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복덕 컬럼

연초 계획 대비 '절반도 못 지은' 건설사들.연초 계획 대비

정부 부동산 규제 영향으로 국내 대형 건설사의 신규 주택공급이 부진한 것으로 나타났다.

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부동산 타이밍 매수의 기술(부동산투자의 요체)

피어슨
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저는 부동산투자는 타이밍을 타는게 가장 중요하다고 생각합니다. 지금 이 타이밍이 부동산 상승구간이냐 하락구간이냐를 확인하는 요인(factor)이 몇가지 있습니다. 젤 주요하게 생각하는 요인은 전세가율과 가격비교입니다. '14년을 예로들어 보겠습니다. 부동산가격이 서울수도권과 지방이 디커플링 상태였고, 지방에 보유하고 있었던 안테나 역할을 하는 부동산들이 얼마나 오르는지 확인을 한 상태였습니다. 이젠 수도권으로 오겠구나...생각이 들었고, '14년 부터 서울 수도권 매수를 시작 했었습니다. 사실 이때도 하우스 푸어가 아직 메아리치고 있었던 상황이었고, 매매수요에 비해 전세수요가 많아 서울수도권 전세가율(매매전세갭)이 70%에 육박했었습니다. 재건축 제외하면 80%, 90% 전세가율의 아파트가 서울에도 수두룩 했었습니다^^;;; 나름 근거를 가지고 매수를 시작했지만 긴가민가 하고 있었는데, '15년 들어서 서울수도권 주택가격은 완연한 상승세를 보이기 시작했습니다. 이런 상황에서는 외부충격(외환위기, 금융위기 등)을 조심하고 대비한다면, 가격비교법으로 여긴 아직 안올랐네... 이런데만 찾아서 매수하면 되는 거였습니다~ㅎㅎ 가령 서울 광화문 중심지의 경희궁자이 30평 분양가 및 프리미엄이 15억이면, 주변 아파트 연식 평지 등등을 고려해서 저평가 여부 등을 과거 시세와 비교해서 과거시세와 비교할 때 최근 폭발적 상승이 없었다면(주변신축연동효과) 매수해야겠네.. 이런 겁니다. 이런 작업을 랜드마크 아파트를 시작으로 차츰 주변으로 대입해보다 보면 한두가지 모자른 아파트지만 가격이 상대적으로 낮은 것들이 보입니다. 이런데를 매수하고 얼마쯤까지는 오르겠구나 생각하다가 적절한 상승이 있을때 매도하는 겁니다;;; 저의 경우 매수후 홀딩이지만, 대출리스크를 헷지할 정도의 매도는 생각하고 있습니다. 매도는 매수 때와는 다른 요인을 모니터링 하고 있으며, 가장 주요하고 영향을 끼치는 요인은 서울 핵심지(삼성-아파트로는 압구정)의 상방이 어디까지 열릴 것인지의 확인 입니다. 그리고 부동산 상승재료에 대한 저의 생각입니다. LWT(롯데월드타워)는 50% 건축진행이 된 이후, 인근지역 투자를 강하게 얘기했었습니다. 그때가 막 지방 상승을 확인한 후, '14년 서울 전반적인 상승을 확인한 다음 '15년에야 LWT 완공은 선릉~올팍 지역에 호재라고 언급했었습니다.. GBC는 이미 서울 핵심지 상승 중반기를 지난 상황에서 착공을 하게 되었습니다. 이 타이밍에서는 영동대로 개발 보도자료 같은 페이퍼 만으로도 인근지역 및 주변지역(동작~올팍)을 바로 서치해야 한다고 했었습니다. 자산가격이 한창 상승 중일 땐 동네 수퍼마켓 착공 소식도 호재 입니다^^. 이런 맥락에서 개발호재는 실제 공사진행 중일 때, 그리고 완공 즈음일 때 등의 주요 스텝마다 자산가격 상승국면인지 하락국면인지를 보고 움직여야 합니다. 하락기일 땐 LWT 땅파고 있는걸 봐도 호재가 아닙니다. 싱크홀, 석촌호수 물빠짐만 이슈가 될 뿐이었구요--;;; 지방부동산 상황, 전세가 추세, 필수재에 해당하는 수도권 택지지구 소형 아파트들의 가격을 보면 대략 바닥을 알 수 있고, 블랙스완 급 외부충격이 없다면 바닥을 다진 상황에서의 개발호재는 상승재료로 급부상할 것입니다. 이런 타이밍에 따른 진입이 필요합니다... 이런 상승기세를 캐치 했다면 과감하게 매수작업을 진행해야 합니다. 부동산 한건 매수 때 부터는 그야말로 심리전이 시작됩니다--;;; 부동산을 매수하는 것은 루틴하게 일어나는 일이 아닌 그야말로 그 시점에만 이루어지는 단발성 이벤트 입니다. 이때 이해관계자들은 깊이 생각하고, 첨예하게 대립할 수 밖에 없는 겁니다~. 그리고 심리게임이 적나라하게 펼쳐집니다 ㅎㅎㅎ. 부동산 침체기 혹은 상승기 초반에는 누구나 얘기합니다. 이제 부동산으로 돈버는 시대는 끝이다... 하지만 이런 상황에서 저는 그동안 서치해놨던 곳을 추호의 망설임 없이 매수 하기 시작합니다. 이때 매수하는 사람의 심리와 매도하는 사람의 심리는 눈에 보일정도로 확연히 드러납니다. 부동산 입장에서는 매수자 매도자 가격차이로 인해 가격조율이 더 필요하더라도 일단 양자간 대면하게끔 합니다. 부동산의 심리는 항상 같습니다. 상황이 좋든 나쁘든 누군가를 일단 자신의 편으로 만들고 무조건! 거래를 성사시키도록 유도합니다. 당연한겁니다..그래야 수입이 생기니 방향성이 매매성사로 흐를수 밖에 없습니다ㅎㅎㅎ. 매수매도 당사자가 마주하면 적절한 네고와 충동질 등을 통해 계약서 작성이 원활하다는것을 누구보다 잘알고 있는 겁니다--;;; 부동산은 보통 희소성이 있는 쪽의 편을 들어 거래를 성사 시킵니다. 상승세, 하락세에 따라 다르긴 한데 매물이 없으면 매도인, 매수세가 없으면 매수인 쪽의 대변을 많이 하는 경향이 있었습니다 ㅎㅎ. 사실 매도자 입장을 보면, 침체기 시즌의 매도자는 패를 까놓고 도박을 하는것과 다를바 없습니다. 아무리 급하지않다고 얘기를 하더라도 가격이 맞지않는데 협상 테이블에 앉은 자체가 매도를 해야한다라는 것을 의미하게 됩니다~ 이 타이밍에서의 매수자는 급할것이 없습니다. '아~ 네고가 힘드네요.. 그럼 계약 안할게요...' 이 멘트 한마디면 끝나는 겁니다^^. 대체제가 워낙 많아 선택지가 넓습니다. 굳이 네고도 안해주고 자신의 입장만 주장하는 매도자와는 거래하지 않으면 그뿐인 겁니다ㅎㅎㅎ. 저는 '04년, '05년 지방광역시, '09년 ~'15년 서울수도권 안개속이던 부동산 시장의 매수시점에서, 위와 같은 매도자 매수자 부동산업자 간의 심리전을 겪었었습니다. 한군데서는 협상 네고후 너무 싸게 못팔겠다며 계약을 깼던 매도자가, 몇개월 후 그 가격보다 더 낮은 가격으로 매도를 하겠다고 연락이 왔던 경우도 있었고, 또 다른 곳에서는 부동산 사장님이 매수 중도금을 자신의 돈으로 해결하고, 잔금때 제가 드렸던 경우도 있었습니다. 잔금때 현금이 만들어지는데 중도금을 해결할 방법이 없어 망설이는 저에게 과감하게 중도금을 빌려 주시더군요.. 침체기때 이런 경우가 제법있습니다^^. 거래가 무조건 되게 하는겁니다~~ 이런 분위기일 때 정말로 매수하겠다는 진정성을 가지고 부동산에 가서 확실히 멘트를 날리면 대부분의 부동산들은 가지고 있던 물건 중 최고로 위치가 좋고, 적당한 가격대의 물건을 내놓습니다. 잘 팔릴 물건위주로 먼저 소개합니다. 최종선택은 본인이 해야하지만, 아무리 임장을 하고 분석을 하더라도 로얄동의 디테일은 살고있는 사람들 밖에 알수 없는 것들이 있습니다. 실질적으로 디테일이 좋은물건이 나올수 밖에 없습니다. 현재 수도권의 월임대료를 받고 있는 물건들은 모두 침체기 때 매수한 것들입니다. 월세입자가 장기로 거주하고 있습니다. 해당지역 혹은 해당단지에서 중상급에 해당되는 물건을 매수한 결과 입니다^^. 이후 그 중 한군데에 내가 살아보고서야 아~ 여기 정말 로얄동이 맞구나 하는걸 알수 있었습니다. 애가 학교교실에 들어가기 전까지 육안으로 식별이 되는 동이었습니다..ㅋㅋㅋ 부동산 침체기가 아닌 호황기라면, 매수자 입장에서 상황은 데칼코마니 처럼 정반대가 됩니다. 즉 매도자 우위가 된다는 겁니다--;;; 매도자가 협상 테이블에서 몇천만원을 올려버립니다. 난감하다고 얘기하면 '그럼 안팔아' 이런 멘트를 날리는 겁니다. '17년~'18년 9월까지의 상황이 이랬었습니다. 그럼에도 불구하고 대부분의 사람들이 적당한 시세 상승기가 되어서, 매수자 입장이 불리하게 되고서야 매수를 한다는 점이 참으로 의아합니다....;;; 이후 여러 부동산 규제정책이 나왔고 '19년 8월 현재 분양가상한제 민간확대를 앞두고 있습니다. 상승 에너지가 식지 않았고 핵심지 신축, 기축은 모두 '18년 전고점을 회복했거나 최고가 경신을 하고 있습니다;;; 지금이 매수에 좋은 타이밍이냐의 경우... 저는 이미 다주택자 입니다. '17년 이후 매수를 멈추고 정책에 순응하며 기존 주택 관리에 집중하고 있습니다. 오르든 내리든 별 문제 없도록 세팅하고 있습니다. 하지만 무주택자라면 자산가 상승기에, 그것이 버블이라 하더라도 편승하지 못한 상실감은 심대할 것입니다. 현 시점에서 가장 주요하게 보는 하락시그널은 전세가추이 입니다. 근데 분양가 상한제 실시예고로 강동구 물량이 해소되고 있고, 2년전 대비 전세가 역시 상승세 입니다. 지금 제가 무주택자라면 내가 가장 잘 아는 지역에 대출리스크를 딜링할 정도의 물건으로 매수를 진행했을 것이라고 말씀드립니다^^. 피어슨 블로그 https://blog.naver.com/piersn

부동산 장기보유가 가져다 준 통찰(부동산투자의 요체)

피어슨
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부동산 상승기, 하락기, 정권에 따른 여러 부동산(규제)정책들을 겪으면서, 그때마다 투자방향을 어떻게 잡아야 하는지에 대한 생각을 하던 중, 역시 바람에 흔들리지 않는 기본기가 튼튼한 투자가 맞다는 결론에 도달했고, 약 15년 동안 부동산투자를 하면서 느꼈던 부분들을 글로 남기는 것이 좋겠다 싶었습니다^^. 그 글들을 '부동산투자의 요체'라는 카테고리로 묶어서, 투자시 주요한 부분들을 시리즈 컬럼식으로 올릴 예정입니다^^. 글이 나눠지다 보니 주요한 전제 조건(저의 삶의 맥락에서 주관적으로 중요한 것들)들을 먼저 얘기하지 않으면, 보편적인 것으로 간주될까 싶어 개인상황을 먼저 공유 하겠습니다. ​ 저는 맞벌이 월급쟁이로 시작해서 종자돈을 모을때 까지(대략 '10여년정도-'99년 월급쟁이 시작, '05년 결혼),​ 누릴 수 있는 부분의 50%정도만 누리며 살았습니다. 의식주 모든 부분에서 그렇게 했고, 현재는 행복감이 큰 쪽으로 삶을 운행하고 있습니다. 인생 최고의 사치인 외벌이를 '14년에 시작했고, 이때 현금흐름이있는인프라(월임대료가 있는 부동산)의 도움이 컸습니다^^​. 또 저는 내가 잘 알거나, 잘 하는 일을 다른 사람에게 맡겨야 한다는 주의입니다. 때문에 내가 모르고 통제할 수 없는 것들(거시경제)에 너무 많이 휘둘리는 주식, 금 또는 펀드를 하는 것이 재미도 없고, 잃기도 했습니다T.T 다행히 국내 주택시장은 정보의 비대칭도 거의없고, 거대자본이 들어와 있지도 않습니다. 특히나 내가 살아본 곳은 내가 전문가 입니다...​ 저는 정년까지 월급쟁이를 할려고 하고, 전업투자의 치열함 보다는 일단 가진 것을 잃지않을 정도의 부동산을 매수하고, 새로난 도로를 드라이브하고, 관련 책을읽고, 관련 사이트를 서치하고, 관련 종사자를 만나 얘기하는 것을 즐기는 아마추어 입니다~^^. 그렇지만, '98년 IMF 때 가족전체가 풍파를 겪고, '04년 첫 주택매수 이후 지금에 이르러 어떤 생각들이 ​쌓이는 것을 느끼며 누군가에겐 도움이 될수도 있고, 무엇보다 지금의 시대상 혹은 분위기를 남겨두고 싶다라는 생각에 글들을 쓰고 있습니다. 부동산을 '현금흐름이있는인프라'로 정의하고, 매도하지 않아도 되는 곳만 매수하는 것은 저의 성향과 맞고, 저의 행복한 삶을 사는데 적합한 방식이지 절대적으로 옳다는 것은 결코 아님을 말씀드립니다.​ 이런 방향성에 따라 관련 정책분석 그리고 감가상각이 없는 땅까지도 생각이 닿았었습니다. 부동산 장기보유 예시를 한번 들어 보겠습니다. 지방 중소도시에 울며겨자먹기로 '05년에 매수한 20평대 아파트가 있습니다. 4천만원(집값, 부대비용 모두 포함)이 들었고, ​'06년 하반기 부터 '18년 7월까지 월임대료를 받았던 물건입니다(현재 전세). 일본인 부부의 사택으로도, 장사하시는 분들의 창고용으로도 무수히 많은 용도로 사용되어 졌고, 500/40 으로 쭉 현금흐름이 있어 왔었습니다. 만9년 정도의 세월이 흐른 '18년 7월까지의 손익체크를 한번 해보겠습니다... 아시는분은 아시겠지만, 현금의 미래가치, 미래현금의 현재가치의 계산 공식이 있습니다. 이 경우는 연금 혹은 적금 총액 4천만원의 미래가치을 계산하면 얼마 이렇게 나올텐데..복잡해서 아래 심플하고 보수적인 방식으로 접근해 보겠습니다^^. 그때만 해도 예금금리가 5%대가 있었고, 이 기준으로 4천만원을 13년후 6천6백으로 간주하겠습니다^^. 그리고 또 하나는 기회비용 입니다. 4천을 여기다 박아두는게 최선입니까?의 물음입니다. '05년 당시 목동 20평대 전세가 1억쯤이었던 것으로 기억합니다;;; 여러가지 더 좋은기회가 있을수 있었겠지만, 잃지않은 것이 첫번째 목표인 저는 같은 4천만원을 푸트코트 분양에 박아넣어서 몇년 후 원금만 건진 사례가 있어 더 나은 기회여부도 배제하겠습니다. 월40만원​은 년 480만원 이고 13년간의 전체액은 6,240만원 입니다. 여기다 보증금을 더해서 6,740만원을 저금을했던 뭘 사먹었던 했다는 겁니다. 이미 원금을 넘는 현금흐름이 흘러간 상태입니다. 부동산수수료, 수리비, 공실기간 등은 감안 하지않아서 원금이 안넘었을수도 있습니다만, 이 또한 시간의 문제이지 현재시점이면 충분히 넘을 걸로 보입니다. 그리고, 전세에 대한 제 생각입니다. 명백히 집주인에게만 특히 다주택자들에게만 엄청난 메리트를 주는 제도 입니다. 전세입자들이 눈치를 채지않아야 하겠지만, 직업적 특성때문에 지역을 옮겨다니는 일부 계층이 아니라면 전세입자들에게 전세의 메리트는 전혀 없습니다ㅎㅎ. 이는 화폐라는 종이돈 특성 상 인플레라는 증식성을 먹고 사는데, 그 결과 돈값은 계속 떨어지게 되어 있습니다;;; 매도를 하지 않는다는 전제조건 상 아파트 가격은 고려사항이 아니나, 참고로 말씀드리면 1억을 찍었습니다. 매도할 이유가 없습니다. 전세를 주더라도 대출을 일으키더라도 제가 매수한 금액 이상의 돈을 만들수도 있습니다(이후 매매가 8천으로 떨어졌고 몇개월간 공실도 났었습니다T.T). 여하튼 4천만원의 효용을 연금식으로 충분히 누렸고 유사시에 다시 그만한 돈을 땡길수도 있었습니다... 대출로도 전세로도 가능합니다. ​내돈의 가치는 모두 누렸겠다 나머지는 알어서해~ 이런 생각입니다... 지금은 그냥 그 아파트는 자가발전 하고 있습니다.ㅎㅎ 당연히 다 알고는 계실 내용들 입니다. 그렇지만 이걸 인지하고 정교하게 타게팅해 들어가는 것은 조금은 다른 문제입니다. 이후 저는 역전세도 한번 맞았습니다. 제가 제일 무서워하는 겁니다;;; 그러면 저는 이런 생각이 듭니다. 적당한 가격대의 역전세가 거의 없을 곳에 사놓고 잊으면 되겠구나... 그렇지만 세상 어려운게, 적당한 가격대 와 역전세가 없을 곳 입니다ㅎㅎㅎ. 수도권의 예를 들겠습니다. 1억4천에 매수해서 '09년 부터 2천/66만원에 임대를 주었습니다. ​언제 1억4천의 효용(현재 2억1천/전세 1억 7천 정도)을 다 찾아먹을지는 모르지만, 유사시에 전세 및 대출(대출을 풀로 내더라도 시간이 지나면서 추가의 여유가 생깁니다. 그런데 '19년 현재 대출규제와 DSR의 개념상 유사시 쓸 수있는 대출카드 하나가 줄어들 수도 있습니다)로 회수하기에 부담이 없습니다. 이런 곳을, 금리가 높을때 그리고 부동산 끝났다고 난리칠 때 들어가는게 젤 좋아보입니다^^(진입 타이밍이 있습니다. 이것두 나중에 한번 풀어보겠습니다). 찾으셔야 하는 겁니다. 저는 저와 유사한 방향성을 가지신 분들은 이런 식의 투자를 본업과 병행하시고, 남는 시간들을 행복한 삶을 살아가는데 쓰는 것이 맞다는 생각입니다. 인구유입이 지속되는 곳을 찾았다쳐도, 지금처럼 금리가 낮을때 수익형을 매수할 때는 금리가 오를때 임대료가 오르지 않으면 가격이 떨어질 수 있습니다. 그래서 관련 정책을 체크 합니다. 주택관련, 대출관련 등등 매일 경제지 하나를 쓰윽 훑어 봅니다. 그리고 큰틀에서 보는것이 이민통일정책의 확대, 그리고 기본소득의 대두 입니다;;; 지금까지 투자금 회수 부분에 대한 장기보유할 때의 시뮬레이션을 말씀드렸는데요.. 다음으로 실물 부분에 대한 감가상각은 어떻게 생각해야 하나 입니다. 서두에 살짝 말씀드렸듯이, 실물의 감가상각을 생각하다보니 땅을 가진 것들에 집착을 좀 했습니다. 5층 저층아파트, 상가주택(노후화에 따른 리모델링, 재건축을 할 수 있음)그리고 창고까지...땅 자체의 소유는 잘 모르기도하고, 너무나 재미가 없어 하지 않았습니다.. 그래서 적당한 부지에 창고지어서 현금흐름을 가질려고도 생각을 했었고, 물색도 했었습니다^^. 그런데...결국은 영원불멸은 없는 겁니다. 내 후대를 생각한다해도 유한한 겁니다...영원은 사람들이 있을때라야만 가능하다는 결론을 내렸습니다(투자와 철학의 콜라보 ㅎㅎ). 저층, 고층 막론하고 아파트​는 사람이 살 정도로는 항상 관리가 됩니다. 지방의 89년식 모 아파트 경우 아직도 튼튼하고 한번씩 전체 수도관, 엘리베이트 교체해 가면서 사람들이 살고 있습니다...요는 사람들 인 겁니다. 인구가 모여있는 혹은 추가로 유입될 곳은 감가상각이 제로가 되어도 공실이 되는 경우가 없었습니다. 지금까진 그러했습니다. 향후 패러다임이 바뀌면 어찌될지 지켜봐야 합니다. 그래서 택지지구의 아파트는 하위계층에서도 올라올려는 성향이 있고, 상위계층에서도 여기서라도 버텨보자며 살아지는 곳이라는 생각입니다. 저와 같은 포지션(극단적 장기보유)의 부동산 투자자는 인구의 변화, 그리고 인플레에 따른 적절한 월임대료 상승이 현실적으로 어떻게 될 것인지를 생각은 해봐야 합니다. 그와 연결된 것이 이민통일 정책, 그리고 기본소득 입니다. 사람들을 모이게 하는 정책이 어떻게 변하는지 한번씩 뉴스기사를 보는게 맞고, 기본소득의 개념(검색하면 자료 많음)을 탑재하고 관련정책(노령연금, 월세지원 등등이 그 범주에 들어감)을 팔로우업 해야한다는 생각입니다. 그리고 주택임대사업자 최고의 리스크인 기업형 임대사업이 본격화 되면, 기본소득의 변형인 월세지원 등으로 월임대료가 상승되지 않을 수가 없을거 같습니다. '19년 현재도 서울시 경우, 일정금액이하 월세거주자의 지원이 있었는데 이를 확대하여, 고시원 거주자에게도 주택바우처 월세 5만원 지원을 하고 있습니다. 제가 제시한 두가지 사례에서 이상한 점이 있지않나요? 전세보증금은 많이 올랐지만, 월임대료는 그대로 거나 아주 미미하게 올랐습니다. 정확한 이유를 저도 지속적으로 찾고있습니다^^. 하지만 저는 현재의 월임대료가 매트릭스적이지 않은 레알 현실이라고 생각합니다. 금리가 내려가자 현실적인 월임대료는 그대로 있으면서 주택가격만 올라갔습니다. 향후 금리가 올라갈때 주택가격이 내려가든지, 월임대료가 금리에 맞게 올라줘야 집값이 유지가 됩니다.... 당분간 한국금리는 인상할 일이 없을꺼 같긴 하지만 외부충격이 있을 경우에 대한 대비는 해야 합니다. 이부분은 다른 글에서 풀어보겠습니다^^. ​ 인플레에 따른 화폐가치 하락 등은 시중에 다양한 책들이 나와있습니다. 참고하시면 되겠습니다~. 다만 제가 느끼는 화폐는, 농도가 점점 옅어지고 있지만 계속 팽창하는 우주빅뱅과 비슷하다는 생각 입니다.  그걸 장기간 부동산을 소유할 경우 확실하게 캐치하게 됩니다.​ 10년 전으로 돌아간다면 어떻게 투자할래? 묻는다면, 맞벌이를 하면서 빠르게 종자돈을 모으고, 최대한 매매/전세 갭을 이용해 '서울 수도권 지역'의 월임대용 아파트를 매수할 겁니다. 이후 하나씩 월세로 돌리고 10년 후 혹은 그 중간쯤 있을 시세상승기에 '서울 수도권 지역'의 차익형 아파트에 최대한 투자할 겁니다. 그리고 적당한 때에 대출 리스크 헷지를 위 해 몇개를 처분도 해보겠습니다~. 이렇게 말할 것 같습니다.​ 마지막으로 이 글은 전적으로 월급쟁이가 본업인 사람의 주관적인 얘기라는 걸 생각하시면, 객관적으로 보실 수 있을겁니다^^​. 피어슨 블로그 https://blog.naver.com/piersn 

나만의 시세지도 만들기(수정)

잼잼
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안녕하세요 잼잼입니다 ​ ​ ​ 오늘은 임장약속이 있어서 주말내내 임장보고서를 작성했어요 올 초, 경매 입찰을 위해 혼자 어설프게 다녔던 임장이었는데 함께가는 임장은 처음이네요^^ ​ 그리고 제대로 된 '준비'를 하고 가는 임장도 처음이에요 ​ 처음 임장이라는 것을 할 때에는 어디서부터 어디까지 알고가야할지, 뭐부터 해야할지 몰라 지도한번 슥 보고 부동산가서 브리핑받느라 시간 다 떼우고오고, 입찰할 집앞에 한번 가보고, 이게 전부였던것 같아요 ​ 주변의 조언없이 홀로하는 경매라 막막함도 있었고 제일 중요한 '임장'에 대해 철저한 준비가 많이 부족했죠 ​ 몇개월이 지난 지금, 다시 부알못 탈출, 초보탈출을 위해 책을 읽고 독기맘님의 미친로드를 하며 조금씩 눈을 뜨고있는 중이랍니다 ​ ​ 내일 가는 임장지역은 '수원 영통구'에요 ​ ​ 지역이 선정된 후 초보가 임장가기전 준비해야할 순서는 ​ 1. 지리적 위치 (주변에 접근할 수 있는 지역) 2. 법정동과 행정동 3. 인구수 4. 입지 (주요직장, 교통, 학군, 환경, 공급) 5. 시세지도 ​ ​ 이렇게 다섯가지가 있어요 ​ ​ 처음엔 이걸 다 조사하려니 복잡하고 어렵고 시간도 굉장히 많이 걸렸지만 할 수 있는 선까지 알고나면 훨씬 지역에 대한 이해가 빨리 된답니다 ​ 임장 전 다섯가지를 모두 알면 좋지만 어렵다, 부담스럽다하신다면 시세지도만 가지고 가셔도 좋아요 시세지도는 쏘쿨님이 창안하신 임장지도에요 ​ ​ ​- 시세지도 프린트하기 - ​ 시세지도를 프린트하기 전, 그렇게 큰 지도를 어떻게 프린트하느냐? ​ 간단히 말하면, ​ 1. 원하는 지역을 네이버 맵/카카오 맵에서 캡쳐를 하고 액셀에 하나하나 붙인다 2. 원하는 만큼 지도를 다 붙이면 A4용지로 70%~75% 축소 프린트한다 3. 한 장 한 장 크기에 맞춰 잘라서 풀로 붙인다 ​ 생각보다 아날로그식이죠? ​ 하지만 분명 PPT시세지도보다 더 장점이 있기때문에 임장시 필수 준비물이겠죠^^ ​ ​ ​ ​- 시세조사하기 - ​ 프린트를 다 마치셨다면 지도에 있는 모든 아파트에 대한 시세가 필요합니다 ​ 시세라 하면, 매매가,전세가,월세가,전세비율.... 등등 써야할 항목이 많은데 어떤걸 써야하지? ​ 이런 고민이 있었는데요, 너무나 감사하게도 수현님께서 시세지도 만들기에 적합한 자료를 주셨어요 ​ ​ ​ 공유해주신 파일에는 < 평형/매매최고가/전세최고가/평당가/평균매전갭 > 이렇게 5가지가 있습니다 ​ ​ ​ ​ 이런식으로 수현님이 공유해주신 방법에 따라 해당지역 아파트의 시세를 모두 정리하셨다면, 이 과정에서 PPT 시세지도를 만들수도 있고 임장을 위한 준비라면 프린트한 종이지도에 옮기는 작업이 필요합니다 ​ - 지도에서 시세지도로 - 조사한 시세파일을 모두 프린트하고 위에서 잘라서 이어붙인 지도를 준비합니다 ​ ​ 시세지도 만들기 준비물 ​ ​ ​ 짠 ^_^ ​ 이렇게 여백을 남기면서 5~6장 정도로 준비하면 추후에 내용을 추가하거나 수정할때 좋아요 ​ 그리고 지도를 컬러풀하게 나만의 색깔로 구분해주기 위해 색색의 형광펜과 3~5색 펜을 준비합니다 ​ 모두 준비를 마쳤는데 무엇부터 그려야 하는가? ​ ​ 1. 시세파일을 쭉 훑어보고 평당가의 기준을 정한다 ​ 2. 3~4가지 기준을 만든후 각가의 컬러를 지정한다 ​ 3. 평당가 기준에 맞춰 지도에 표시를 해준다 ​ ​ 이렇게 평당가에 기준을 맞추면 컬러표시하기가 쉬워져요 ​ 학군,환경 등 표시할 컬러 몇가지 제외해주고 나만의 평당가 기준을 먼저 맞춰줍니다 ​ ​ ​ ​ ​ 저는 처음에 5가지했는데 하다보니 불필요해서 4가지 평당가를 지정해주었어요 ​ 그리고 평형에 관해서 펜 색깔도 구분해줍니다 ​ 20평대는 블루 , 30평대는 오렌지 이런식으로요 ​ 이렇게 색을 지정해놓고 단지 하나하나 그려주고 평형대가 너무 많다면 필요한 부분만 작정해줍니다 ​ ​ 잼잼의 시세지도 ​ ​ ​ 이 곳은 30평대가 많아서 오렌지컬러라 잘 안보이시겠지만, 저같은경우 단지별로 필수 작성한 요소는 < 세대수 / 년도 / 평형대 / 평당가 > 를 모두 작성했어요 ​ 임장시 지나가며 꼭 확인해야할 부분들로요 ​ 그리고 형광펜으로 표시하며 그 지역의 랜드마크는 왕관표시를 해줍니다 ​ 이렇게 표시를 해주면 임장하며 펼쳐보기 좋고 이 아파트는 세대수가 어느정도고 시세가 이렇게 형성되어있구나 하는 것을 알 수 있겠죠? ​ ​ ​ ​ ​ ​ 나만의 시세지도 완성! ​ 지도는 무지 크게 뽑았는데 조사하다보니 헤매면서 시간의 한계로 영통통/망포동밖에 시세를 조사하지 못했어요 ​ 학군과 직장은 조금 더 알아보고 추가하려고 합니다^^ ​ 오늘 임장다녀온 후 한번, 그리고 다음에 매탄동 다녀와서 한번 나만의 시세지도를 더욱 컬러풀하게 만들어보겠습니다^^♡     블로그 주소 : https://blog.naver.com/id_ej/221591873809 ​ ​

대치동 구마을 재건축 임장기

럭슈누기
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대치동 은마아파트는 전국에 모르는 사람이 없을테지만, 대치동 구마을은 이 지역에 관심있는 사람이 아니면 모르는 경우가 많다. 남들이 잘 모르는 것에 먹을 것이 남아 있는 법! 부동산 촉이 좋은 아내가 오래 전부터 여기 저평가 같다고 찍었던 곳이 바로 대치동 구마을이다. ​ 19/8/10 토요일. ​ 푹푹 찌는 날씨임에도 아내와 아이들을 데리고 가봤다. 너무 더워서 오랜 시간을 할애하지는 못했다. 마음 같아서는 대치동 경계부터 해서 골목 곳곳을 걸어보고 싶었지만... 그건 날씨 선선해지면 해보기로....ㅎ 대치동 입지 갑 일단, 아래 그림에서 빨간 경계선이 대치동이다. 대치동 한가운데 십자 도로변에 학원가가 형성되어 있고, 대치동 구마을은 은마아파트 한블럭 위쪽에 위치한다. ​ 구마을에서 삼성역까지 도보 16분(1.1km), 선릉역까지 27분(1.8km), 학여울역까지 16분(1.1km), 대치역까지 17분(1.2km) 걸린다. 완전 가깝다고는 할 수 없지만 이정도면 걸어갈만 하다. 최고 메인 노선인 2호선과 3호선을 도보로 이용 가능하다는! ​ 굳이 지하철까지 걸어가지 않아도, 해당 블럭 동서남북 도로변에 버스 노선이 많이 때문에 이걸 타고 인근 지하철역으로 가도 된다. 버스 노선은 북쪽 정류장 4개 노선, 동쪽 정류장 12개 노선, 남쪽 정류장 1개 노선, 서쪽 정류장 5개 노선이 운행 중이다. ​  주) 대치동 경계. 구마을은 대치동 한가운데 자리잡고 있다.   게다가 영동대로, GBC 접근성. 입지는 두말하면 잔소리. 삼성역까지 걸어서 16분(1.1km), 2023년 완공될 GBC까지 걸어서 21분(1.4km). 더이상 말 안하겠다...ㅎㅎ ​ 대치동 구마을 돌아보고 나서 얼마전에 가봤던 GBC 위쪽 청담삼익도 다시한번 들려 동네 한바퀴 걷다가 왔는데, 참고로 청담삼익에서 GBC까지는 도보로 24분(1.6km) 걸린다.      주) GBC 생활권 최신축 아파트가 될 대치동 구마을과 청담삼익. 둘다 탐나는 곳. 학군을 살펴보면, 근방에 초등 3개(대현, 도곡, 대곡), 중등 3개(단대부중, 휘문, 대명), 고등 2개(단대부고, 휘문)가 있다. 모두 명문이다. ​ 쇼핑시설 이용도 편리하다. 코엑스까지 가깝고, 은마 4거리에서 서쪽으로 한블럭 떨어진 한티역 4거리에 롯데백화점 강남점이 있고, 한티역 4거리에서 다시 한블럭 서쪽으로 가면 강남세브란스 4거리이다. 대형 병원이 근방에 있다는 것도 장점.   대치동 투자 핵심 포인트: 수급 밸런스가 깨진다   대치동 구마을 투자의 핵심 포인트는 수급 밸런스가 깨진다는 것이다. 이 말이 무엇인고 하니, 대치동에 대한 수요는 점차 높아지는 반면, 공급은 부족하다는 의미다. ​ 대치동 학군 수요는 점점 높아진다 ​ 자사고/특목고 폐지로 강남 8학군으로의 쏠림은 매년 심해질 것이고, 그 중에서도 학군과 학원가의 메카인 대치동은 더욱 주목받을 것이다. 내 아이가 공부 좀 한다 싶으면 보통 초등학교 5학년에 들어가서 고등학교 3학년 수능 끝나고 나온다. 약 8년간 대치동에 머무는 셈인데, 전세를 살 수도 있지만 돈만 있으면 매수 타진한다. 8년이면 2년 전세계약을 4번 돌려야 하는데, 애들 공부에 집중해야 할 시기에 2년마다 이사 다니는건 가능하면 피하고 싶을 것이다. ​ 아이들 교육에 있어서 가장 중요한 시기는 중학생 때이다. 사춘기가 오는 시기이기도 하고, 중학교 때 잘해야 명문고(특목고, 영재고, 자사고)로 진학하여 대학까지 이어지는 테크트리를 안정적으로 탈 수 있기 때문이다. 초등 1~3학년 때 딱히 대치동 학원가에 무덤덤하던 부모들도 4학년이 되면 민감해지고, 5학년이 되면 대치동으로의 이사를 검토하는 것 같다. ​ 2023년 GBC 완성되면 배후 거주지 수요 높아진다 ​ 2023년 완공 예정인 GBC도 대치동 주거지역의 수요를 한층 높일 것이다. 현대차그룹 다니는 사람들 연봉도 높고 생활 수준도 높을텐데, 당연히 신축 찾을거다. GBC 완공 시점에 인근에서 최신축은 북쪽으로는 청담삼익, 남쪽으로는 대치동 구마을이며, 둘 다 GBC에서 도보권 이용이 가능한 최근접지이다. 그 중에서도 대치동 구마을은 자녀 교육과 직주근접을 동시에 누릴 수 있어 가히 수요가 폭발적이지 않을까 예상해 본다. ​ 수요는 높아지는데 공급은 감소한다 ​ 미중 무역분쟁, 한일갈등, 내수침체, 수출감소, 고령화... 뭐 하나 좋은 뉴스가 없다. 이런 최악의 거시경제에도 불구하고 서울집값 상승을 주장하는 강세론자들의 제1 논리는 서울 내 아파트 공급부족이다. 특히 서울 신축이 점점 귀해지고 있다는건 뉴스에 하도 많이 나와 애들도 안다. ​ 서울 전체적으로 공급이 충분치 않은 상황에서, 1급지인 대치동은 그 자체로서도 공급이 앞으로 부족해질 것으로 예상된다. 이게 핵심 투자 포인트다. ​ 아래 그림에서 점선으로 표시한 부분이 재건축이 진행 중인 곳들인데, 대치동 구마을(약 900세대)은 이주 중이고, 오른쪽 대치우성1차(476세대), 쌍용1차(630세대), 쌍용2차(364세대)도 재건축이 추진 중이다. 그 다음으로 시간은 좀더 걸리겠지만 대치동 대장주 은마(4424세대)가 기다리고 있다.   주) 대치동 재건축 1번타자는 구마을, 2번타자는 우쌍쌍. 재건축으로 이주하는 사람들이 대치동 밖으로 나간다면 수급 밸런스는 유지된다. 문제는 이 사람들이 대치동을 떠나지 않고 그대로 남아있는 경우인데, 이렇게 되면 이주 수요가 주변 전세가를 떠받지면서 아파트 가격을 올리거나 적어도 하방을 지지하는 역할을 하게 된다. ​ 나는 대치동 구마을, 대치우성1차, 대치쌍용1차/2차 사람들이 재건축으로 이주하게 되어도 그대로 대치동 내에 머물 가능성이 높다고 생각한다. 대현초, 휘문중, 대명중 모두 SKY 캐슬로 가는 주요 관문들이기 때문이다. 특히, 휘문중과 대명중을 놔두고 다른 지역으로 이사 나갈 학부모들은 많지 않을 것이다. ​ 참고로, 2019년 강남구 영재고+과학고 진학자수 순위를 보면, 2등부터 4등까지가 모두 대치동 중학교들이다. 휘문중이 2등, 대명중이 4등을 차지했다.     대치동 구마을 투자에 있어 알아야 할 것들   이번엔 대치동 구마을 자체에 대해 좀더 알아보자. 복잡한 것들보다는 투자에 있어 알아야 할 핵심 포인트들만 정리해 보았다.   주) 점선으로 표시된 것들이 구마을 재건축. 왼쪽부터 3지구, 1지구, 2지구. 대치동 구마을은 3개의 조합(위 사진의 왼쪽부터 3지구, 1지구, 2지구)으로 이루어져 있다. 1~3지구 모두 13년 9월 주택재건축 정비구역 지정(안)이 통과되었고, 15년 3월 건축심의위원회 통과, 15년 9월 사업시행인가를 받았다. 1~3지구 모두 관리처분인가 받았고 초과이익환수제 대상이 아니다. 분양가상한제 정도가 남아있는 리스크. ​ * 1지구: 489세대(일반분양 80세대 예상). 9개동. 지하2층~지상18층. 대우건설(푸르지오써밋). 유아보육시설 입점 예정. 현재 이주 중이며 약 20가구 정도 남음. 주) 대치동 구마을 1지구 조감도(안). * 2지구: 278세대(일반분양 30세대 예상). 6개동. 지하3층~지상15층. 롯데건설(프리미엄 브랜드). 경로당 및 헬스장 입점 예정. 이주 끝나고 현재 공사 중.     주) 대치동 구마을 2지구 조감도(안). * 3지구: 281세대(일반분양 77세대 예상). 6개동. 지하3층~지상16층. 현대건설(디에이치). 경로당, 북까페, 운동시설, 놀이터 입점 예정. 이제 이주를 막 시작하는 단계.    주) 대치동 구마을 3지구 조감도(안).   3지구가 가장 선호되는 편이라 한다. 삼성역에서 좀더 가깝고, 디에이치 브랜드 선호도가 높아서인 듯. 근데 거리가 거기가 거기여서 큰 의미있나 싶고, 롯데랑 대우도 작정하고 열심히 지을텐데 큰 차별성은 없다고 본다. 주) 곧 철거 예정인 구마을 1지구 건물들. 대치동 구마을 매수 가능한 물건은 많지 않다. 10년보유 5년거주한 물건 or 사업시행인가 이후 3년 보유한 물건만 가능하다. 10년보유 5년거주는 사실상 찾기가 어려워서 대부분 사업시행인가 이후 3년 보유 위주로 매물이 몇 개 나와 있다. 참고로, 3년 보유 여부는 등기부등본 떼서 등기원인 란에 적혀있는 날짜가 3년 지났는지를 확인하면 된다. ​ 사업시행인가 이후 3년이 지났더라도 착공이 들어가면 매매가 안된다. 따라서 이미 착공에 들어간 2지구의 경우 10년보유 5년거주 요건을 채운 물건만 거래 가능하다. 사실상 거의 없다고 보면 된다. 1지구와 3지구는 아직 착공 전이므로 사업시행인가 이후 3년 지난 매물이 몇 개 나와 있다.    주) 구마을 1지구 주택. 세월의 흔적이 느껴지는.   구마을 매매 시세는 애매한 것이, 건물마다 대지지분이 모두 제각각이니, 감정평가액도 다 다르고, 따라서 추가분담금도 다 다르다. 같은 24평 배정인데 추가분담금 거의 없는 것도 있고, 4억 가까이 나오는 것도 있다. 아파트와는 달리 일정한 평형별 시세표가 깔끔하게 정리되어 있지 않으니, 건 바이 건으로 봐야 한다. ​ 애들이 하도 난리를 쳐서 부동산은 한곳밖에 가보지를 못했다. 그래서, 시세 파악은 아직 확실히 되지는 않은 상태인데, 그래도 들은 바를 정리하면... ​ * 24평(방 3개)은 총투자금액 기준으로 16억 내외(가장 최근 거래 16.1억). 이 금액에서 추가분담금 빼고, 이주비대출(감정가의 max 40%) 빼고, 취득세(3.3%) 빼면 초기자금인데, 이주비대출 승계가 가능하다는 전제 하에 최소 9.5억은 현금으로 들고 있어야 출발 가능. 다만, 9.5억에 가능한 물건은 한정적이고, 13억 정도 들고 있으면 아무거나 고를 수 있음. ​ * 34평(방 3개)은 총투자금액 기준으로 19억 내외(가장 최근 거래 19억). 이주비대출 승계가 가능하다는 전제 하에 초기자금 12.5억이면 출발 가능. 아무거나 고를려면 14억 내외 소요. ​ * 42평은 물건이 없음. 총투자금액 기준 23~24억, 초기자금 13~15억 정도. ​ * 단, 저 위의 금액은 다시한번 언급하지만 부동산 1곳만 방문하며 슬쩍 들은 것이므로 정확치 않음. 최근 타지역 신축들이 급등을 했는데, 급등 전 시세일수도 있음. 직접 여러 부동산에 문의 바람. ​ * 요즘 대출규제가 복잡하니 은행 통해서 이주비대출 승계 가능한지 반드시 체크 필요. 3지구는 조합원 동호수 추첨을 다시 하기로 했다고도 하고(확실치 않음). 매수 타진 목적이 아니라 동네 분위기 살펴보러 마실나가는 기분으로 방문한 거여서 나도 막 부동산 붙잡고 치열하게 물어보지를 않았음. 매수 검토하실 분이라면 이런 부분들을 여러 부동산 방문을 통해 바꼼이 수준으로 체크 하셔야 할 듯. 대치동 구마을 단점 입지 갑 대치동 핵심지에 대해 굳이 태클을 걸고 싶지는 않지만, 그래도 몇 가지 언급하자면 다음과 같다. ​ 심한 언덕 지형 ​ 은마아파트 4거리에서 대치동 학원가를 따라 대치 4거리까지 가는 길이 오르막길이다. 생각보다 경사가 심하다. 그리고, 대치현대아파트에서 대치구마을 방향으로도 심한 내리막길이다. 주) 대치현대아파트 앞 골목에서 대치구마을(동쪽)을 내려다보면서 찍은 사진. 대치구마을에서 대치현대아파트 쪽으로 올라오려면 계단을 한참 올라와야 한다. 구마을 1지구의 경우 언덕 경사로에 지어지게 되는 셈인데, 저 계단 아래쪽 2지구의 로열타운빌라-청송빌라-서주빌딩 라인에 공원을 조성할 계획이고, 경사로 밑쪽에 지하 주차장을 만들게 된다. 말로 설명하기가 좀 애매한데, 조감도를 보면서 나중에 어떻게 만들어질지 상상해볼 필요가 있다. ​ 아래 사진은 대치현대아파트 앞 골목에서 은마아파트 방향을 바라본 사진인데, 역시나 경사가 가파르다.   주) 대치현대아파트 앞 골목에서 은마아파트 방향(남쪽)을 내려다보면서 찍은 사진. 단, 1~3지구 주변은 이렇게 경사가 있어도, 새로 지어질 아파트 단지 안은 평평하여 삼성역 쪽으로 걸어다니는데 큰 불편함은 아닐 것이다. ​​ 심한 교통 체증 ​ 대치동 학원가 교통 체증이야 뭐... 어쩔 수 없다 이건. 안고가야 한다. 교통체증 뻔히 알면서도 다들 일부러 집에서 멀리 대치동 학원가 다니지 않나. 주) 우리 첫째가 요즘 열심히 문제집 풀고 있는 소마셈 학원 간판. 개인적으로 나는 4면이 도로변인 아파트 단지에 가면 숨이 턱 막힌다. 시골 감성이어서 그런 듯. 적어도 한면만이라도 강이든 산이든 공원이든 학교든 도로 아닌 곳에 접해야 심신이 안정된다. 대치 구마을 주변을 걸으면서, 학원가 언덕길을 따라 올라가보면서 내내 든 생각은... "와 너무 답답하다." 였다. 더운 날씨 때문에 더 그랬는지도. ​ 특히 은마아파트 4거리에서 대치 4거리로 이어지는 메인 학원가 언덕길을 오르면서... SKY 캐슬에 입성하기 위해 하루하루 참고 고생하며 어려운 계단을 올라가고 있는 학생들 생각에 씁쓸했다.    주) 대치동 메인 학원가. 차들이 쭉 정체된 모습.   적은 세대수 ​ 좁은 언덕 지형에 요밀조밀하게 짓는데 더해 세대수까지 적어 상품가치는 어떨지 모르겠다. 세대수가 적어 커뮤니티센터 측면에서는 아쉬울 것 같다. 대단지가 아니니 어쩔 수 없는 부분이다. 대치동 구마을 투자 가치는? 얼핏 드는 생각은 아직 먹을 룸은 남아 있다는 느낌이다. 주변 핵심지 신축 거래 가격이 최근에 많이 올라서 24평 20억 내외, 34평은 24~25억을 호가하고 있다. 구마을 24평도 입주때 비슷한 가격까지 간다고 보면, 이자비용, 세금 감안해도 실거주 목적으로는 괜찮지 않나 하는 생각이다. ​ 참고로, 현재 은마 31평이 18억 내외, 대치현대(99년 입주, 지하 3층~지상 24층, 8개동, 630세대) 34평이 18억 내외 정도 호가 나오는 것 같다. ​ 무주택자이고 실거주 목적이라면, 경제와 시국이 어수선하긴 하다만... 대치동 중심에 위치한 입지, 자사고/특목고 폐지가 가져올 대치동의 학군수요, 우호적인 수급, 2023년 GBC가 가져올 판도 변화 등을 감안하여 투자 검토해 보는 것은 어떨까. ​ ​- 대치동 구마을 재건축 임장기 끝 - 블로그 주소: https://blog.naver.com/canvaslife/221614062720 ​  

투자자들이 관심가지는 지방 부동산은 항상 겹칩니다.

큐에미
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반갑습니다. 재테크를 공부하는 직장인 블로거 입니다. 며칠 전 지방 부동산에 관한 글을 적은 후, 알고 지내는 몇 명의 이웃분들께 고민 상담을 받았습니다. 저도 100% 확신하지는 못하지만 제가 생각하는 내용을 알려드렸고, 몇 분과 대화를 하면서 새롭게 얻은 지식도 생겼습니다. ​ 사례 1) 현재 거주 중인 주택의 매도를 고민 중인 분입니다. 제가 알기론 그 지역엔 최근 전국에서 투자자들이 많이 붙어서 저가 매물들이 소진되었고, 저가 매수 - 인테리어 - 고가 전세 놓기를 하여 갭이 1천 이하로도 가능한 지역입니다. 의견을 드리기에 앞서 입주물량을 확인한 결과 같은 구에서는 입주물량이 아예 없고, 시 전체를 보더라도 향후 3년간 수요 대비 절반 이하의 공급만 있는 지역입니다. 오를 가능성이 상당히 높다고 판단되는 바 "매도 보류"를 말씀드렸습니다. ​ 그런데 몇 가지 더 확인해보니, 거주 중인 주택의 그래프가 상당히 이쁩니다. 입주한지 1년이 되었는데 그동안 전세가 1억가량 올랐고 매매가는 제자리! 곧 매매가를 밀어올릴 수 있어 보이는 주택이었고, 더군다나 그 지역에서 대장급 아파트인데, 굳이 팔 이유가 없어보였습니다. 그동안 맘고생 실컷 하시다 빛 보기 직전에 매도하는 게 아닌가 하는 생각이 들었습니다. 평소 부동산에 관심이 많은 이웃분이시지만 막상 본인 지역에 투자자들이 진입해서 매물을 흡수하고 있는 사실을 모르고 계셨습니다. 등잔 밑이 어둡습니다. 멀리 가기 전에 항상 본인 지역부터 확인하는 습관을 들이는 것으로요. 조언을 드리려고 알아보다 제 맘에 쏙 들어서 조만간 임장 가서 조건만 맞으면 매수하려는 생각을 가지고 있습니다. ​ 사례 2) 투자 지인에게 A 지역의 정보를 문의하였습니다. 이분은 이미 몇 개월 전 진입하셔서 세팅이 완료된 상태입니다. 올 초부터 조금씩 투자자자들이 진입했고 지금은 괜찮은 매물이 동이 났다고 합니다. 몇 개 추천해주셨는데 저에게는 그다지 매력적인 상품은 아니었습니다. 계곡형 지형에 위치한 그 상품은 확장성 측면에서 부족함이 있어 보였습니다. 특히 투자자들이 이미 많이 붙은 곳이라.. 따라 들어가긴 싫습니다. 알고 보니 꽤 많은 분들이 진입하셨더군요. 그리고 해당 지역에 거주중인 이웃분과 대화를 나눠보니 여러모로 불편함이 많다는 사실도 알게 되었습니다. 투자자들이 왜 그 지역을 매수하는지 모르겠다는 말씀도 있었습니다. ​ 이건 개인별 차이가 있습니다. 몇 년간의 시장을 경험하며, 성공도 하고 때론 실패도 하면서 저 나름대로 생긴 몇 가지 법칙이 있는데 이게 제 기준에 맞지 않았습니다. 제 투자 지인이 선택한 상품이 나쁘다는 것이 아니라, 저에게 맞지 않는 상품이라는 것입니다. 사람마다 투자 스타일이 다 다르니까요. 제 기준은 마지막에 말씀드리겠습니다. ​ 사례 3) 평소 알고 지내는 이웃분께 연락이 왔습니다. ㅇㅇ지역을 여쭈어보시네요. 제가 잘 아는 지역인데, 벌써 이곳까지도 투자자분들 발길이 이어지고 있었습니다. 2개의 상품을 질문하셨고 제가 생각하는 내용을 설명드렸습니다. A는 입지+수요가 부족하다고 생각되었고, B는 상품성이 부족하다고 생각되었습니다. 결과적으로 제가 생각하는 조건은 모두 만족하지 않는 상품들이었습니다. 제가 생각하는 장단점을 설명드리고, 대안으로 다른 곳도 한두 개 말씀드렸습니다. ​ 그런데 말이죠. 아주 유용한(?) 정보를 얻었습니다. 그분 주변에 계신 지인들이 투자하셨던 지역과 상품을 몇개 말씀해주셨는데요. 이 이야기를 듣고 정말 놀랬습니다. 지역과 상품까지도 모두 같았습니다. 앞서 사례 2에 설명한 상품과 같더군요. 어떻게 이런 일이 가능할까요? 솔직히 이런 상황에선 합리적인 의심을 할 수밖에 없습니다. 유명하신 누군가가 찍었다는 것이죠. 빠르신 분들은 작년 말, 올해 초에 이미 세팅이 끝났고, 아직도 매수하는 분들이 꾸준히 늘고 있습니다. 이것을 우리는 추격 매수, 나쁘게 말하면 설거지라고 합니다. 기왕이면 손이 덜 탄 상품이 좋지 않을까요? ​ 투자방법이 대중화되어서 그런지 대부분 투자대상 상품이 같습니다. 매번 겹칩니다. 멀리 타 지역에 가서 부동산에 브리핑을 듣고 나서는데 같은 동네 지역분을 만나기도 합니다. 갭 3천 아래로 맞추어야 돼서 그렇겠지요? 그렇다 보니 A급 상품은 없고 뭔가 하나씩 부족합니다. 연식, 상품성, 브랜드, 입지 등등 몇 가지씩 꼭 빠지는 게 있습니다. 전부 제 눈엔 별로입니다. ​ 제가 생각하는 지방 아파트 결정기준은 세 가지입니다. "새 아파트 + 대장급 브랜드 + 입지" 최근 몇 년간의 시장은 그러했습니다. 수요가 넘치는 서울, 경기권은 모두 다 올랐습니다. 상품, 입지 상관이 없었습니다. 오름폭의 차이만 있을 뿐 다 올랐습니다. 공급이 부족했고 수요가 높았기 때문입니다. 반면 지방은 전혀 그렇지 않았습니다. 대부분 하락했었죠. 특히나 광역시가 아닌 중소도시의 하락이 더 컸습니다. 그런데 말이죠. 대표적인 하락 도시의 아파트도 오른 곳이 있습니다. 그곳의 특징은 바로 위에서 언급했듯 "새 아파트 + 대장급 브랜드 + 입지" 였습니다. 보통 지방에는 일자리를 찾아서 움직이는 분들이 많습니다. 그러나 최근 몇 년 경기 하락으로 지방에 고급 일자리가 줄었고 일부는 서울권으로 이전하였습니다. 인구가 줄었고 수요가 줄었으니 대부분 하락했습니다. 집이 남아도니까요. 그래도 말이죠. 지방에도 꼭 살아야 하는 분들이 있습니다. 사업을 하시는 분도 있고, 고연봉 직업을 가진 분들도 있습니다. 이분들이 원하는 상품성을 가진 A급 상품은 여전히 인기가 높고 가격 방어가 잘됩니다. 이런 수요층은 변하지 않습니다. 일정하다는 특징이 있죠. ​ 그러니, 기왕이면 A급을 사세요. 그게 맘 편한 투자입니다. 투자자들 잔뜩 진입한 곳에 들어가서 맘 불편한 투자하지 마시고요. 가격 상승 가능성은 현재로선 알지 못합니다. 다만 적어도 떨어지지 않겠다 또는 수요는 항상 있다라고 생각되는 상품이 있습니다. 지역주민들이 선호하는 입지에 새 아파트는 분명 수요가 충분하고, 입주물량이 줄어든다면 구축 보다 더 큰 상승이 될 것입니다. 간단합니다. ​ "2개 살 거, 1개만 사면 됩니다"​ 저는 이게 맘 편한 투자입니다. 당장 오르지 않아도 5년, 10년 지켜봐도 망하지 않을 것 같거든요. 막상 지나고 보니 갯수가 중요한 게 아니었습니다. 양보다 질입니다. 특히나 지방에는 집이 부족하지 않습니다. A급 집만 부족할뿐이죠. 투자자는 항상 B, C급을 찾는다는 불편한 진실입니다.   블로거 큐에미 https://blog.naver.com/gostma0/

임차인이 월세 재계약시 월세인하를 요구할 때 임대인의 액션플랜

서울휘
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안녕하세요. 서울휘입니다. 복덕판에 첫 글을 올려봅니다. 요즘 많은 임대인분들에게 일어나고 있는 일인데요. 이렇게 대응할 수 있는 방법도 있어 공유하고자 합니다. ​ 오늘 아침 출근길에 이런 글을 봤네요. 제가 종종 들르는 부동산 카페에 올라온 글입니다. 4년전 계약을 체결하였고 이제 재계약 시점이 도래한거네요. 250이라는 월세를 내는걸로 봐서 나름 경쟁력을 갖춘 업종이 들어온걸로 보여집니다. 현재 정확한 상황파악을 한후 협상에 임해야 합니다. ​ 지금 상황에서 갱신을 하게 되면 10년(남은 6년)을 보장해주고 5% 인상제한에 걸리게 됩니다. (10년 규정은 동일 영업 최초계약시점부터 10년 보장입니다.) ​ 이렇듯 한번 내리면 5%인상 제한때문에 다시 그 금액으로 올리는것도 어렵습니다. 우선 작년에 개정된 상가임대차 보호법을 살펴봅시다. 2018년 10월 16일 이후로 새롭게 체결되는 계약 또는 갱신되는 계약은 10년간 재계약(구법은 5년 보장)을 요구할 수 있으며 임대인은 법에서 정하는 사유가 없는 한 이를 거절 할 수가 없습니다. ​ 여기서 짚어볼 사항은 '갱신되는 계약'인데요. 위의 경우처럼 4년차 계약만료는 재계약을 한다면 10년 보호법의 적용을 받게 됩니다. 하지만 기존 2018년 10월 16일전에 한 계약이 5년 만료가 되면 자동갱신은 되지 않습니다. 임대인이 재계약도 거절할 수 있습니다. 임대료는 한번 내리면 요즘 같아선 올리는게 쉽지가 않음을 명심합시다. 특히 임대료는 내 상가의 가치에 직접적인 영향을 끼칩니다. ​ 이런 상황 저 같으면 이렇게 해보겠습니다. ​ 지금 임차인이 제시한 조건은 180입니다. 아마도 250에서 180으로 부른건 200정도를 염두해 뒀다고 봅니다. 70만원의 격차는 굉장히 크죠. 임대인은 230까지 생각하지만 임차인의 목표금액은 200으로 보여집니다. ​ 과연 이러한 제안을 할 때 임차인이 최악의 상황에서는 나갈 수 있는지 실제 오픈당시의 창업비용, 인테리어 투입비용을 한번 살펴 보세요. 뭐 이도저도 아니면 걍 접을수도 있겠지만요. 인테리어의 감가상각기간 평균 7년을 고려하면 임차인도 손해입니다. ​ 우선 임대인의 액션플랜입니다. 첫째 주변의 정확한 시장현황, 임대료 추이, 경매물건 현황을 파악하기 둘째 계약서상의 임대료는 내리지 않고 임차인의 요구조건 수렴하기 ​ 월세 10만원을 우습게 생각하지 마세요. 나중에 눈물납니다. 월세 10만원의 차이는 경매에서는 1000만원, 일반매매에서는 2000만원의 차이를 가져옵니다. ​ ​ 1. 주변의 시세를 면밀하게 살피십시오.(공실유무, 시장분위기 - 업장사장님들 몇분만 이야기 들어봐도 살짝 느낌이 옵니다) 무작정 내 점포 임대료만 올리거나 고집하다보면 공실이라는 후폭풍을 맞을 수도 있습니다. 경매를 하다보면 이런 상황을 많이 목도하게 됩니다. 그 때 조금만 내려줬다면 임차인의 말에 조금만 더 귀기울였다면 최악의 상황은 피할 수 있었겠죠? 정확한 상황파악이 이 상황을 타계할 핵심이죠. ​ 2. 인근의 공인중개사분들을 다 만나봅니다. 그 와중에는 시장을 안좋다고 보는 분, 무척 안좋다고 보는 분, 극도로 안좋다고 보는분들이 있을겁니다. 그냥 의견을 청취하세요. 본인의 의견을 피력할 필요는 없습니다. 그 중에 경험과 객관성을 갖고 계신 분의 말을 잘 귀담아 들으세요. 보통 경험이 많은 분들이 객관적으로 보시는 경우가 많습니다. ​ 3. 상황파악을 어느정도 하신후 임차인과 만나 협상을 시작합니다. 이런 경우 1:1보다는 객관성을 확보한 공인중개사와 함께 하는 것이 좋습니다. 자칫 1:1로 임차인과 대화를 하다보면 감정만 안좋아질 수도 있습니다. 임차인도 임대인의 일방적인 의견보다는 제3자의 의견이 서로의 갭을 줄이는데 더욱 효과적일 수 있을 겁니다. ​ 4. 계약서상의 월세금액은 최대한 높게 유지하십시오. 가령 협상이 잘되어 200으로 하기로 하고 2년 계약으로 합의를 했다면 계약서 상에는 230만원으로 명시합니다. 2년동안 660만원의 갭이 생깁니다. 2년이라면 그리고 특약사항에 계약을 성실히 이행시 2년이 다 되어가는 시점 21개월차 정도에 저 660만원 해당하는 돈은 빼주겠다고 하는 겁니다. 조금 복잡한듯 하지만 실은 무척 간단합니다. 더 잘 알아들으실 겁니다. 이렇게 임대인도 월세를 지키려는 의지를 보여주시는게 중요합니다. ​ ​ 오늘은 임차인과의 재계약에 대해 적어봤습니다. 요즘 공실이 어마무시 합니다. 너무 많이 보입니다. 어려운 시기일수록 무작정 나의 의견만 고집할게 아니라 상황을 잘 살피고 본인의 주장에 객관성을 더하는 습관이 중요한 듯 합니다. ​ 결론.. 임차인의 의도를 명확히 파악하자. 객관성이 확보된 나의 우군을 만들자. 계약서상의 숫자는 향후 수익과 직결됨을 잊지말자. ​ 서울휘 블로그 : seoulwhi.com 유튜브채널 : http://bitly.kr/mIXOjQ 2019. 8. 13.

갭 메우기의 본질 (feat. 내 건 언제 올라?)

바람의색상
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안녕하세요. 바람의색상입니다~! ​ 아시다시피 작년 폭등장에서부터 시장의 양극화가 진행되었습니다. 그리고 현재도 가는 놈들만 가는 그런 형세를 보이고 있습니다. 상승기 초반이었던 '14~'16년도에는 너 나 할 것 없이 수도권 전방위적으로 퍼져나가던 상승 기운이 '17년 정도부터는 조금씩 일부 지역 또는 아파트에만 편중되는 모습으로 바뀌었습니다. ​ 그런 상황에서 많은 분들이 "1등 지역이 잘 나가면 2등, 3등 지역도 갭 메우기, 키 맞추기를 할 거야!"라고 말씀하셨고 또 상대적으로 3등 지역의 투자금이 적게 들다 보니 많은 분들이 3등 지역에 투자하는 모습도 보았습니다. 근데 그 투자한 아파트의 성과가 어떠셨나요? 모르긴 몰라도 매수하고 몇 개월 반짝 올랐다가 다시 조정되어 현재는 매수가와 큰 차이가 없으실 겁니다. 또는 호가는 올랐는데 팔려고 내놓으니 아무도 매수는 안 하는 그런 상황을 겪고 계실 겁니다. ​ 실례로 대전도 메인 지역은 뜨겁지만 외곽지역은 2~3년 전 가격보다 떨어진 곳들도 있었고, 제가 인천에 보유한 아파트도 나름 더블역세권임에도 불구하고 가격이 역주행하여 '15년 초반의 가격으로 돌아왔습니다. ​ 이런 현상을 보면 갭 메우기 이론을 공부한 사람들은 혼란이 옵니다. 1등이 잘 나가면 다들 1등을 따라 상향 평준화가 돼야 하는데, 현실은 따라가기는커녕 제 가격조차도 유지하지 못하는 상황도 발생하니 배운 것과 현실이 너무 다른 것이죠. 물론 그럼에도 불구하고 언젠가는 오를 거야. 키 맞추기를 할 거라고 그랬어.라는 믿음으로 버티고 계시죠. 본격적인 갭 메우기 이야기를 하기 전에 일단 준비운동으로 가격의 형성에 대한 이야기를 먼저 해보겠습니다. ​ 다들 아시다시피 장기로나, 단기로나 부동산의 가격은 수급이 결정합니다. 정부의 정책도 결국 수급을 건드림으로써 시장가격에 영향을 주는 것입니다. 이 공급과 수급은 좀 더 세분화 시키면 가공급과 실공급이 있고, 가수요와 실수요가 있습니다. (사실 공급과 수급도 분양이냐 일반 매매냐 전세냐에 따라 좀 더 세분화되지만 이 글에서는 일반 매매에 의한 것만을 지칭하겠습니다) 아마 가공급이라는 용어는 생소하실 테니 예를 들어 설명드리면 분양, 신도시 발표 등 실제 공급이 된 것은 아니지만 곧 공급이 될 거라는 기대감으로 공급이 늘어난 것 같은 효과를 만드는 게 가공급입니다. 하지만 생각해보면 가공급은 진짜 공급이 된 게 아니기 때문에 단기적으로는 시장에 공급이 늘어난 것 같은 착각을 일으켜 가격을 낮출 수 있지만 곧 정상적으로 돌아오게 됩니다. ​ 그럼 가수요는 어떨까요? 가공급의 경우에는 실제 공급이 일어난 게 아니지만 가수요는 실제 매수가 이뤄지기 때문에 시장에 미치는 영향이 더 큽니다. 하지만 가수요만으로 형성된 가격을 실수요가 받아들이지 못한다면 가공급이 변동시켰던 가격이 정상화되는 것처럼 역시 다시 정상가격으로 돌아오게 됩니다. ​ 만약 이 글을 읽으시는 이웃분들의 투자 물건이 매수하고 단기적으로 급등하다가 현재는 가격이 조정되었고 매도도 어렵다면 급등한 가격은 실수요자가 인정하지 못하는 가수요가 만들어 놓은 사상누각 같은 가격이라고 볼 수 있습니다. 즉 현재의 가격이 탄탄하게 유지되지 위해서는 그 가격이 가수요가 아닌 실수요에 의해 받아들여지는 가격이야 한다는 것입니다. ​ 자 그럼 이걸 갭 메우기와 연결해 보겠습니다. 저는 수요가 두 종류이기 때문에 갭 메우기의 원인도 두 가지로 나뉜다고 생각합니다. ​ 일단 가수요에 의한 갭 메우기입니다. 곧 투자수요에 의한 갭 메우기로 투자는 하고 싶은데 이미 1등, 2등 지역들은 올랐고, 지금 뭐라도 안사면 더 뒤처질 것 같으니 투자금도 적당하고 아직 안 오른 3등 지역을 사는 심리가 만드는 갭 메우기입니다. 하지만 주택시장에서 가장 큰 손은 결국 실수요자이고 투자수요는 한정적이기 때문에 이런 갭 메우기로 만들어진 가격은 공급이 충분한 시장에서는 금방 무너지게 됩니다. 실수요자가 1,2등 지역에서만 '선택'을 해도 될 만큼 주택 공급이 충분하다면 아무리 싸도 굳이 3등 지역의 물건을 사서 거주할 필요가 없기 때문입니다. ​ 하지만 경험한 것처럼 '14~'16년도처럼 공급이 부족한 시기에는 실수요에 의한 탄탄한 갭 메우기가 진행됩니다. 그 이유는 공급이 부족한 시기에는 뜨거운 물, 찬물 가릴 것 없는 상황이 되기 때문입니다. 그래서 1등 지역의 물건이 없으면 2등 지역, 거기도 없으면 3등 지역의 물건이라도 '선점'을 해야 하기 때문에 실수요에 의한 갭 메우기가 이뤄진다는 것입니다. ​ 제가 이전 포스트에서도 언급했지만 전 지금 수도권의 공급이 부족하다고 생각하지 않습니다. 때문에 어떤 물건은 '선택'받고 어떤 물건을 버림받기에 양극화가 이뤄지는 것이고 이런 시장에서는 가수요에 의한 갭 메우기가 일어날 순 있지만 그로 인해 상승한 가격은 무너지기 쉽기 때문에 단타로 들어가시는 게 좋아 보입니다. ​ 하지만 지금 지속적으로 차후 공급을 줄이는 규제책들이 많이 나왔기 때문에 시간이 좀 흐르면서 공급이 부족해지면 '선점'에 의한, 실수요자에 의한 진짜 갭 메우기가 일어날 것입니다. 저는 그때가 진짜 갭 메우기 투자 타이밍이 아닐까 생각하며 적어도 지금이 그 시기는 아니라는 생각이 듭니다. ​ 물론 선 진입하셔서 그때 털고 나오시는 것도 좋은 방법이긴 하지만 너무 선 진입하셔서 역전세로 고생하시는 분들도 많고, 현재 3등 지역들은 전세 세팅도 만만치 않은 상황이기 때문에 굳이 그럴 필요가 있나 싶습니다. 결국 공급이 부족해져도 실공급까지의 절대적인 기간 때문에 (2.5년~3년) 공급이 부족한 게 인식되고 나서 들어가셔도 2년 뒤에 충분히 팔 수 있는 타이밍이 나오기 때문입니다. 이번 글은 여기서 마치겠습니다. 긴 글 정독해주셔서 감사합니다. :)

인구 감소로 부동산 폭락은 있다 없다? 일본 사례..

빌라랭가이드
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안녕하세요. 빌라랭가이드입니다. 빌라랭가이드라는 이름으로 네이버 블로그와 유튜브를 운영중인데요. 오늘은 복덕판에 제가 쓴 글 중에 하나 적어봅니다. 인구 감소가 부동산 가격 폭락으로 이어질까요? 여러분들은 어떻게 생각하시나요? ​ 이웃나라 일본의 사례를 다룬 신문기사가 있어서 보도록 하겠습니다. ​ 한국경제 신문기사입니다. 기사 내용을 간추리면 ​ 일본 도쿄권 공시지가가 6년 연속 상승했다. 지방 공시지가(도쿄·오사카·나고야 등 3대 도시권 제외한 지역)도 거품경제 이후 27년 만에 상승세로 돌아섰다. 인구가 줄면 부동산가격이 떨어진다는 일부 국내 전문가의 주장이 설득력을 잃었다는 지적이 나온다. ​ 일본 국토교통성은 19일 1월 1일 시점 공시지가를 발표했다. 가장 큰 특징은 지방의 평균 공시지가가 1992년 이후 처음으로 올랐다는 점이다. 도쿄·오사카·나고야 등 3대 대도시 권역을 제외한 지방의 평균 공시지가가 전년대비 0.4% 올랐다. 일본 언론들은 2014년 3대 대도시권에서 시작된 지가 상승세가 4대 중핵도시(삿포로·센다이·히로시마·후쿠오카)를 거쳐 지방으로 확산됐다고 분석했다. ​ 국토교통성은 "전매 목적의 거래가 이어졌던 버블기와 달리 실수요자 뒷받침해 지가가 올랐다"고 설명했다. 외국인 관광객의 증가로 관광지의 부동산 투자가 활성화된 데다 지방 중심 도시에서 재개발이 활발한 영향이라고 일본 언론들은 분석했다. (중략) 상황이 이럼에도 국내 일부 폭락론자들은 일본형 집값 폭락이 임박했다고 주장하고 있다. 일본처럼 인구 감소, 고령화 시대가 임박했다는 이유에서다. 그러나 정작 10년 전 인구감소 시대에 들어선 일본에선 집값이 일방적으로 하락하는 것이 아니라 상승과 하락을 반복해서 사이클을 그리고 있다. ​ 일본 공시지가는 1991년 이후 10여 년간 내리다가 2000년대 중반 고이즈미 수상 시절 반등했다. 당시 미니 버블이란 말이 나올 정도였다. 2008년 전후 리먼 쇼크를 맞아 다시 하락 전환했다가 2014년부터 3대 대도시부터 속속 상승 전환했다. ​ 고준석 동국대 겸임교수는 "집값은 인구뿐 아니라 소득수준, 공급 등 수많은 변수에 의해 결정된다"며 인구가 줄더라도 주머니 사정이 넉넉해지면 부동산가격이 오른다는 것을 일본이 보여주고 있다"고 말했다. ​ 또 다른 전문가는 "일본을 제대로 모르는 일부 전문가들이 일본의 옛날이야기하면서 폭락론을 주장하고 있다"고 지적했다. 신문기사에서는 최근 수년간의 일본 공시지가가 오르게 된 이유를 실수요자의 수요 증가와 관광객의 증가 및 재개발 등이라고 전하고 있습니다. ​ 이 기사를 보면서 우리나라 사정과 비교해보지 않을 수 없네요. ​ 일본의 경우 2017년 기준으로 일본 전체 인구가 8년 연속 줄고 있는 상황입니다. 일본 총무성 발표 자료에 따르면 일본 인구는 2009년 1억 2708만 명이 최대 인구였으며 그 이후 매년 인구가 줄어들었습니다. 연간 감소 폭이 이제는 30만 명을 넘기고 있는 추세입니다. ​ 이에 비해 아직까지 우리나라는 인구가 늘고는 있지만 일본과 같이 감소할 시기도 멀지 않은 듯합니다. 최근 발표 자료에 의하면 우리나라 인구 감소 시기는 과거의 예상치보다 점점 앞당겨지고 있는데요. 통계청 발표 자료에 의하면 당초 예상했던 총인구 감소 예상 시기인 2028년보다 앞당겨져서 이르면 2024년부터 시작될 가능성이 있다고 봤습니다. 불과 5년 후부터 우리나라도 인구 감소 시대를 맞이할 수 있게 되었습니다. ​ 인구 감소는 부동산 가격에 긍정적인 요인이 될 수는 없습니다. 아무래도 인구가 증가하는 것이 수요의 증가로 이어질 수 있기 때문인데요. 그렇지만 부동산 가격을 결정하는 것은 인구 변동 하나만으로는 단순히 설명될 수 없는 일입니다. ​ 부동산 가격 변동 이유를 인구보다 수요와 공급차원에서 본다면? ​ ​ 인구 감소보다는 수요와 공급 측면이 보다 부동산 가격을 설명하는데 좀 더 가까울 것 같습니다. ​ 특히나 우리나라 서울과 같은 일자리가 모여 있고 인프라가 집중된 지역은 기회만 된다면 언제든지 거주하고자 하는 대기 수요는 늘 존재하고 있는데요. 즉 부동산 경기만 살아난다면 다시 집을 사고자 하는 수요는 많은 편입니다. ​ 최근 들어서 국토교통부가 재개발 사업의 임대주택 의무 비율 상향 조정 추진 정책을 내놓았고 서울시는 도시건축 혁신안을 내놓으면서 정비 사업 전 과정에 적극적으로 개입하겠다고 밝혔습니다. ​ 최근에 국토교통부와 서울시가 발표한 정비 사업 관련 정책은 사업성 악화로 인해 정비 사업의 지연 및 위축될 수밖에 없을 것으로 예상됩니다. ​ 이전의 재건축초과이익환수제, 정밀안전진단 강화, 대출규제, 보유세 인상 등에 이어 새로운 규제를 지속적으로 내놓으면서 재건축 및 재개발 사업은 점점 어려워지고 있습니다. ​ 서울 내에 양질의 주택 공급 여력이 지속적으로 줄면서 작년 주택 인허가 실적은 재작년의 반 토막으로 줄었는데요. 2018년 서울의 주택 인허가 실적은 약 6만6천호(2017년 약 11만호, 전년비 41.9% 감소) 수준입니다. 주택 공급의 선행지수인 주택 인허가 실적이 작년에 뚝 떨어졌는데요. 올해 역시 정부와 서울시의 정비사업에 대한 억제책 위주의 정책으로 인해 정비사업의 진행속도가 떨어질 수밖에 없는 상황입니다. 문제는 이렇게 신축 주택의 공급이 축소된다면 향후 3~5년 후 시점에 가면 공급 부족으로 인해 주택 가격이 다시 상승할 수밖에 없는 상황이라는 것입니다. ​ 자 여기서 정리하겠습니다. ​ 제가 보는 입장은 '단순히 인구 감소만으로는 부동산 폭락은 없다'입니다. ​ 인구 감소와 부동산 가격은 어느 정도 상관관계는 있지만 일본의 사례를 보면 절대적이지 않다는 것입니다. 우리나라 또한 수년 내로 일본과 같이 인구 감소 시대를 맞게 될 것으로 예상됩니다. 일본의 사례를 보면 부동산 가격은 인구 감소보다는 거시경제의 영향이 더 큰 것으로 보입니다. ​ 그리고 인구감소와는 별개의 차원이지만 부동산 가격의 변동 요인을 수요와 공급의 차원에서 본다면 서울의 경우 양질의 주택 공급은 정비사업(재개발·재건축 사업)을 통해서 가능한데 최근의 억제책 위주의 정책으로 인해 3년~5년 후 주택 공급 부족 및 서울 집값 상승으로 이어질 수 있는 흐름으로 보입니다. 감사합니다. 그리고 제가 운영하는 네이버 블로그(블로그명 : 빌라랭가이드)입니다. 네이버나 구글에서 '빌라랭가이드'를 검색하면 나오는군요. 주로 투자자를 위한 신축빌라 분양 및 투자정보와 관련된 글을 올리고 있으며 그외 부동산 정보도 다루는 편입니다. https://blog.naver.com/sangyeopkang  ​ ※P.S 참조한 신문기사입니다. https://www.hankyung.com/realestate/article/201903203175e 

부동산 투자 혹은 투기의 기준은 무엇인가

피어슨
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부동산 투자인지 매매(투기와 약간 비슷)인지 여부에 대해서는 제 인생의 바이블 격인 기요사키의 부자아빠책에 명쾌하게 정의되어 있습니다.   "현금흐름을 위함은 투자이고, 자본차익을 위함은 매매(투기와 약간 비슷)라고^^....  부자들의 음모" 저는 거기다 덧붙여 자본차익 목적의 부동산 투자 였더라도, 소중한 다른 무엇에 차익을 희생할 수 있어야 한다는 생각입니다. ​ 제 첫 부동산 투자(?)는 현재 부모님이 살고계시는 광역시 30평대 아파트입니다. '04년 광역시 외곽지역에 있는 2동짜리 별볼일 없는 물건을 사기위해 저는 IBM 노트북(까만색, 엄청무거움;;;)까지 들고다니며, 예산이 허용하는 물건들을 분석하고 또 분석했습니다. 경매역시 참전하고, 아버지의 대리기표까지 시도했었지만, 3차례 정도 물을 먹었었습니다 ㅎㅎ;;; ​ 물건들의 투자성을 분석했느냐고요... 아닙니다! 부모님께서 이런 곳에서 살고싶다고 언질을 주신 부분들, 도보로 나지막한 산을 쉽게 접근할 수 있을것, 평지에 건축되어 있을것, 엘리베이트가 있을것, 10층내외 일것 등등... 이런 조건들을 갖추고, 예산이 허용하는(절대가격으로 가장 저렴하게 살수 있는) 물건들은 흔히 얘기하는 상승여력이 있는 물건 아닙니다;;; "주택 매수는 침체기때 집중적으로 할것, 그리고 타겟 주택의 투자성을 확인하기 위한 가장 쉬운 방법은 타겟 주택, 건물을 지우고 주변을 볼것 입니다. 그럼 보이는게 인프라 입니다^^. 매수팁" '19년 현재 제 첫 매수물건은 이후 투자한 어떤 물건보다 역대급 수익률을 보이고 있습니다^^. 지방상승기때는 매수가격의 3배이상 가격상승이 있었고, '19년 7월 현재 2.5배 상승한 가격대를 유지하고 있습니다. ​ 여러가지 요인들이 있습니다만, 기본적으로 절대가격이 낮고, 긴 시간의 세례를 받아 인플레이션을 수용한 결과 입니다. 그리고 주변 나지막한 산으로 가는 길에 왕복 6차선 도로가 가로질러 나버렸습니다. 교통은 좋아졌습니다만.... 아파트 바로 옆 대로는 부모님 삶의 맥락 상 긍정적인 것이 아닙니다--;;; ​ 타이밍 매수매도를 위해서는 벌써 처분하고 수익실현을 했어야 했고, 충분히 그럴 타이밍을 캐치도 했었습니다만...ㅎㅎ 제 부모님의 거주지 입니다.... 상승하락이 아무 의미가 없습니다. ​ 아이러니 하게 교통 호재로 인해 상승이 있었지만, 그 요인 때문에 부모님의 거주지를 옮기는 문제를 논의하고 있습니다;;; ​ 구체적으로 제 사례를 들면서 말씀드리고 싶은 것은, 투자진행 중 어느 시기쯤 우리 인생전반을 두고 소중한 것들을 정립하는 시간을 가지는 것이 필요하지 않나 하는 것입니다. 그리고 이를 부동산 투자 시 각 개인의 주요요인으로 포함 시켜야 한다는 생각입니다++. 이렇게 정립된 개인의 투자를 투기로 봐서는 않된다는 입장입니다! ​ 투자는 수단이 돼야지 투자 자체가 목적, 목표가 돼서는 안된다는 생각을 누구나 하지만, 투자현장에 빠져있는 상황에서는, 어느날 문득 투자를 위한 투자를 하는 자신을 보게 됩니다;;; ​ 가족들 모두가 진정으로 원하고, 이것이 투자의 주요한 요인에 포함되어 있다면, 투자성이 없더라도 매수할 수 있어야 하고, 투자를 방해(?)하는 가족들이 원하는 고비용의 주택에 살 수도 있어야 하는 겁니다^^. 이런 행복에 대한 근원적인 부분, 그리고 개인별 맥락상 필요로 비롯되는 각자 다른 요인들 때문에 전문가들이 권하는 일방적인 곳이 아니라, 내 자신의 이론을 바탕으로 투자를 해나가야 적어도 후회가 없는겁니다--;;; ​ 저는 기본적으로 매수후 홀딩 스탠스 입니다. 현금흐름이있는인프라에 투자하고, 유동성이 필요할 경우 매도대신 전세로 전환하여, 투자금을 회수하고 있습니다^^. ​ 대략 일년에 한채 꼴로 주택을 매수하고, 가족들 모두와 진짜 우리가 거주한다는 마인드로 임장여행을 가고, 꼼꼼하게 집을 보며 서로 얘기합니다^^. ​ 이제 중딩인 아들은 친구들과의 약속으로 동행이 쉽진 않지만, 제법 자신의 의견을 얘기합니다 ㅎㅎ. 7살 딸은 임장여행 단지 내 놀이터에서 신나게 놀면서 아무나 붙잡고 몇살이니? 이러면서 헌팅을 합니다^^. 사실 주로 와이프와 많은 얘기를 하고, 우리가 살게되면 구체적인 장단점을 생각나는 대로 교환 합니다 ㅎㅎ. ​ 이런 구체적 매수방식을 보면, 우리가족은 전문 투자자로 보기 힘듭니다^^;;; 1년에 10회도 채 안되는 임장여행과 부동산 방문 등을 통해 아이들에게 삶 속에 투자가 자연스럽게 녹아들기를 바라는 아마추어 투자마인드의 부모일 뿐입니다;;; ​ 물론 이런 작업 스타일이 성향에 맞습니다. 집을 매수할 때는 정성을 들이고, 정성을 들이는 과정에서의 행복감을 느낄 정도로 이제는 심적으로도 여유로와 졌습니다ㅎㅎ. ​ 결혼 후 지금까지(14년) 하루 2시간 이상 경제신문읽기, 부동산 관련 책읽기, 부동산카페 글읽기를 하고, 짬짬이 임장여행을 한 결과 입니다. 기요사키의 부자아빠 시리즈 전권(최근 나온 페이크 부터는 제외^^), 나심 탈레브의 인세르토 시리즈 전권(안티프래질은 진행중^^)을 바이블 처럼 그때그때 내키는 대로 한챕터씩 읽어 봅니다 ㅎㅎ. ​ 지금은 제 스타일 혹은 우리가족 스타일에 맞는 투자방식을 경험치를 통해 내재화 한 상태입니다^^. 이런 부분들이 회사 일에도 긍정적 영향을 미쳤고, 결과적으로 회사도 즐겁게 다니고 있습니다 ㅋㅋ. ​ 그 동안 투자초기 재건축 대상 아파트를 딱 한번 매도 했었고, 여기서 나온 차익 전액을 수도권 3개 아파트 갭투자 후 월임대(현금흐름중심)로 돌렸습니다.  막 투자에 입문한 시기였고, 힘든 시절이었고, 절박한 때여서 수익성 위주로 부동산을 분석했었습니다;;; ​ 그때 역시도 가족임장여행을 하면서 우리가 살아도 문제없을 곳으로 매수 했었습니다. 물론 그 당시 가장 중요한 투자 요인은 수익률 그것도 월수익률 이었습니다. 이후 그 중 한 곳에서 가족들이 '16년까지 즐겁게 거주했었습니다 ㅎㅎ. ​ 아무리 좋은 입지의 부동산이더라도, 일정 숫자 이상의 사람들이 투자로 들어가면 끝이 좋을 수가 없습니다. 투기란 기요사키의 기준에 덧붙여, 자신의 맥락에서의 분석에서 비롯되지 않은, 뇌동매매의 대부분이다 라고 보고 있습니다^^;;; ​ 투자는 외로운 것(리스크에 대한 귀책은 온전히 투자자의 몫)이고, 각자 자기만의 방식이 분명히 있어야 합니다. 그리고 침체기에 버틸 수 있도록 리스크 관리를 하며 지치지 않아야 합니다.  ​ 부동산 투자는 아무리 경험치를 쌓고 날카로운 분석으로 매수를 하더라도, 블랙스완에 해당하는 우리는 우리가 모르는 것을 모른다는 것이 적용되는 분야 입니다(외환, 금리, 경기, 유동성 등 모든것이 관여되어 있습니다). 또한 전화위복이 판을 치는 분야 입니다.  ​ 자신의 맥락에 의해 매수했던 물건이, 지금 당장은 처지는 것 같아도 나중에 효자 노릇을 하기도 합니다ㅎㅎ. 너무 일희일비 하지마시고, 매수후에는 리스크 관리를 보수적으로 하고, 가능한 장기로 보유하면서 행복한 행위에 시간을 쏟으면 어떨까 합니다.  ​ 여기까지가 제가 생각하는 부동산 투자의 상세(Description) 입니다^^. 피어슨 블로그 https://blog.naver.com/piersn 

세무사들이 양도세를 기피하는 이유

복덕매거진
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Editor Kitty 인터뷰-(1)아스트랄한 세무사J 세무사들이 양도세를 기피하는 이유  그러고보니 3년이나 된 지인인 그와 '임대업'에 대한 커밍아웃을 한 것은 불과 한달 전이었습니다.  다주택자&임대사업자 현황에 대해 설명하는 저와 모니터를 보며 므.흣.한 미소를 짓고 있는 모습은 어린시절 교과에서 본 미륵보살과도 같은 느낌이었는데 그 순간 그의 뒤에 '임사'의 후광이 비쳐왔습니다.  아니나 다를까 원룸건물 외 임대물건을 보유한 J는 임대사업자로서 명확한 관점을 가지고 있었고, 순도 100% 세무회계 업계의 이야기와  임대사업을 연계한 이야기를 하고 싶어했습니다.  그렇게 시작한 첫번째 이야기는 왜 양도세를 전문적으로 다루는 세무사를 찾기 어려울까? 입니다. 복덕판 : 최근 주택가격 폭등과 부동산정책으로 인해 양도세 문의가 많을 듯 한데, 그만큼 양도세 전문 세무사를 찾기가 어렵다는 이야기가 많습니다.  세무사 J : 아마도 그럴거예요. 양도세와 상속세, 증여세 등의 재산 관련 세금을 한데 묶어 <재산세제>라고 부르는데, 회계사, 세무사 입장에서는 상당히 기피하고자 하죠. 실제로 회계사, 세무사들 중 재산세제 업무를 수행하지 않는다고 밝히시는 분들도 제법 많습니다.  복덕판 : 왜 그럴까요? 니즈는 많을 것 같은데.. 세무사 J : 가장 큰 이유는 세무회계의 최고 전문가인 회계사, 세무사들도 각종 대책 및 개정사항들을 따라가기 벅찰만큼(..)관련 규정이 방대하고 복잡해졌기 때문이죠. 특히나 부동산 가격 폭등으로 인해 양도소득세 관련 문의가 많은데, 상담을 해주는 사람들이 없어 여기저기 검색으로 양도세 전문 세무사를 찾아 헤매게 됩니다. 복덕판 : 정말 그 이유가 전부인가요? 세무사 J : 위와 연관된 내용이긴 한데, 솔직히 말하면 업무의 가성비가 떨어집니다.... 복덕판 : 좀 더 자세히 이야기해주세요. 솔직하게! 세무사 J : 대부분의 세무대리인들은 고정거래처인 사업자들로부터 지속적인 매출이 발생하지 않겠어요? 그렇다보니 법인세, 종합소득세, 부가가치세, 정부보조금, 투자와 같은 쪽으로 경력을 강화할 수 밖에 없죠.  그렇다보니 양도세를 전문으로 하는 곳에서 경력을 쌓지 않았다면, 실무를 접할 일이 없어 양도세 업무를 한 건도 하지 않고 몇 년이 흘러가는 경우가 대부분입니다. 그러다 갑작스레 일회성으로 양도세 상담이 들어오면?? 그때부터 업데이트하고 숙지해야 할 부분이 너무 많습니다. 복덕판 : 그렇겠네요. 물어보는 사람도 인생에서 있을까 말까 한 이벤트 같은 사건일 것인데, 그게 세무사에게도 마찬가지군요. 세무사 J : 그렇죠. 게다가 상담을 과정이라 생각하는 분들이 많아서 그런지 상담료는 높지 않은데, 얼마 안되는 상담료, 신고수수료를 위해 정보를 탐색하는 시간이 너무 커 투입 시간 대비 산출이 좋지 않습니다. 결국 가성비가 안좋아 업무를 기피하다보니 실무경험을 쌓을 수 없는 악순환이 반복되는 거죠~ 복덕판 : 도대체 양도소득세 상담 시세는 어느정도 길래 그럴까요? 세무사 J : 우리나라에서 양도세로 가장 유명한 세무사님은 시간당 50만원이라고 하던데, 주변의 세무사님들은 시간당 5만원 - 10만원 전후로 상담료를 책정하신 것으로 알고 있어요.  그나마도 전화로 간단하게 물어보시고 마는 경우들도 비일비재하죠. 그리고 상담 이후 신고업무가 연계되어야 하는데, 상담만 해놓고 신고수수료는 아끼시려고... 세무서 가서 직접 신고하시다가 잘못되어 거액의 세금 추징이 된 후, 양도세 유료상담이 잘못되었다며 세무대리인에게손해배상 청구를 하는 경우도 종종 있습니다. 복덕판 : 그런데 여기서 궁금. 만약 유료상담을 하고 신고를 의뢰했는데, 잘못된 신고를 하면 책임은 누가 얼마만큼 지는거죠? 세무사 J :  수임료의 범위 내에서 책임지는게 맞다고 생각하지만....세무사의 손해배상책임을 인정한 판례가 있습니다.(청주지법2011가단18727 : 10만원 상담료에 1250만원 물어 낸 '기막힌 세무사'- click )약간 다른얘기인데, 공인중개사의 업무보수와 손해배상책임과 세무대리인의 업무보수, 손해배상책임을 비교해보면 세무대리인의 상담료와 신고수수료를 합한 업무보수는 공인중개사 중개보수의 절반 ~ 1/10인 경우도 많은데...(어흑) 손해배상률 및 손해배상액은 현저히 높아 양도세 업무를 떠나는 세무사가 늘 수 밖에 없는 현실입니다. 복덕판 : 숙연해집니다... 그렇다면 힘들게 양도세 전문 세무사님을 찾게되면 상담을 받기 전에 준비하거나 확인해야 할 것은 무엇이 있을까요? 세무사 J :  모든 상담이 마찬가지지만 아래의 사항을 체크하고 안하고에 따라 상담의 퀄리티가 달라집니다.  1. 팔고 나서 대책없이 상담신청하지 말고, 내놓기 전에 상담하자  2. 현재 사실관계를 종이에 정리해가자. 등기부등본 등이 있으면 더욱 좋다. 내용 정리 하고 있는동안 상담시간은 계속 지나간다.  3. 양도세 전문인지 물어봐라. 양도세 전문이 아니면서 전문이라고 할 세무대리인은 없다.  4. 방문상담시 전문인직업배상책임보험 가입했는지 훑어봐라. 만에 하나 사고가 발생했을 때, 이 보험으로 서로 피해를 최소화할 수 있다.  복덕판 : 양도세 상담을 받고 나서 반드시 해야 할 것은 무엇인가요? 세무사 J :   1. 상담내용을 녹음하거나, 결과를 서면으로 받아라.  2. 신고를 의뢰하는 경우 신고서에 세무대리인 이름이 들어가는지 확인해라.  이렇게 세무사 J님과의 업계 상황에 대해 허심탄회하게 대화하고 보니, 너무 당연하게 물어봐왔던 것이 전문직 종사자들에게는 큰 실례이지 않았을까-하는 생각이 들기도 했습니다. 세무사 J님은 우리 임대인의 이러한 궁금증 외 다른 분야에 대해서도 임대인이자 세무사로서 허심탄회한 이야기를 풀기 위하여 실명이 아닌 '익명'을 선택하셨습니다.  귀한 시간을 내주신 세무사 J님께 감사인사를 드리며, 이 글이 도움이 되셨다면 따뜻한 덧글 부탁드려요! 질문도 환영입니다.  Editor Kitty