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복덕 컬럼

연초 계획 대비 '절반도 못 지은' 건설사들.연초 계획 대비

정부 부동산 규제 영향으로 국내 대형 건설사의 신규 주택공급이 부진한 것으로 나타났다.

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[부인싸 뇌피셜 ] HUG 분양가 상한제 변경이 부동산 시장에 미칠 여파는? 2탄
작성자 사진 부인싸
등록일 : 2019.06.08 조회수 : 259 6 0

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날씨 좋은 토요일이네요

징검 다리 연휴라 여유가 있으신분들도 많으시겠어요


분양가 상한제로 앞으로 강남3구의 분양가 상승제한이 걸리면서 많은 로또분양이 나올것으로

예상합니다


하반기 핫이슈 분양중 하나인 신반포3차 경남 재건축 (래미안반포원베일리) 의 예상분양가와 투자시뮬레이션을 돌려볼게요


반포 아크로리버파크(아리팍)이 2016년 8월에 입주를 하면서 강남 아파트값 판도를 뒤엎어버렸쬬

현재 아리팍의 실거래금액은 84타입기준 2019년 4월 25억, 2018년9월 기준 31억까지 거래가 되었습니다


아리팍의 경우 1,612세대로 한강뷰가 나오며, 현시세는 최고점기준 9,117만원까지 올랐고,

최근 실거래가 기준으로는 7350만원입니다


바로 옆 신반포3차재건축은 2,917세대이며, 2019년 하반기 분양을 앞두고 있습니다


마침 우측에는 신반포센트럴자이 (2020년4월 입주예정) 가 한창 건축중에 있습니다.

신센자는 2017년 9월에 분양을 했으며, 평균 평당가는 4250만원 이었습니다

현재 전매제한이 걸려져 있습니다

======================

정리를 해볼게요


1. 아리팍 (2016년8월입주, 3년차, 1612세대)

    - 2018년 최고 실거래가 평당가 9,117만원 (84타입)

    - 2019년 4월 실거래가 평당가 7,350만원 (84타입)


2. 신반포센트럴자이 (2017년9월 분양, 757세대)

    - 평균 평당가 4,250만원

    - 2020년 4월 입주 예정


그렇다면 래미안반포원베일리(신반포3차재건축)의 예상 분양가 및 입주시점 예상시세는?


1. 예상분양가

    - 허그 분양가 상한제로 분양후 1년 이상 지난 아파트만 있을때, 새분양가 <= 평균분양가에 시세상승(또는 5%) 반영

    - 신센자 4250만 * 105% = 4,462만

    - 발코니 확장 등 옵션비 포함시 4600만원 예상

2. 예상 시세차익

    - 현재 아리팍 실거래 평당가 7,350만

    - 2023년 입주시점 마켓 상황에 따라 다르겠지만 상승으로 예상

    - 세대수 : 아리팍 < 레반베

    - 역세권 : 아리팍 < 레반베 (더블역세권)

    - 한강조망 : 동일

    - 년수 : 입주시점 6-7년 차이

    - 입주시 예상 평당가 : 1억 내외 / 34억 (84타입기준)

    - 예상분양가 : 15.2억 / 4,460만(평)

    - 입주시 예상 시세차익 : 

       1) Max : 34억 - 15.2 = 18.8 억

       2) Min : 31억 - 15.2 = 15.8 억


뇌피셜로 시뮬레이션 돌려보면서 왜 자꾸 배가 아픈지.....

알면서도 못먹는 건 저뿐만이 아니겠죠.....ㅠㅠ


부인싸였습니다


P.S 돈이가 없어서....



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