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    임차인의 권리금보장의무에 관한 대법원 판례에 대한 소감
    작성자 사진 지이아이
    등록일 : 2019.05.30 조회수 : 198 22 0

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                                                         법무법인 태일 정중호 변호사



    1. 개요

    상가 임대차 계약 기간이 만료돼 임차인에게 추가 계약갱신 요구권이 없더라도, 임대인은 임차인이 권리금을 되찾을 기회를 보호해줘야 한다는 대법원 첫 판결이 나왔습니다. 앞으로 건물주 분들은 임대를 할 경우 이 부분을 반드시 참고하셔야 할 것입니다.

    2. 판결요지

    대법원은 상가임대차법 제10조의4는 '임차인의 계약갱신요구권 행사기간의 만료'를 권리금 회수기회 보호의무의 예외사유로 정하고 있지 않다"며 "따라서 전체 임대차기간이 5년을 초과했는지 여부와 무관하게 법이 정한 요건을 충족하면 임대인은 임차인에 대해 권리금 회수기회 보호의무를 부담한다고 봐야 한다고 밝혔습니다.

     

    아울러 임대차 기간인 5년이 지나도 임차인이 형성한 고객과 거래처, 신용 등 재산적 가치는 여전히 유지돼 임차인의 권리금 회수를 보장할 필요성이 있다며 이런 해석이 임대인의 상가건물에 대한 사용 수익권을 과도하게 제한한다고 볼 수도 없다고 판시한 것입니다.

     

    3. 문제점과 대책

    가. 위 판례는 부동산 업계를 뒤흔들 새로운 원칙을 정립한 것일 수 있습니다. 이는 ‘임대차 기간과 상관없이 건물주가 임차인들간 권리금 책임을 질 수 있다’는 취지이고 앞으로 건물주가 임차인을 쫓아내려면 적어도 그가 손해 본 권리금은 돈으로 보상해줘야 한다는 것입니다. 임차인이 노력한 재산적 가치는 인정하면서 임대인이 그동안 임차목적물을 건립을 위하여 투입한 노력과 건물에 대한 수선 유지의 노력 그리고 향후 재건축등에 심대한 제한을 가한 것으로 임대인의 재산권을 과도하게 침해한 문제가 있다고 봅니다. 임대인의 재산권을 과도하게 침해할 경우 장기적으로는 투자위축과 과도한 월세요구 등으로 세입자들에게도 이롭지 않을 수도 있습니다. 그리고 권리금을 어떻게 산정할 것인지 구체적인 기준도 명확하지 않아 문제가 많은 판결이라 하지 않을 수 없습니다.

     

    나. 이를 위하여는 입법과정에서 몇 년이 지나면 권리금회수기회를 제한할 필요가 있습니다. 결국 입법과정에서 중소 임대인분들의 입장전달이 무엇보다 중요하다고 사료됩니다. 그리고 현행법 테두리안에서는 향후 투자시 수익률 산정시 권리금도 고려하셔야 할 것이고 계약시 임차인의 의무조항들을 상세하고 구체적으로 명시하여 계약승계를 엄격히 할 필요가 있다고 사료됩니다.


    저의 개인적인 의견이니 참고바랍니다

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