근길에 이런 글을 봤네요. 제가 종종 들르는 부동산 카페에 올라온 글입니다. 4년전 계약을 체결하였고 이제 재계약 시점이 도래한거네요. 250이라는 월세를 내는걸로 봐서 나름 경쟁력을 갖춘 업종이 들어온걸로 보여집니다. 현재 정확한 상황파악을 한후 협상에 임해야 합니다. ​ 지금 상황에서 갱신을 하게 되면 10년(남은 6년)을 보장해주고 5% 인상제한에 걸리게 됩니다. (10년 규정은 동일 영업 최초계약시점부터 10년 보장입니다.) ​ 이렇듯 한번 내리면 5%인상 제한때문에 다시 그 금액으로 올리는것도 어렵습니다. 우선 작년에 개정된 상가임대차 보호법을 살펴봅시다. 2018년 10월 16일 이후로 새롭게 체결되는 계약 또는 갱신되는 계약은 10년간 재계약(구법은 5년 보장)을 요구할 수 있으며 임대인은 법에서 정하는 사유가 없는 한 이를 거절 할 수가 없습니다. ​ 여기서 짚어볼 사항은 '갱신되는 계약'인데요. 위의 경우처럼 4년차 계약만료는 재계약을 한다면 10년 보호법의 적용을 받게 됩니다. 하지만 기존 2018년 10월 16일전에 한 계약이 5년 만료가 되면 자동갱신은 되지 않습니다. 임대인이 재계약도 거절할 수 있습니다. 임대료는 한번 내리면 요즘 같아선 올리는게 쉽지가 않음을 명심합시다. 특히 임대료는 내 상가의 가치에 직접적인 영향을 끼칩니다. ​ 이런 상황 저 같으면 이렇게 해보겠습니다. ​ 지금 임차인이 제시한 조건은 180입니다. 아마도 250에서 180으로 부른건 200정도를 염두해 뒀다고 봅니다. 70만원의 격차는 굉장히 크죠. 임대인은 230까지 생각하지만 임차인의 목표금액은 200으로 보여집니다. ​ 과연 이러한 제안을 할 때 임차인이 최악의 상황에서는 나갈 수 있는지 실제 오픈당시의 창업비용, 인테리어 투입비용을 한번 살펴 보세요. 뭐 이도저도 아니면 걍 접을수도 있겠지만요. 인테리어의 감가상각기간 평균 7년을 고려하면 임차인도 손해입니다. ​ 우선 임대인의 액션플랜입니다. 첫째 주변의 정확한 시장현황, 임대료 추이, 경매물건 현황을 파악하기 둘째 계약서상의 임대료는 내리지 않고 임차인의 요구조건 수렴하기 ​ 월세 10만원을 우습게 생각하지 마세요. 나중에 눈물납니다. 월세 10만원의 차이는 경매에서는 1000만원, 일반매매에서는 2000만원의 차이를 가져옵니다. ​ ​ 1. 주변의 시세를 면밀하게 살피십시오.(공실유무, 시장분위기 - 업장사장님들 몇분만 이야기 들어봐도 살짝 느낌이 옵니다) 무작정 내 점포 임대료만 올리거나 고집하다보면 공실이라는 후폭풍을 맞을 수도 있습니다. 경매를 하다보면 이런 상황을 많이 목도하게 됩니다. 그 때 조금만 내려줬다면 임차인의 말에 조금만 더 귀기울였다면 최악의 상황은 피할 수 있었겠죠? 정확한 상황파악이 이 상황을 타계할 핵심이죠. ​ 2. 인근의 공인중개사분들을 다 만나봅니다. 그 와중에는 시장을 안좋다고 보는 분, 무척 안좋다고 보는 분, 극도로 안좋다고 보는분들이 있을겁니다. 그냥 의견을 청취하세요. 본인의 의견을 피력할 필요는 없습니다. 그 중에 경험과 객관성을 갖고 계신 분의 말을 잘 귀담아 들으세요. 보통 경험이 많은 분들이 객관적으로 보시는 경우가 많습니다. ​ 3. 상황파악을 어느정도 하신후 임차인과 만나 협상을 시작합니다. 이런 경우 1:1보다는 객관성을 확보한 공인중개사와 함께 하는 것이 좋습니다. 자칫 1:1로 임차인과 대화를 하다보면 감정만 안좋아질 수도 있습니다. 임차인도 임대인의 일방적인 의견보다는 제3자의 의견이 서로의 갭을 줄이는데 더욱 효과적일 수 있을 겁니다. ​ 4. 계약서상의 월세금액은 최대한 높게 유지하십시오. 가령 협상이 잘되어 200으로 하기로 하고 2년 계약으로 합의를 했다면 계약서 상에는 230만원으로 명시합니다. 2년동안 660만원의 갭이 생깁니다. 2년이라면 그리고 특약사항에 계약을 성실히 이행시 2년이 다 되어가는 시점 21개월차 정도에 저 660만원 해당하는 돈은 빼주겠다고 하는 겁니다. 조금 복잡한듯 하지만 실은 무척 간단합니다. 더 잘 알아들으실 겁니다. 이렇게 임대인도 월세를 지키려는 의지를 보여주시는게 중요합니다. ​ ​ 오늘은 임차인과의 재계약에 대해 적어봤습니다. 요즘 공실이 어마무시 합니다. 너무 많이 보입니다. 어려운 시기일수록 무작정 나의 의견만 고집할게 아니라 상황을 잘 살피고 본인의 주장에 객관성을 더하는 습관이 중요한 듯 합니다. ​ 결론.. 임차인의 의도를 명확히 파악하자. 객관성이 확보된 나의 우군을 만들자. 계약서상의 숫자는 향후 수익과 직결됨을 잊지말자. ​ 서울휘 블로그 : seoulwhi.com 유튜브채널 : http://bitly.kr/mIXOjQ 2019. 8. 13.

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